Was kostet ein Mehrfamilienhaus in Leipzig aktuell?
Sanierte Altbauten wechselten 2025 im Mittel für 1.825 Euro je Quadratmeter Wohnfläche den Eigentümer, bei einem Rohertragsfaktor von 23,1 über 124 Kauffälle. Je nach Stadtbezirk reicht die Spanne von 1.664 Euro im Nordwesten bis 2.317 Euro im Süden. Das sind beurkundete Kaufpreise des Gutachterausschusses, keine Angebotspreise aus Portalen.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026 (Stichtag 01.01.2026, Datenstand 2025), Tabellen 22, 23 und 25, S. 28 und 30.
Kauffälle und Umsatz nach Stadtbezirk
| Stadtbezirk | Kauffälle | Anteil | Umsatz | Anteil |
|---|---|---|---|---|
| Ost | 55 | 24,0 % | 64,2 Mio € | 15,7 % |
| Altwest | 35 | 15,3 % | 77,5 Mio € | 18,9 % |
| Nord | 27 | 11,8 % | 63,8 Mio € | 15,6 % |
| Südost | 25 | 10,9 % | 55,6 Mio € | 13,6 % |
| Südwest | 24 | 10,5 % | 29,6 Mio € | 7,2 % |
| Nordost | 21 | 9,2 % | 33,3 Mio € | 8,1 % |
| Mitte | 17 | 7,4 % | 45,1 Mio € | 11,0 % |
| Süd | 12 | 5,2 % | 19,7 Mio € | 4,8 % |
| Nordwest | 12 | 5,2 % | 19,4 Mio € | 4,7 % |
| West | 1 | 0,4 % | 1,8 Mio € | 0,4 % |
| Leipzig gesamt | 229 | 100 % | 410,1 Mio € | 100 % |
Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabelle 22 „Gliederung der Kauffallzahlen und Umsätze der Mehrfamilienhäuser nach Stadtbezirken“, S. 28.
Die Lesart: Der Leipziger Markt ist größer als der Dresdner, 229 gegenüber 160 Verkäufen, aber genauso eng vernetzt. Drei Viertel des Geschehens spielen sich in sechs Bezirken ab, und 164 der 229 Objekte waren sanierte Altbauten.
Kaufpreise, Faktoren und Renditen nach Stadtbezirk
Für sanierte Altbau-Mehrfamilienhäuser mit Ertragsangaben (gewerblicher Anteil unter 20 %, Leerstand unter 20 %) weist der Gutachterausschuss je Bezirk Kaufpreis, Miete, Rohertragsfaktor und Nettoanfangsrendite aus:
| Stadtbezirk | Kauffälle | Ø Kaufpreis €/m² | Ø Miete €/m² | Rohertragsfaktor | Nettoanfangsrendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Süd | 8 | 2.317 | 8,01 | 24,1 | 3,1 % |
| Mitte | 9 | 2.184 | 7,64 | 24,5 | 3,0 % |
| Nord | 19 | 1.840 | 6,52 | 23,7 | 2,9 % |
| Südwest | 13 | 1.776 | 6,22 | 26,5 | 2,8 % |
| Altwest | 16 | 1.773 | 6,84 | 21,9 | 3,2 % |
| Südost | 12 | 1.769 | 6,71 | 22,1 | 3,2 % |
| Ost | 26 | 1.708 | 6,27 | 23,0 | 3,0 % |
| Nordost | 14 | 1.705 | 6,69 | 21,4 | 3,2 % |
| Nordwest | 6 | 1.664 | 7,02 | 20,4 | 3,5 % |
| Leipzig gesamt | 124 | 1.825 | 6,73 | 23,1 | 3,1 % |
Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabelle 25 „Kaufpreise mit Ertragsdaten – Altbau, nach 1990 saniert, < 20 % gewerblicher Mietflächenanteil“, S. 30. Stadtbezirk West (1 Fall) weggelassen. Nettoanfangsrendite nach Bewirtschaftungskosten gemäß ImmoWertV und Erwerbsnebenkosten.
