Welchen Preis erzielen Eigentumswohnungen in Dresden im Weiterverkauf, beurkundet 2025?
Im Median 2.500 Euro je Quadratmeter bei Baujahren ab 1990 und 2.605 Euro bei sanierten Altbauten, in guter Wohnlage 2.730 und 3.010 Euro, in sehr guter 3.310 und 3.545 Euro. Das sind Kaufpreise aus Notarverträgen, ausgewertet vom Gutachterausschuss Dresden, keine Angebote. 2025 wechselten 3.747 Wohnungen den Eigentümer, 19 Prozent mehr als 2024, für 802 Millionen Euro. Der Durchschnitt aller Weiterverkäufe stieg um rund vier Prozent auf 2.705 Euro.
| Wohnlage (Weiterverkauf Dresden 2025) | Baujahr 1990–2023: Fälle | Median (€/m²) | bis 1989 saniert: Fälle | Median (€/m²) |
|---|---|---|---|---|
| sehr gut | 36 | 3.310 | 18 | 3.545 |
| gut | 266 | 2.730 | 233 | 3.010 |
| mittel | 562 | 2.420 | 632 | 2.465 |
| einfach | 0 | – | 11 | 2.780 |
| alle Lagen | 866 | 2.500 | 896 | 2.605 |
Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 44–45, Geschossbau ohne Untergeschoss und ohne Plattenbau, Preise ohne Stellplatzanteile. Alle Stadtteile, Baujahre und die Zeitreihe seit 2016 stehen auf der Seite Wohnungspreise Dresden.
Bezugsfrei oder vermietet: welcher Käufer passt zu Ihrer Wohnung, und was ändert das am Preis?
Eine vermietete Wohnung kauft der Kapitalanleger, eine leere kauft er auch, wenn er sie neu vermieten kann, oder der Selbstnutzer, der sie beziehen will. Der Kapitalanleger rechnet Miete mal Faktor: In Dresden zahlte er 2025 das 25,15-Fache der Jahresnettokaltmiete bei Baujahren ab 1990 und das 26,03-Fache bei sanierten Altbauten. Der Selbstnutzer rechnet Quadratmeterpreis und Gefühl. Wer den Käufer wählt, wählt den Preis.
Ob vermietete Wohnungen in Dresden billiger gehandelt werden als leere, weist der Dresdner Bericht nicht aus. Leipzig nennt für 2025 einen Abstand von 12,1 Prozent, im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge erzielten als Kapitalanlage gekaufte Wohnungen dagegen mit 1.995 Euro je Quadratmeter mehr als zur Eigennutzung gekaufte mit 1.926 Euro; 67,4 Prozent der dortigen Weiterverkäufe waren vermietet. Der Abschlag entsteht also nicht durch den Mieter, sondern dadurch, dass eine vermietete Wohnung am falschen Käufermarkt angeboten wird. Was das für Ihre Miete bedeutet, rechnet der Wertindikator Eigentumswohnung in beiden Sichten.
Wie läuft der Verkauf einer Eigentumswohnung in Dresden ab: Portal, Makler oder Investorenkreis?
Über das Portal erreichen Sie Selbstnutzer und Schnäppchenjäger, mit Besichtigungen, Preisverhandlung und sechs bis zwölf Wochen Vermarktung. Über den Investorenkreis erreichen Sie Kapitalanleger, die vermietete und leere Wohnungen in Dresden gezielt kaufen: Eckdaten ohne Adresse an passende Ankaufsprofile, Preisrange innerhalb weniger Tage, Besichtigung erst mit ernsthaftem Käufer, Beurkundung beim Notar. Kein Inserat, kein Schild, keine Nachbarn, die vom Verkauf erfahren.
Der Ablauf bei Saxon Capital in fünf Schritten: Marktindikation aus Vergleichspreisen und Faktoren, Unterlagen aus Verwaltung und Grundbuch, anonyme Ansprache der Ankaufsprofile, Datenraum nach Vertraulichkeitserklärung, Kaufvertrag beim Notar. Von der Marktindikation bis zur Beurkundung vergehen bei einer Wohnung typischerweise sechs bis zehn Wochen, wenn die Unterlagen vollständig sind. Wie Off-Market in Dresden grundsätzlich funktioniert, steht auf der Seite Off-Market-Makler in Dresden.
Wann lohnt sich der Verkauf einer Eigentumswohnung in Dresden, und wann nicht?
Verkauft wird 2025 wieder deutlich mehr, bei Preisen zehn bis elf Prozent unter dem Hoch von 2022: Der Median sanierter Altbauten fiel von 2.910 auf 2.605 Euro, der Median der Baujahre ab 1990 von 2.800 auf 2.500 Euro. Wer 2022 gekauft hat, verkauft heute meist unter Einstand, wer vor 2019 gekauft hat deutlich darüber. Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG entscheidet, ob der Gewinn steuerfrei bleibt.
Der Markt ist dabei stabil, nicht überhitzt: Im ersten Halbjahr 2026 zählte der Gutachterausschuss 1.814 Kaufverträge über Eigentumswohnungen gegenüber 1.834 im Vorjahreszeitraum, davon 1.362 Weiterverkäufe zu im Mittel 2.660 Euro je Quadratmeter, rund drei Prozent mehr als im zweiten Halbjahr 2025.
Gegen den Verkauf sprechen ein Kauf nach 2021, eine Restschuld über dem heutigen Wert und eine Vorfälligkeitsentschädigung bei langer Zinsbindung. Für den Verkauf sprechen Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum mit absehbaren Sonderumlagen, eine Erbengemeinschaft, die sich nicht einigt, und eine Miete, die seit Jahren nicht angepasst wurde und den Kapitalanleger deshalb nicht überzeugt. Die Rechnung mit Mietspiegel und Faktor steht auf der Seite Wohnung verkaufen oder vermieten in Dresden.
