Was ist eine Eigentumswohnung in Radebeul, Freital, Pirna, Coswig, Heidenau oder Radeberg wert, beurkundet 2025?
Radebeul 2.359 Euro je Quadratmeter aus 97 Weiterverkäufen, Heidenau 2.167 aus 35, Pirna 2.100 aus 113, Freital 1.975 aus 94, Bannewitz 1.946 aus 15, Wilsdruff 1.872 aus 46, Dohna 1.840 aus 15, Radeberg 1.809 aus 14 Verkäufen der Baujahre bis 1990, alles Mediane beziehungsweise Mittelwerte der Kreisberichte für sanierte Bestandswohnungen ohne Stellplatz. Coswig, Meißen, Moritzburg und Weinböhla weist der Landkreis Meißen nur gemeinsam aus: 1.486 Euro aus 196 Verkäufen.
| Gemeinde (Weiterverkauf 2025) | Kauffälle | Median (€/m²) | Spanne (€/m²) | Wohnfläche Median (m²) | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|
| Radebeul (Region 1) | 97 | 2.359 | nicht ausgewiesen | 64 | Marktinformation Meißen 2026, Tab. 21 |
| Heidenau | 35 | 2.167 | 1.130–3.152 | 68 | GMB SOE 2026, S. 95–97 |
| Pirna | 113 | 2.100 | 952–3.800 | 65 | GMB SOE 2026, S. 95–97 |
| Freital | 94 | 1.975 | 1.047–2.997 | 60 | GMB SOE 2026, S. 95–97 |
| Bannewitz | 15 | 1.946 | 1.299–3.292 | 62 | GMB SOE 2026, S. 95–97 |
| Wilsdruff | 46 | 1.872 | 875–3.314 | 62 | GMB SOE 2026, S. 95–97 |
| Dohna | 15 | 1.840 | 850–3.213 | 80 | GMB SOE 2026, S. 95–97 |
| Radeberg, Baujahre bis 1990 ohne Platte (Mittelwert 2024/2025) | 14 | 1.809 | 1.365–2.324 | – | GMB Bautzen 2026, Tab. 46 |
| Radeberg, Baujahre ab 1991 (Mittelwert 2024/2025) | 9 | 1.596 | 1.258–2.609 | – | GMB Bautzen 2026, Tab. 46 |
| Coswig, Meißen, Moritzburg, Weinböhla (Region 2) | 196 | 1.486 | nicht ausgewiesen | 62 | Marktinformation Meißen 2026, Tab. 21 |
| Ottendorf-Okrilla, Plattenbau (Mittelwert 2024/2025) | 10 | 975 | 784–1.512 | 53 | GMB Bautzen 2026, Tab. 47 |
Alle Preise ohne Stellplatzanteile; der Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge schließt unsanierte Gebäude aus, der Landkreis Bautzen bereinigt Stellplätze pauschal. Meißen veröffentlicht kostenfrei nur Regionsmediane, keine Spannen; eine Auswertung je Stadt gibt es dort nur im kostenpflichtigen Bericht.
Warum liegen die Wohnungspreise im Umland unter Dresden, und wo nicht?
Dresden erzielte 2025 im Median 2.500 Euro bei Baujahren ab 1990 und 2.605 Euro bei sanierten Altbauten. Radebeul liegt mit 2.359 Euro nur sechs bis neun Prozent darunter und über Dresdner Gemarkungen wie Cotta, Reick oder Leuben; Heidenau und Pirna erreichen Dresdner Randlagen. Freital, Wilsdruff und Radeberg liegen rund ein Viertel darunter, die Region um Coswig und Meißen rund 40 Prozent. Der Abstand folgt der S-Bahn und der Fahrzeit, nicht der Kreisgrenze.
Im Neubau ist der Abstand kleiner: Erstverkäufe in Freital erzielten im Median 5.885 Euro, in Pirna 4.514, in Heidenau 3.536 Euro, Dresden 6.550 Euro. Der Landkreis Meißen meldet für Neubau 5.075 Euro im Durchschnitt, Region 1 mit Radebeul 4.871, Region 2 sogar 5.357 Euro. Wer eine junge Wohnung im Umland verkauft, verkauft nah am Dresdner Preis; wer eine Bestandswohnung verkauft, verkauft nach Gemeinde.