Ein Rohertragsfaktor von 26,5 im Südwesten bei 1.776 €/m² und 20,4 im Nordwesten bei 1.664 €/m². Der Quadratmeterpreis kaum verschieden, der Faktor um 30 Prozent. Ursache ist die Miete: 6,22 gegen 7,02 €/m². Wo die Bestandsmieten niedrig sind, zahlen Investoren höhere Faktoren.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Niedrige Mieten sind kein Makel, wenn das Potenzial belegt ist. Ob ein Käufer das glaubt, entscheidet die Substanz. Deshalb schaut bei Saxon Capital jemand aufs Haus, der selbst gebaut hat.
Weitere Teilmärkte 2025
| Teilmarkt | Kauffälle | Min – Max €/m² | Mittelwert | Median |
|---|---|---|---|---|
| Sanierter Altbau, Wiederverkauf (alle Ortsteile) | 163 | 1.024 – 3.279 | 1.800 | 1.736 |
| Unsanierter Altbau (mit/ohne Denkmal) | 9 | 776 – 2.489 | 1.679 | 1.864 |
| Baujahr nach 1990, Wiederverkauf | 7 | 1.772 – 2.715 | 2.033 | 1.799 |
| Baujahr 2025, Erstverkauf | 3 | 4.279 – 6.580 | 5.714 | 6.284 |
Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabellen 24, 26, 27 und 28, S. 29–32. Fallzahlen unter zehn sind nur als Größenordnung belastbar.
Liegenschaftszinssätze nach Restnutzungsdauer
| Sanierter Altbau · RND | Kauffälle | Kaufpreis Median €/m² | Ø Nettokaltmiete | Rohertragsfaktor | Liegenschaftszins |
|---|---|---|---|---|---|
| 20 – 24 Jahre | 22 | 1.714 | 6,71 €/m² | 21,6 | 0,6 % |
| 25 – 34 Jahre | 18 | 1.713 | 6,63 €/m² | 22,0 | 1,4 % |
| ab 35 Jahre | 16 | 2.054 | 7,73 €/m² | 22,4 | 2,4 % |
| Baujahr ab 1991, RND ab 20 Jahre | 6 | 1.791 | 6,49 €/m² | 24,9 | 2,2 % |
Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabellen 118 und 119 „Liegenschaftszinssätze – Wiederverkauf MFH“, S. 81. Stichtag 01.01.2026, Ausreißer bereinigt.
Rahmen: Leipziger Immobilienmarkt 2025
| Kennzahl | 2024 | 2025 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Kauffälle gesamt (alle Teilmärkte) | 5.217 | 6.341 | + 22 % |
| Geldumsatz gesamt | 2.449 Mio € | 2.457 Mio € | ± 0 % |
| Kauffälle bebaute Grundstücke | 827 | 902 | + 9 % |
| Umsatz bebaute Grundstücke | 1.314 Mio € | 1.021 Mio € | − 22 % |
Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabellen 2 und 3, S. 10.
Wie haben sich die Preise für Mehrfamilienhäuser in Leipzig seit 2018 entwickelt?
Sanierte Mehrfamilienhäuser kosteten 2025 im Mittel 1.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Das sind 12 Prozent mehr als 2018 mit 1.603 Euro, aber rund 21 Prozent weniger als im Höchststand 2021 mit 2.291 Euro. Nach dem Einbruch 2023 auf 1.665 Euro erholen sich die Preise langsamer als die Zahl der Verkäufe, die von 88 auf 163 stieg.
