Was kostet eine vermietete Eigentumswohnung in Dresden und Leipzig?
Im Weiterverkauf lag der Durchschnitt 2025 in Dresden bei 2.705 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in Leipzig bei 2.703 bis 3.194 Euro im sanierten Altbau. Die Rohertragsfaktoren für vermietete Wohnungen mit Ertragsdaten liegen in Dresden bei 25,2 bis 26,0 und in Leipzig bei 27,9 bis 30,1 (Gutachterausschüsse Dresden und Leipzig, Grundstücksmarktberichte 2026). Beurkundete Kaufverträge, keine Portalpreise.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 14, S. 24 und S. 83 f.; Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabelle 121, S. 81.
Leipzig 2025: vermietete Eigentumswohnungen im Wiederverkauf
| Teilmarkt · Restnutzungsdauer | Kauffälle | Kaufpreis Ø €/m² | Ø Wohnfläche | Ø Nettokaltmiete | Rohertragsfaktor | Liegenschaftszins |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sanierter Altbau · 20–34 Jahre | 356 | 2.703 | 71 m² | 7,58 €/m² | 30,1 | 1,9 % |
| Sanierter Altbau · 35–49 Jahre | 252 | 2.981 | 75 m² | 8,63 €/m² | 29,3 | 2,1 % |
| Sanierter Altbau · ab 50 Jahre | 38 | 3.194 | 73 m² | 9,54 €/m² | 27,9 | 2,3 % |
| Baujahr ab 1991 · 40–59 Jahre | 283 | 2.596 | 63 m² | 8,04 €/m² | 27,4 | 2,2 % |
| Baujahr ab 1991 · ab 60 Jahre (Neubau) | 17 | 4.347 | 96 m² | 11,18 €/m² | 32,5 | 2,1 % |
Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Tabellen 121 und 122 „Liegenschaftszinssätze – Wiederverkauf Eigentumswohnungen“, S. 81 f. Nur Kauffälle mit Ertragsangaben, Ausreißer bereinigt; Wohnungen im Untergeschoss und Plattenbau ausgeschlossen. Sondereigentum gesamt Leipzig 2025: 5.163 Kauffälle, 1.293 Mio € (Tab. 68, S. 52).
Dresden 2025: Wohnungseigentum und Faktoren
| Teilmarkt | Kauffälle 2025 | Kaufpreis | Rohertragsfaktor (Median) |
|---|---|---|---|
| Weiterverkauf gesamt | 2.926 | Ø 2.705 €/m² (2024: 2.610) | – |
| Weiterverkauf vermietet · Baujahr bis 1989, saniert 1990–2023 | 52 | Median 2.544 €/m² | 26,0 |
| Weiterverkauf vermietet · Baujahr 1990–2023 | 46 | Median 2.480 €/m² | 25,2 |
| Erstverkauf Umwandlung (Aufteilung) | 378 | 91,7 Mio € gesamt | – |
| Erstverkauf Neubau | 443 | Ø 6.460 €/m² (+ 11 %) | – |
Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, Abschnitt 2.1.2 (S. 14), Abschnitt 3.3 (S. 24), Abschnitt 7.4 „Rohertragsfaktoren für Weiterverkauf von Wohnungseigentum“ (S. 83 f.). Faktoren aus Kauffällen mit ausgewiesenen Mieten, ohne Plattenbau und Untergeschoss.
Sachsen 2024: Rohertragsfaktoren Weiterverkauf Wohnungseigentum
| Stadt / Kreis | Faktor ETW-Weiterverkauf | zum Vergleich: Faktor MFH |
|---|---|---|
| Leipzig (Stadt) | 28,8 | 22,0 |
| Dresden (Stadt) | 24,4 | 19,9 |
| LK Bautzen (RND ≥ 30 J.) | 15,0 | 14,0 |
| Vogtlandkreis (RND ≥ 30 J.) | 12,8 | 10,8 |
Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen, Grundstücksmarktbericht Freistaat Sachsen 2025 (Datenstand 2024), Abb. 7.1.2-1, S. 56. Nur Gutachterausschüsse mit gemeldeten Werten; generalisiert, nicht für konkrete Wertermittlungen.
Überall dasselbe Muster: Die einzelne vermietete Wohnung erzielt einen höheren Faktor als das ganze Haus: Leipzig 30 gegen 23, Dresden 26 gegen 21. Der Kapitalanleger, der eine Wohnung kauft, zahlt je Euro Miete mehr als der Bestandshalter, der zwanzig kauft. Das ist Ihr Hebel, aber nur, wenn Ihre Wohnung bei genau diesem Käufer landet.
Ist eine vermietete Wohnung wirklich weniger wert als eine leere?
Die meisten vermieteten Wohnungen werden inseriert wie leere: Fotos, Grundriss, „vermietet“ im Kleingedruckten. Wer sich meldet, sind Selbstnutzer, und die haben mit dem Mieter ein Problem. Sie können nicht einziehen, Eigenbedarf ist langwierig und unsicher, also bieten sie weniger oder gar nicht. Der Verkäufer schließt daraus: „Vermietet drückt den Preis.“ Falsch. Der falsche Käufer drückt den Preis.
