Was der Kaufpreisfaktor aussagt.
Der Kaufpreisfaktor — die Gutachterausschüsse sagen Rohertragsfaktor, Makler sagen Vervielfältiger oder Multiplikator — ist die einfachste Kennzahl der Immobilienwirtschaft: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Ein Haus mit 100.000 € Jahresmiete, das für 2,1 Millionen Euro den Eigentümer wechselt, geht „zum 21-fachen".
Der Kehrwert ist die Bruttoanfangsrendite: 1 ÷ 21 ≈ 4,8 %. Nach Abzug von Bewirtschaftungskosten und Erwerbsnebenkosten bleibt die Nettoanfangsrendite — in Leipzig 2025 im Mittel 3,1 % (Gutachterausschuss Leipzig). Investoren vergleichen mit dieser Zahl Immobilien untereinander und mit anderen Anlagen. Ein Faktor von 21 bei 3 % Fremdkapitalzins rechnet sich anders als bei 1 %.
Für Verkäufer entscheidend: Der Faktor multipliziert. Bei 100.000 € Jahresmiete sind zwei Faktorpunkte 200.000 € Kaufpreis. Und zwei Faktorpunkte liegen laut Gutachterausschuss zwischen einem Haus mit 20 Jahren Restnutzungsdauer und einem mit 40. Sanierungsstand ist keine Kosmetik, sondern Faktorklasse.
Die Faktoren der Gutachterausschüsse: Dresden, Leipzig, Chemnitz.
Die Gutachterausschüsse leiten Rohertragsfaktoren aus beurkundeten Kaufverträgen ab — nicht aus Angeboten. Für die drei sächsischen Großstädte liegen folgende Werte vor:
Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 80 f.; Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Tab. 25, S. 30; Oberer Gutachterausschuss Sachsen, Grundstücksmarktbericht Freistaat Sachsen 2025, Abb. 7.1.2-1, S. 56.
Dresden 2025: Rohertragsfaktor nach Restnutzungsdauer
| MFH offene Bauweise · Restnutzungsdauer | Kauffälle | Faktor Min – Max | Faktor Median | Liegenschaftszins Median |
|---|---|---|---|---|
| bis 12 Jahre | 4 | 15,1 – 42,3 | 28,7* | − 0,7 % |
| 13 – 20 Jahre | 16 | 13,4 – 38,4 | 19,3 | 1,19 % |
| 21 – 35 Jahre | 92 | 15,7 – 38,2 | 21,0 | 1,39 % |
| 36 – 55 Jahre | 14 | 18,2 – 34,5 | 23,2 | 2,78 % |
| 56 – 75 Jahre | 3 | 26,5 – 55,7 | –* | –* |
| Alle | 130 | 13,4 – 55,7 | 21,2 | 1,56 % |
| Geschlossene Bauweise, alle | 49 | 15,4 – 43,9 | 21,8 | 1,52 % |
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Abschnitt 7.4 (S. 80 f.) und 7.5 (S. 89 f.), Stichtag 01.07.2025. *Fallzahlen unter zehn sind nicht belastbar; der Ausreißer bei kurzer Restnutzungsdauer erklärt sich durch Objekte, deren Wert im Grundstück liegt.
Leipzig 2025: Rohertragsfaktor nach Stadtbezirk (sanierter Altbau)
| Stadtbezirk | Kauffälle | Ø Kaufpreis €/m² | Ø Miete €/m² | Rohertragsfaktor | Nettoanfangsrendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Südwest | 13 | 1.776 | 6,22 | 26,5 | 2,8 % |
| Mitte | 9 | 2.184 | 7,64 | 24,5 | 3,0 % |
| Süd | 8 | 2.317 | 8,01 | 24,1 | 3,1 % |
| Nord | 19 | 1.840 | 6,52 | 23,7 | 2,9 % |
| Ost | 26 | 1.708 | 6,27 | 23,0 | 3,0 % |
| Südost | 12 | 1.769 | 6,71 | 22,1 | 3,2 % |
| Altwest | 16 | 1.773 | 6,84 | 21,9 | 3,2 % |
| Nordost | 14 | 1.705 | 6,69 | 21,4 | 3,2 % |
| Nordwest | 6 | 1.664 | 7,02 | 20,4 | 3,5 % |
| Leipzig gesamt | 124 | 1.825 | 6,73 | 23,1 | 3,1 % |
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabelle 25, S. 30. Sanierte Altbauten im Wiederverkauf, gewerblicher Anteil unter 20 %, Leerstand unter 20 %.