| Jahr | Fälle saniert | saniert Ø €/m² | Fälle unsaniert | unsaniert Ø €/m² |
|---|---|---|---|---|
| 2018 | 234 | 1.603 | 31 | 980 |
| 2019 | 193 | 1.702 | 34 | 1.194 |
| 2020 | 194 | 1.933 | 32 | 1.381 |
| 2021 | 214 | 2.291 | 17 | 1.321 |
| 2022 | 150 | 2.259 | 20 | 1.716 |
| 2023 | 88 | 1.665 | 5 | 863 |
| 2024 | 146 | 1.754 | 10 | 1.362 |
| 2025 | 163 | 1.800 | 9 | 1.679 |
Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Abbildung 26 „Entwicklung der Kauffallzahlen und Kaufpreise sanierter und unsanierter Mehrfamilienhäuser“, S. 29. Durchschnittswerte je Quadratmeter Wohnfläche, saniert heißt Wiederverkauf. Unsanierte Werte ab 2023 beruhen auf zehn oder weniger Fällen und sind nur als Größenordnung belastbar.
Das Preisniveau 2025 liegt zwischen dem von 2019 und dem von 2020. Für einen Eigentümer, der 2021 oder 2022 gekauft hat, heißt das: Der Markt zahlt im Mittel weniger als damals. Das sind Durchschnitte verschiedener Häuser und kein Wertverlauf Ihres Hauses, die Richtung zeigen sie trotzdem. Seit 2023 hat sich die Zahl der Verkäufe fast verdoppelt, der Preis hat sich um acht Prozent erholt. Gekauft wird also wieder, nur nicht zu den Preisen von 2021. Ob Halten die bessere Rechnung ist, zeigt Mehrfamilienhaus verkaufen oder behalten. Die Vergleichswerte für Dresden und Chemnitz stehen unter Marktdaten Mehrfamilienhäuser Sachsen.
Bei den unsanierten Häusern sagt die Fallzahl mehr als der Preis. 2018 bis 2020 wechselten je Jahr 31 bis 34 unsanierte Mehrfamilienhäuser den Eigentümer, seit 2023 sind es fünf bis zehn. Die Preise dieser wenigen Fälle springen zwischen 863 und 1.716 Euro und taugen nicht als Trend. Ein unsaniertes Haus wird in Leipzig deshalb einzeln verhandelt, mit einem Käufer, der die Sanierung selbst durchrechnet.
Für das erste Halbjahr 2026 meldet der Gutachterausschuss 124 verkaufte Mehrfamilienhäuser nach 121 im ersten Halbjahr 2025 und bewertet den Teilmarkt als weitgehend stabil. Preise je Quadratmeter veröffentlicht er für das Halbjahr nicht. Die Halbjahreszahlen stammen aus einer anderen Auswertung als der Jahresbericht und lassen sich nur untereinander vergleichen (Stadt Leipzig, Grundstücksmarkt im 1. Halbjahr 2026).
Was bestimmt den Preis eines Mehrfamilienhauses in Leipzig?
Die Tabellen oben zeigen Mittelwerte. Ihr Haus ist kein Mittelwert. Fünf Größen entscheiden, wo es innerhalb der Spanne von 1.024 bis 3.279 €/m² landet: Restnutzungsdauer und Sanierungsstand, Mietniveau gegenüber dem Markt, Mieterstruktur und Leerstand, die Lage innerhalb Leipzigs sowie Denkmalschutz und Energiestandard.
- Restnutzungsdauer und Sanierungsstand. Leipzigs Bestand ist Gründerzeit: Dachstuhl, Holzbalkendecken, Leitungen, Fassade. Was hier offen ist, zieht ein Investor direkt vom Kaufpreis ab, meist mit Sicherheitsaufschlag. Wer den Zustand kennt und benennt, verhandelt aus der Stärke. Wann sich eine Sanierung vor dem Verkauf rechnet, zeigt die Modellrechnung Sanieren oder verkaufen in Leipzig.
- Mietniveau gegen Markt. Die Faktoren-Tabelle zeigt es: Bezirke mit 6,20 €/m² Bestandsmiete erzielen höhere Faktoren als Bezirke mit 7,00 €/m². Niedrige Mieten sind eingepreistes Potenzial — wenn man es belastbar darstellt.