Wo im Umland gibt es überhaupt einen Markt für Eigentumswohnungen?
An der Peripherie Dresdens. Der Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge zählte 2025 737 Erwerbsvorgänge für Wohnungseigentum mit 114,7 Millionen Euro, 21 Prozent mehr als 2024, konzentriert auf Freital, Pirna, Heidenau und Wilsdruff. Der Landkreis Meißen kam auf 760 Verkäufe von Wohn- und Teileigentum, davon 155 in Radebeul, der Landkreis Bautzen auf 403 Verkäufe von Wohnungseigentum, davon 104 in Radeberg. Außerhalb dieser Orte sind Wohnungsverkäufe selten, und die Berichte nennen dann keine Zahl.
| Landkreis | Verkäufe Wohnungseigentum 2025 (Anzahl) | Geldumsatz 2025 (Mio. €) | Weiterverkauf Ø (€/m²) | Neubau-Erstverkauf Ø (€/m²) |
|---|---|---|---|---|
| Sächsische Schweiz-Osterzgebirge | 737 | 114,72 | 1.986 (Mittel 2025) | 4.447 (Mittel 2025) |
| Meißen (Wohn- und Teileigentum) | 760 | 114,23 | 1.569 | 5.075 |
| Bautzen | 403 | 53,79 | 1.111 | 4.894 |
Gutachterausschuss SOE, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 34 und 88–92; Gutachterausschuss Meißen, Marktinformation 2026, Tab. 2 und 4; Gutachterausschuss Bautzen, Grundstücksmarktbericht Stand 01.01.2026, Tab. 42. Mittelwerte je Kreis sind nicht nach Lage oder Baujahr bereinigt.
Neubau, Umwandlung oder Bestand: was verkauft sich im Umland?
Der Bestand, und dort vor allem die neunziger Jahre. Im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge entfielen 2025 von 383 ausgewerteten Weiterverkäufen 219 auf Baujahre 1990 bis 1999 mit 1.875 Euro je Quadratmeter, 100 auf 1950 bis 1989 mit nur 1.271 Euro und 55 auf Häuser bis 1900 mit 2.525 Euro. Der sanierte Altbau ist im Umland also die teuerste Bestandsklasse, die Nachkriegsbauten die günstigste.
Neubau-Erstverkäufe gab es 2024/2025 nur 112, Umwandlungen nach Sanierung 37, fast alle in Pirna.
Wer kauft Eigentumswohnungen im Umland, Selbstnutzer oder Anleger?
Zu zwei Dritteln Anleger. Der Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge hat 2025 den Nutzungszweck erfasst: 218 Wohnungen wurden vermietet als Kapitalanlage gekauft, 54 zur Eigennutzung, 32 leer als Kapitalanlage; 67,4 Prozent der ausgewerteten Weiterverkäufe waren vermietet. Die Anleger zahlten dabei mit 1.995 Euro je Quadratmeter mehr als die Selbstnutzer mit 1.926 Euro. Im Landkreis Bautzen dokumentiert der Ausschuss 89 Durchgangsverkäufe: Ankauf zu 1.215 Euro und Weiterverkauf binnen eines Jahres zu 2.073 Euro ohne Sanierung, also Zwischenhändler.
Für Verkäufer heißt das: Eine vermietete Wohnung in Pirna, Freital oder Radebeul ist kein Ladenhüter, sondern das, was der Markt dort am häufigsten handelt. Der Kapitalanleger rechnet Miete mal Faktor; der Landkreis Bautzen weist für Wohnungseigentum Faktoren von 12,3 für die Baujahre 1950 bis 1989 bis 20,0 für 1890 bis 1937 aus, Dresden 25 bis 26. Wer an einen Zwischenhändler verkauft, verschenkt die Spanne dazwischen.
Wie läuft der Verkauf über Saxon Capital, und wann ist das Umland kein Off-Market-Fall?