Sachsen 2024: Rohertragsfaktoren im Überblick
| Stadt / Kreis | Mehrfamilienhaus | Wohn- und Geschäftshaus | Ø Kaufpreis MFH €/m² |
|---|---|---|---|
| Leipzig (Stadt) | 22,0 | k. A. | 1.732 |
| LK Meißen | 20,4 | k. A. | 906 |
| Dresden (Stadt) | 19,9 | k. A. | 1.956 |
| Chemnitz (Stadt) | 15,0 | 9,5 | 837 |
| LK Bautzen | 14,0 | 14,0 | 1.136 |
| LK Mittelsachsen | 10,8 | k. A. | 526 |
| Vogtlandkreis | 10,8 | 12,8 | 391 |
| LK Zwickau | 8,7 | k. A. | 641 |
Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen, Grundstücksmarktbericht Freistaat Sachsen 2025 (Datenstand 2024), Abb. 7.1.2-1 „Rohertragsfaktoren 2024", S. 56, und Abb. 6.4.1-1, S. 36. Nur Gutachterausschüsse mit gemeldeten Faktoren; generalisierte Werte, nicht für konkrete Wertermittlungen geeignet.
Was zwei Faktorpunkte ausmachen.
Ein Mehrfamilienhaus in Dresden, 12 Wohneinheiten, 900 m² Wohnfläche, Nettokaltmiete 7,50 €/m² — Jahresrohertrag 81.000 €.
| Szenario | Restnutzungsdauer | Faktor (Median GAA) | Rechnerischer Wert | Differenz |
|---|---|---|---|---|
| Sanierungsstau, Dach und Leitungen offen | 13 – 20 Jahre | 19,3 | 1.563.000 € | – |
| Gepflegter Bestand, Teilsanierung 2000er | 21 – 35 Jahre | 21,0 | 1.701.000 € | + 138.000 € |
| Kernsaniert, Dach, Strang, Fassade, Heizung neu | 36 – 55 Jahre | 23,2 | 1.879.000 € | + 316.000 € |
Eigene Rechnung auf Basis der Median-Rohertragsfaktoren des Gutachterausschusses Dresden 2025 (S. 80). Vereinfacht, ohne Leerstand, Grundstücksanteil und Lagezuschläge; dient der Veranschaulichung, nicht der Wertermittlung.
Die Restnutzungsdauer ist keine Frage des Baujahrs allein — sie wird durch Modernisierung verlängert. Genau deshalb schaut bei Saxon Capital jemand auf Dach, Strang und Statik, der ab 1999 selbst gebaut hat: nicht, um eine Sanierung zu verkaufen, sondern um zu wissen, in welcher Faktorklasse das Haus tatsächlich steht — und wie es Investoren gegenüber belegt wird.
Was den Faktor nach oben oder unten schiebt.
- Restnutzungsdauer und Sanierungsstand — die stärkste Stellschraube, siehe oben. Von 19 bis 23 allein durch Zustand.
- Mietniveau gegen Markt. Niedrige Bestandsmieten erhöhen den Faktor (Käufer preisen Potenzial ein), sehr hohe Mieten senken ihn (Nachhaltigkeit wird bezweifelt). Leipzig zeigt es: Südwest 6,22 €/m² und Faktor 26,5; Nordwest 7,02 €/m² und Faktor 20,4.
- Leerstand. Jede leere Einheit wird mit Istmiete null gerechnet — und mit einem Risikoabschlag. Ab 20 % Leerstand fällt ein Objekt aus der Statistik der Gutachterausschüsse heraus. Investoren tun das Gleiche.
- Lage. Der Faktor ist eine Risikoprämie. Blasewitz und die Leipziger Südvorstadt gelten als sicherer als Chemnitz-Sonnenberg — deshalb der Abstand von 15 zu 22.
- Grundstücksanteil. Bei kurzer Restnutzungsdauer liegt der Wert im Boden, nicht im Ertrag — die Faktoren werden dann unbrauchbar hoch. Der Dresdner Ausreißer von 28,7 bei bis zu 12 Jahren RND zeigt das.
- Zinsniveau. Faktoren sind nicht statisch. Bei steigenden Fremdkapitalzinsen fallen sie, bei sinkenden steigen sie. Ein Faktor von 2021 sagt nichts über 2026.
Warum Faktor mal Miete kein Verkaufspreis ist.
Der Median-Faktor beschreibt den durchschnittlichen Kauffall einer Klasse. Ihr Haus ist kein Durchschnitt: Es hat einen konkreten Zustand, konkrete Mieter, eine konkrete Straße. Innerhalb der Klasse 21–35 Jahre Restnutzungsdauer reichte die Spanne in Dresden 2025 von 15,7 bis 38,2 — der Median von 21,0 sagt Ihnen also, wo die Mitte liegt, nicht, wo Sie stehen.
