Mit Leerstand verkaufen?
Mehrfamilienhaus in Leipzig.

Was der amtliche Leipziger Faktor über Ihr Haus nicht sagt?

Er sagt nichts über Häuser wie Ihres, weil sie nicht darin vorkommen. Der Gutachterausschuss Leipzig bildet den Rohertragsfaktor aus 124 Kauffällen sanierter Altbauten und schließt dabei ausdrücklich alle Fälle mit 20 Prozent Leerstand und mehr aus. Der durchschnittliche Leerstand der einbezogenen Häuser liegt bei 1,7 Prozent.

Ein Rohertragsfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Zwei Dinge daran sind für Sie entscheidend: Die Miete in dieser Rechnung ist laut Fußnote des Berichts ohne Leerstandsflächen ermittelt, unterstellt also Vollvermietung. Und die Spanne zwischen den Stadtbezirken folgt exakt dem Leerstand der einbezogenen Fälle. Die folgenden Werte stammen aus Tabelle 25 des Grundstücksmarktberichts 2026 des Gutachterausschusses Leipzig.

Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabelle 25, Datenstand 2025. Ausgewertet sind sanierte Altbauten im Wiederverkauf mit weniger als 20 Prozent gewerblichem Mietflächenanteil. Landesweite Einordnung beim Oberen Gutachterausschuss Sachsen.

Wie viel Leerstand hat Leipzig wirklich, und wie lange?

Deutlich mehr, als die Kauffälle vermuten lassen. Der Zensus 2022 zählte zum Stichtag 15. Mai 2022 in Leipzig 354.898 Wohnungen, davon 19.308 leerstehend. Das ist eine Leerstandsquote von 5,4 Prozent. Der Bestand, aus dem der amtliche Faktor gebildet wird, ist mit 1,7 Prozent also gut dreimal besser vermietet als die Stadt.

Der zweite Befund wiegt schwerer als die Quote: Von den 19.308 leerstehenden Wohnungen standen 9.875 seit zwölf Monaten oder länger leer, also 51,1 Prozent. Leipziger Leerstand ist überwiegend kein Wechsel zwischen zwei Mietern, sondern Dauerzustand. Das erklärt, warum ein Käufer bei Leerstand nicht mit Wiedervermietung rechnet, sondern mit Bauleistung.

Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Zensus 2022, Datenblatt Gemeinde Leipzig, Stadt, Tabelle 2, Stichtag 15. Mai 2022. Die Prozentangaben beziehen sich auf alle leerstehenden Wohnungen; die Gründe summieren sich nicht auf hundert, weil für einen Teil kein Grund erfasst wurde.

Nur 489 Wohnungen, also 2,5 Prozent, standen wegen eines Verkaufs leer. Wer im Verkaufsgespräch mit Fluktuation argumentiert, argumentiert gegen die Statistik seiner eigenen Stadt.

Warum ein Käufer Leerstand ganz anders rechnet als Sie?

Sie sehen entgangene Miete, er sieht drei getrennte Positionen. Erstens die fehlende Miete bis zur Vermietung. Zweitens die Kosten, um die Wohnung überhaupt vermietbar zu machen. Drittens das Risiko, dass sie es aus baulichen oder Lagegründen dauerhaft nicht wird. Nur die erste Position rechnet er mit Ihrer Zahl.

Die dritte ist die teuerste, weil sie nicht als Kosten auftaucht, sondern als Abschlag auf den Faktor. Ein Haus, dessen Leerstand der Käufer für strukturell hält, bekommt nicht den Bezirksfaktor minus ein paar Prozent, sondern eine eigene, deutlich niedrigere Rechnung. Wie der Faktor überhaupt gebildet wird, steht unter Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus Sachsen.

Was Leerstand in Leipzig konkret am Kaufpreis kostet?

Das lässt sich nicht als ein Prozentsatz angeben, und jede Seite, die das tut, erfindet ihn. Was sich angeben lässt, ist die Bandbreite, in der sich Leipzig bewegt: Zwischen dem höchsten und dem niedrigsten Bezirksfaktor liegen 26,5 gegen 20,4, also 30 Prozent, und das bei Häusern, die alle unter der Ausschlussgrenze von 20 Prozent Leerstand liegen.

Für Ihr Haus heißt das: Der Preis entsteht nicht aus einer Tabelle, sondern aus einem konkreten Käufer. Deshalb steht bei uns am Anfang keine Bewertung, sondern eine anonyme Marktindikation im Investorenkreis. Sie erfahren, was tatsächlich geboten wird, bevor jemand weiß, dass Sie verkaufen. Der Ablauf steht unter Off-Market-Makler in Leipzig.

Wann Leerstand den Preis sogar hebt, statt ihn zu drücken?

Wenn der Käufer ohnehin sanieren will. Der zweitgrößte im Zensus 2022 erfasste Leerstandsgrund in Leipzig sind Baumaßnahmen mit 4.199 Wohnungen. Wer ein Haus kernsaniert, braucht leere Wohnungen und muss sie sonst freikaufen oder um sie herum bauen. Für diesen Käufer ist Ihr Leerstand keine fehlende Miete, sondern eine ersparte Position.

Dieser Käuferkreis ist klein und öffentlich nicht erreichbar. Von den 229 Leipziger Kauffällen des Jahres 2025 entfielen nach dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses Leipzig 9 auf unsanierte und 10 auf teilsanierte Altbauten. Wer diese neunzehn Käufer sind und wie sie rechnen, steht unter Wer kauft Mehrfamilienhäuser in Leipzig. Ob sich die Sanierung stattdessen selbst lohnt, ist unter Sanieren oder verkaufen in Leipzig durchgerechnet.

Wie wir ein Haus mit Leerstand in Leipzig anbieten?

Mit offenen Zahlen und in der richtigen Reihenfolge. Der Leerstand steht in der ersten Kurzinformation, nicht in der Due Diligence. Ein Käufer, der ihn selbst findet, zieht zweimal ab: einmal für den Leerstand und einmal dafür, dass er ihn suchen musste.

• Leerstandsspiegel je Wohnung mit Dauer und Grund, aus Ihren Unterlagen, nicht geschätzt.
• Trennung zwischen baubedingtem und marktbedingtem Leerstand. Das ist die Zahl, an der die Bewertung hängt.
• Anonyme Ansprache des Kreises, der mit Bauleistung rechnet, statt einer öffentlichen Vermarktung an Bestandshalter, die Vollvermietung erwarten.
• Preisrange erst nach der Rückmeldung aus diesem Kreis, nicht vorher aus einer Tabelle.

Was Eigentümer mit Leerstand in Leipzig am häufigsten fragen?

Verfasst von

Rico Peuker

Inhaber Saxon Capital · Immobilienmakler seit 2007 · Immobilienwirt (Dipl. VWA) · Bauunternehmer 1999–2007. Über 400 Wohneinheiten in institutionellen Mandaten vermittelt. Beurteilt Bausubstanz aus eigener Bauerfahrung, nicht aus dem Exposé.