Wie in Dresden: Marktindikation aus den Kreiszahlen, Eckdaten ohne Adresse an die Ankaufsprofile des Investorenkreises, Preisrange in wenigen Tagen, Beurkundung ohne Inserat. Kapitalanleger aus dem Kreis kaufen in Radebeul, Freital, Pirna, Heidenau und Radeberg, vermietet oder leer. Kein Fall für den Kreis ist eine günstige Plattenbauwohnung in Ottendorf-Okrilla oder eine Wohnung, für die der Ort keine zehn Verkäufe im Jahr hat; dort ist der örtliche Markt mit Selbstnutzern die bessere Adresse, und das sagen wir vorher. Die Preise für ganze Häuser im Umland stehen auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in den Landkreisen um Dresden.
Welche Fragen stellen Eigentümer im Umland zuerst?
Was ist meine Wohnung in Radebeul wert?
Nach der Marktinformation des Landkreises Meißen erzielten Weiterverkäufe in Radebeul 2025 im Median 2.359 Euro je Quadratmeter bei 64 Quadratmetern, Kaufpreis im Median 160.000 Euro; Neubau 4.871 Euro. Eine Spanne oder Baujahresgliederung veröffentlicht der Landkreis kostenfrei nicht.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Freital oder Pirna?
Im Weiterverkauf 2025 in Freital im Median 1.975 Euro je Quadratmeter aus 94 Verkäufen, in Pirna 2.100 Euro aus 113 Verkäufen, jeweils sanierter Bestand ohne Neubau. Neubau-Erstverkäufe lagen in Freital bei 5.885 und in Pirna bei 4.514 Euro.
Warum gibt es für Coswig, Meißen oder Weinböhla keine eigene Zahl?
Weil der Landkreis Meißen seine Wohnungspreise kostenfrei nur je Region veröffentlicht; Region 2 fasst Coswig, Meißen, Moritzburg, Weinböhla und Teile weiterer Gemeinden zusammen: 1.486 Euro je Quadratmeter aus 196 Verkäufen. Der vollständige Grundstücksmarktbericht kostet 90 Euro.
Sind Plattenbauwohnungen im Umland verkäuflich?
Ja, aber günstig: In Ottendorf-Okrilla erzielten zehn Plattenbauwohnungen 2024/2025 im Mittel 975 Euro je Quadratmeter, im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge lagen die Baujahre 1950 bis 1989 bei 1.271 Euro. Für solche Wohnungen ist meist der örtliche Markt der richtige Weg.
Zahlt ein Kapitalanleger im Umland weniger als ein Selbstnutzer?
Nach den Zahlen des Landkreises Sächsische Schweiz-Osterzgebirge 2025 nicht: Als Kapitalanlage gekaufte Wohnungen erzielten im Median 1.995 Euro je Quadratmeter, zur Eigennutzung gekaufte 1.926 Euro. Zwei Drittel der Weiterverkäufe waren vermietet.
Gibt es eine Untergrenze für ein Mandat im Umland?
Nein. Entscheidend ist, ob ein Kapitalanleger aus dem Investorenkreis die Wohnung rechnen kann. Das sagt die Marktindikation vor dem Mandat; wenn der örtliche Markt besser zahlt, sagen wir auch das.
Woher die Zahlen stammen.
Jeder Wert in diesem Rechner ist einer der folgenden Veröffentlichungen entnommen. Was dort nicht steht, rechnet der Rechner nicht.
- Gutachterausschuss Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge – Grundstücksmarktbericht 2026: S. 34 Umsätze, S. 88–91 Erstverkauf, S. 92–97 Weiterverkauf nach Baujahren und Gemeinden, S. 105–109 Nutzungszweck
- Gutachterausschuss Landkreis Meißen – Marktinformation 2026: Tab. 2 und 4 Umsätze, Tab. 21 Preisübersicht nach Regionen, Tab. 26 Entwicklung
- Gutachterausschuss Landkreis Bautzen – Grundstücksmarktbericht Stand 01.01.2026: Tab. 42–47 Wohnungseigentum, Tab. 80–82 Rohertragsfaktoren
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden – Grundstücksmarktbericht 2026, S. 44–45 und S. 84, zum Vergleich
Wissen, was Kapitalanleger für Ihre Wohnung im Umland zahlen würden.
Eckdaten ohne Adresse, Rückmeldung mit Preisrange aus dem Investorenkreis in wenigen Tagen, vermietet oder leer. Unverbindlich, ohne Inserat.