- Mieterstruktur und Leerstand. Der Gutachterausschuss schließt Objekte mit über 20 % Leerstand aus seiner Ertragsstatistik aus. Investoren tun das Gleiche — oder rechnen den Leerstand mit Abschlag. Der Durchschnittsleerstand der 2025 gehandelten Häuser lag bei 1,7 %. Wie ein Haus oberhalb dieser Grenze trotzdem einen Käufer findet, steht unter Mehrfamilienhaus mit Leerstand verkaufen in Leipzig.
- Lage innerhalb Leipzigs. Südvorstadt, Schleußig, Gohlis-Süd und das Waldstraßenviertel werden anders bewertet als Grünau, Paunsdorf oder Mockau — nicht besser oder schlechter, sondern mit anderem Käuferkreis und anderer Renditeerwartung. Wir kennen beide.
- Denkmalschutz und Energie. Leipzig hat den größten zusammenhängenden Gründerzeitbestand Deutschlands, viele Häuser stehen unter Denkmalschutz. Das eröffnet Käufern §7i-Abschreibungen, begrenzt aber energetische Maßnahmen. Beides gehört sauber in die Verkaufsunterlagen.
Warum ist ein öffentliches Inserat für ein Zinshaus der teuerste Weg?
Ein Mehrfamilienhaus, das öffentlich am Markt war und nicht verkauft wurde, ist verbrannt. Jeder Investor hat es gesehen, jeder kennt den alten Preis, die zweite Chance gibt es nicht. Bei 229 Verkäufen im Jahr merkt sich der Leipziger Markt jedes Objekt.
Deshalb dreht Saxon Capital die Reihenfolge um: Erst der Preis, dann die Sichtbarkeit. Sie erhalten Preisrange und Interessenlage, bevor jemand vom Verkauf weiß. Woran Sie einen Off-Market-Makler in Leipzig messen können, beschreibt die Seite Off-Market-Makler Leipzig.
- Kein Portal-Inserat, keine Außenmarkierung, keine Marktansprache
- Vertraulichkeitsvereinbarung mit jedem Interessenten vor Offenlegung
- Direkter Zugang zu Family Offices, Wohnungsgesellschaften und institutionellen Käufern — keine Vermittlerketten
- Rückmeldung binnen 24 Stunden, persönlich von Rico Peuker
Wie läuft der diskrete Verkauf eines Mehrfamilienhauses ab?
In vier Schritten. Sie nennen die Eckdaten telefonisch oder per Formular, danach sprechen wir 30 Minuten unter Vertraulichkeitsvereinbarung über Substanz, Mieterstruktur und Ihre Ziele. Anschließend testen wir das Objekt anonym im Investorenkreis und liefern Preisrange und Kaufinteresse, ohne Mandatsbindung. Erst wenn Zahl und Strategie stehen, sprechen wir über einen Auftrag.
Welche Fragen stellen Eigentümer beim Verkauf in Leipzig zuerst?
Was ist ein Mehrfamilienhaus in Leipzig aktuell wert?
Der Gutachterausschuss Leipzig weist für 2025 bei sanierten Altbauten einen mittleren Kaufpreis von 1.825 €/m² Wohnfläche und einen mittleren Rohertragsfaktor von 23,1 aus (124 Kauffälle mit Ertragsdaten). Je nach Stadtbezirk reicht die Spanne von 1.664 €/m² (Nordwest) bis 2.317 €/m² (Süd), die Faktoren von 20,4 bis 26,5. Unsanierte Altbauten kamen im Median auf 1.864 €/m², bei nur neun Fällen. Was Ihr Haus wert ist, entscheiden Restnutzungsdauer, Mietniveau, Substanz und Lage.
Wie viele Mehrfamilienhäuser werden in Leipzig pro Jahr verkauft?
2025 wurden in Leipzig 229 Mehrfamilienhäuser mit einem Geldumsatz von 410,1 Millionen Euro beurkundet. 164 davon waren sanierte Altbauten, nur 9 unsaniert und 10 teilsaniert (Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabellen 22 und 23). Die aktivsten Stadtbezirke waren Ost (55 Verkäufe), Altwest (35) und Nord (27).