Deshalb liefert Saxon Capital keine Faktorrechnung, sondern eine anonyme Marktindikation aus dem Investorenkreis: Was zahlen echte Käufer mit echtem Ankaufsprofil für genau dieses Haus — ohne dass jemand erfährt, dass Sie fragen? Das ist die einzige Zahl, die zählt.
Und ob Sie zu diesem Faktor verkaufen sollten oder das Haus besser halten, ist eine eigene Rechnung: Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten stellt Eigenkapitalrendite, Instandhaltungsbedarf und Faktor über zehn Jahre gegenüber, mit offenen Annahmen.
Kaufpreisfaktor — die Fragen, die zuerst kommen.
Was ist der Kaufpreisfaktor bei einem Mehrfamilienhaus?
Der Kaufpreisfaktor — auch Rohertragsfaktor, Vervielfältiger oder Maklerfaktor — ist das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete. Ein Haus mit 100.000 € Jahresmiete, das für 2,1 Millionen Euro verkauft wird, hat den Faktor 21. Der Kehrwert ist die Bruttoanfangsrendite: 1 geteilt durch 21 ergibt rund 4,8 Prozent. Die Gutachterausschüsse leiten den Faktor aus beurkundeten Kaufverträgen ab und weisen ihn nach Objektart, Bauweise und Restnutzungsdauer aus.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Dresden üblich?
Der Gutachterausschuss Dresden weist für 2025 bei Mehrfamilienhäusern in offener Bauweise einen Median-Rohertragsfaktor von 21,2 aus (130 Kauffälle), bei geschlossener Bauweise 21,8 (49 Kauffälle). Nach Restnutzungsdauer gestaffelt: 19,3 bei 13–20 Jahren, 21,0 bei 21–35 Jahren, 23,2 bei 36–55 Jahren. Die Spanne aller Fälle reicht von 13,4 bis 55,7 — der Median ist ein Anhaltspunkt, kein Wert für Ihr konkretes Haus.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Leipzig üblich?
Der Gutachterausschuss Leipzig weist für sanierte Altbau-Mehrfamilienhäuser 2025 einen mittleren Rohertragsfaktor von 23,1 aus (124 Kauffälle mit Ertragsdaten), gestaffelt nach Stadtbezirk von 20,4 (Nordwest) bis 26,5 (Südwest). Die mittlere Nettoanfangsrendite lag bei 3,1 Prozent. Für Neubauten ab Baujahr 1991 wurde ein Faktor von 24,9 ermittelt (6 Fälle).
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Chemnitz üblich?
Der Obere Gutachterausschuss Sachsen weist für Chemnitzer Mehrfamilienhäuser 2024 einen Rohertragsfaktor von 15,0 aus, bei Wohn- und Geschäftshäusern 9,5. Chemnitz ist damit der renditestärkste Großstadtmarkt Sachsens — Käufer erwarten hier eine deutlich höhere Anfangsrendite als in Dresden (19,9) oder Leipzig (22,0).
Ist ein hoher Faktor gut oder schlecht für den Verkäufer?
Für den Verkäufer ist ein hoher Faktor gut — er bedeutet mehr Kaufpreis je Euro Miete. Für den Käufer bedeutet er weniger Anfangsrendite. Hohe Faktoren zahlen Investoren, wenn sie langfristig sichere Erträge, Mietsteigerungspotenzial oder Wertzuwachs erwarten. Deshalb liegen die Faktoren in Dresden und Leipzig über denen in Chemnitz oder im Erzgebirge — und innerhalb einer Stadt bei sanierten Häusern mit langer Restnutzungsdauer über denen mit Sanierungsstau.
Kann ich den Wert meines Hauses einfach mit Faktor mal Miete berechnen?
Als grobe Orientierung ja, als Verkaufspreis nein. Der Faktor gilt für den durchschnittlichen Kauffall der jeweiligen Klasse. Restnutzungsdauer, Sanierungsstand, Leerstand, Mieterstruktur, Grundstücksanteil und Mikrolage verschieben Ihr Haus innerhalb der Spanne — nach oben oder unten. Deshalb liefert Saxon Capital statt einer Faktorrechnung eine anonyme Marktindikation aus dem Investorenkreis: Was zahlen echte Käufer für genau dieses Haus?
Wissen, welchen Faktor Ihr Haus im Investorenkreis erzielt.
Eine anonyme Marktindikation kostet Sie 30 Minuten und verpflichtet zu nichts. Sie erfahren Preisrange und Kaufinteresse — Ihr Haus bleibt unsichtbar.