Welche Unterlagen verlangt der Käufer einer Dresdner Eigentumswohnung?
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Grundbuchauszug, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Hausgeldabrechnung mit Stand der Erhaltungsrücklage, beschlossene Sonderumlagen, den Energieausweis nach Gebäudeenergiegesetz, die Wohnflächenberechnung und bei Vermietung den Mietvertrag mit Nachträgen. Teilungserklärung und Grundbuchauszug liefert das Grundbuchamt beim Amtsgericht Dresden, Protokolle und Abrechnungen die Hausverwaltung.
Kapitalanleger lesen zuerst die Protokolle und die Rücklage: Dort steht, ob eine Fassadensanierung oder ein Aufzug bevorsteht und ob die Gemeinschaft ihn bezahlen kann. Eine niedrige Rücklage bei hohem Instandhaltungsbedarf drückt den Preis stärker als jeder Grundriss. Wer die Unterlagen vor der Ansprache vollständig hat, verkürzt den Verkauf um Wochen.
Was Saxon Capital bei einer einzelnen Wohnung tut, und was nicht.
Wir verkaufen einzelne Eigentumswohnungen in Dresden und im Umland an Kapitalanleger aus unserem Investorenkreis, vermietet oder leer, ohne Inserat und ohne Untergrenze beim Kaufpreis. Vorher liefern wir die Marktindikation: Vergleichsklasse und Faktor aus den beurkundeten Zahlen, dazu die Rückmeldung passender Ankaufsprofile. Bei zwei und mehr Wohnungen prüfen wir den Paketweg, der auf der Seite Wohnungspaket verkaufen beschrieben ist.
Was wir nicht tun: Wohnungen vermieten, Wohnungen inserieren und Besichtigungstermine für Selbstnutzer organisieren. Liegt der Preis, den Kapitalanleger für eine leere Wohnung in gefragter Lage zahlen, unter dem, was Selbstnutzer über ein Portal bieten würden, sagen wir das vor dem Mandat. Wer ein ganzes Haus verkauft, findet die Zahlen auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen in Dresden.
Welche Fragen stellen Eigentümer in Dresden zuerst?
Wie lange dauert der Verkauf einer Eigentumswohnung in Dresden?
Über den Investorenkreis typischerweise sechs bis zehn Wochen von der Marktindikation bis zur Beurkundung, wenn Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnungen vorliegen. Die Rückmeldung der Ankaufsprofile kommt innerhalb weniger Tage; die meiste Zeit kostet die Beschaffung der Unterlagen bei der Hausverwaltung.
Wer zahlt die Provision beim Verkauf einer Wohnung?
Bei einer Wohnung, die ein Verbraucher kauft, gilt § 656c BGB: Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen beide gleich viel; trägt nur der Verkäufer den Auftrag, kann er höchstens die Hälfte auf den Käufer abwälzen. Bei Off-Market-Mandaten steht die Regelung im Mandatsvertrag, bevor ein Käufer angesprochen wird.
Muss ich den Gewinn aus dem Verkauf versteuern?
Nicht, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben (§ 23 EStG). Bei geerbten Wohnungen zählt der Kauf des Erblassers. Innerhalb der Frist ist der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.
Was passiert mit dem Mieter beim Verkauf?
Nichts. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB): Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein, Kaution und Nebenkostenabrechnung gehen mit über. Ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB hat der Mieter nur, wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und erstmals verkauft wird.
Bekomme ich meine Erhaltungsrücklage ausgezahlt?
Nein. Die Rücklage gehört der Eigentümergemeinschaft und geht mit der Wohnung auf den Käufer über. Ihr Anteil erhöht den Wert der Wohnung und gehört in die Preisverhandlung; er wird nicht separat erstattet.
Gibt es eine Mindestgröße oder einen Mindestpreis für ein Mandat?
Nein. Saxon Capital verkauft einzelne Wohnungen ohne Untergrenze, vermietet oder leer. Entscheidend ist, dass ein Kapitalanleger aus dem Kreis die Wohnung rechnen kann; ob das der Fall ist, sagt die Marktindikation vor dem Mandat.
Woher bekomme ich die Teilungserklärung?
Von der Hausverwaltung, vom Notar, der die Aufteilung beurkundet hat, oder aus der Grundakte beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Dresden. Der Käufer braucht sie mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung, weil dort Sondernutzungsrechte, Kostenverteilung und Stimmrecht stehen.
Woher die Zahlen stammen.
Jeder Wert in diesem Rechner ist einer der folgenden Veröffentlichungen entnommen. Was dort nicht steht, rechnet der Rechner nicht.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden – Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025: S. 15 und 25 Umsätze, S. 44–46 Preisspiegel und Zeitreihe, S. 84 Rohertragsfaktoren
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig – Marktbericht 2026, Berichtsjahr 2025: vermietet gegen bezugsfrei gehandelte Wohnungen
- Gutachterausschuss Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge – Grundstücksmarktbericht 2026, S. 109 Nutzungszweck der Weiterverkäufe 2025
- Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 566, 577, 656c – Kauf bricht nicht Miete, Vorkaufsrecht des Mieters, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
- Einkommensteuergesetz, § 23 – Zehnjahresfrist und Eigennutzungsausnahme
Wissen, was Kapitalanleger für Ihre Wohnung zahlen würden.
Eckdaten ohne Adresse, Rückmeldung mit Preisrange aus dem Investorenkreis in wenigen Tagen, vermietet oder leer. Unverbindlich, ohne Inserat, ohne dass Nachbarn oder Mieter davon erfahren.