Welcher Leipziger Stadtbezirk erzielt die höchsten Preise für Mehrfamilienhäuser?
Bei sanierten Altbau-Mehrfamilienhäusern mit Ertragsdaten lag 2025 der Stadtbezirk Süd mit durchschnittlich 2.317 €/m² vorn, gefolgt von Mitte mit 2.184 €/m² und West mit 2.183 €/m² (nur ein Fall). Den höchsten Rohertragsfaktor zahlten Käufer im Südwesten mit 26,5, den niedrigsten im Nordwesten mit 20,4. Umsatzstärkster Bezirk war Altwest mit 77,5 Millionen Euro.
Wie haben sich die Preise für Mehrfamilienhäuser in Leipzig entwickelt?
Sanierte Mehrfamilienhäuser kosteten 2018 im Mittel 1.603 €/m² Wohnfläche, erreichten 2021 mit 2.291 €/m² den Höchststand, fielen 2023 auf 1.665 €/m² und lagen 2025 bei 1.800 €/m² (Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Abb. 26, S. 29). Die Zahl der Verkäufe sank von 214 im Jahr 2021 auf 88 im Jahr 2023 und stieg 2025 wieder auf 163. Gekauft wird wieder, das Preisniveau liegt aber rund 21 Prozent unter dem Höchststand.
Kann ich mein Mehrfamilienhaus in Leipzig verkaufen, ohne dass es öffentlich inseriert wird?
Ja. Saxon Capital testet Preisniveau und Kaufinteresse anonym in einem geschlossenen Investorenkreis, ohne Exposé, ohne Portal-Inserat, ohne dass Mieter, Nachbarn oder Wettbewerber davon erfahren. Erst wenn ein passender Käufer identifiziert ist, wird das Objekt unter Vertraulichkeitsvereinbarung offengelegt. Für Leipzig arbeiten wir mit Bestandshaltern, Family Offices und Wohnungsgesellschaften, die gezielt im Leipziger Altbaubestand ankaufen.
An wen verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus in Leipzig am besten?
An den Käufer, dessen Ankaufsprofil zu Größe, Sanierungsstand und Mietniveau Ihres Hauses passt. In Leipzig kaufen vor allem Bestandshalter, Family Offices und Wohnungsgesellschaften, die gezielt im Gründerzeitbestand investieren. Saxon Capital spricht diese Käufer direkt an, ohne Inserat und unter Vertraulichkeitsvereinbarung. Welche Käufergruppe welche Objekte sucht, steht ausführlich auf der Seite Wer kauft Mehrfamilienhäuser in Leipzig.
Welche Rendite erwarten Käufer von Leipziger Mehrfamilienhäusern?
Der Gutachterausschuss weist für sanierte Altbau-Mehrfamilienhäuser 2025 eine mittlere Nettoanfangsrendite von 3,1 Prozent aus (nach Bewirtschaftungskosten und Erwerbsnebenkosten). Die aus Kauffällen abgeleiteten Liegenschaftszinssätze liegen zwischen 0,6 Prozent bei kurzer Restnutzungsdauer und 2,4 Prozent bei Restnutzungsdauern ab 35 Jahren. Bei Neubauten ab Baujahr 1991 lag der Liegenschaftszins bei 2,2 Prozent.
Fallen beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses Steuern an?
Bei Privatvermögen ist der Verkauf nach zehn Jahren Haltefrist in der Regel einkommensteuerfrei (§ 23 EStG), innerhalb der Frist wird der Gewinn versteuert. Wer mehrere Objekte in kurzer Folge verkauft, kann in den gewerblichen Grundstückshandel fallen. Das klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Wissen, was Ihr Haus im Investorenkreis wert ist.
Eine anonyme Marktindikation kostet Sie 30 Minuten und verpflichtet zu nichts. Sie erfahren Preisrange und Kaufinteresse — Ihr Haus bleibt unsichtbar.