Ein Kapitalanleger rechnet anders. Für ihn ist die Wohnung ein Ertragsobjekt: Miete mal Faktor. Ein zuverlässiger Mieter mit langem Vertrag ist Sicherheit, eine moderate Bestandsmiete ist Potenzial. Er will die Wohnung nicht leer, er will sie vermietet, mit Zahlungshistorie und ohne Vermarktungsrisiko.
- Selbstnutzermarkt: Portale, Besichtigungssamstage, Emotion — und ein Abschlag für den Mieter.
- Kapitalanlegermarkt: Investorenkreise, Wohnungslisten, Faktoren — und ein Aufschlag für den guten Mieter.
Saxon Capital verkauft vermietete Wohnungen ausschließlich im zweiten Markt. Nicht, weil der erste schlecht ist, sondern weil er für diese Wohnung der falsche ist.
Was bestimmt den Preis einer vermieteten Eigentumswohnung?
Fünf Größen: die Miete gegenüber dem örtlichen Markt, Mietvertrag und Zahlungshistorie des Mieters, die Restnutzungsdauer der Wohnung, der Zustand der Wohnungseigentümergemeinschaft samt Rücklage und die Lage im Stadtgebiet. Die ersten beiden entscheiden, ob ein Kapitalanleger die Miete als Sicherheit oder als Risiko liest.
- Miete gegen Markt. Liegt Ihre Bestandsmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist das kein Makel, sondern eingepreistes Potenzial — Käufer zahlen dafür einen höheren Faktor (Leipzig zeigt es: 7,58 €/m² Miete und Faktor 30,1; 9,54 €/m² und Faktor 27,9). Liegt sie darüber, muss die Nachhaltigkeit belegt werden.
- Mietvertrag und Mieter. Dauer, Zahlungshistorie, Staffel- oder Indexmiete, Kaution, Rückstände. Ein Käufer prüft das zuerst — wer die Unterlagen sauber vorlegt, gewinnt Vertrauen und Preis.
- WEG-Zustand. Rücklage, Beschlusslage, anstehende Sanierungen, Verwaltungsqualität. Eine WEG mit 200.000 € Rücklage und beschlossenem Sanierungsplan ist bares Geld; eine mit Streit und leerer Kasse kostet Faktorpunkte.
- Baujahr und Restnutzungsdauer. Der Gutachterausschuss staffelt die Faktoren genau danach — sanierter Altbau mit langer Restnutzungsdauer erzielt in Dresden und Leipzig die höchsten Preise je Quadratmeter.
- Lage und Haus. Blasewitz, Striesen, Äußere Neustadt, Südvorstadt, Schleußig, Gohlis — und innerhalb der Lage: Etage, Balkon, Stellplatz, Zustand des Hauses. Wir kennen die Häuser, nicht nur die Straßen.
Was passiert beim Verkauf mit dem Mieter?
Rechtlich ändert sich für ihn nichts. Der Käufer tritt nach § 566 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein, der Mieter muss weder zustimmen noch ausziehen noch etwas unterschreiben. Ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht nur bei der Umwandlung in Wohnungseigentum während des laufenden Mietverhältnisses, nicht beim Weiterverkauf einer bestehenden Eigentumswohnung.
Beim ganzen Haus gilt eine andere Rechnung: Dort kauft ab etwa zwölf Einheiten immer ein Kapitalanleger, und die Vermietung ist kein Abschlag, sondern die Grundlage des Preises. Wie sich die Mietaufstellung dort auf den Kaufpreis auswirkt, steht auf Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen.
- Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB). Bei einer vor Mietbeginn aufgeteilten Wohnung, dem Regelfall im Weiterverkauf, besteht keines.
- Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) schützt den Mieter nach einer Umwandlung drei Jahre vor Eigenbedarfskündigung. Für Kapitalanleger irrelevant — sie wollen den Mieter behalten.
- Information des Mieters. Es gibt keine Pflicht, den Mieter vor dem Verkauf zu informieren. Er erfährt vom Eigentümerwechsel, wenn der neue Eigentümer sich vorstellt — in der Regel nach Umschreibung im Grundbuch. Beim Verkauf über den Investorenkreis erfährt auch niemand sonst im Haus davon.
Wie läuft der Verkauf einer vermieteten Wohnung diskret ab?
In vier Schritten. Sie nennen Stadtteil, Baujahr, Wohnfläche, Nettokaltmiete und Mietbeginn, wir ordnen die Wohnung gegen die Zahlen der Gutachterausschüsse ein. Danach wird sie anonym im Kapitalanlegerkreis getestet, Sie erhalten Preisrange und Kaufinteresse. Erst wenn die Zahl steht, sprechen wir über ein Mandat.
Was zahlen Kapitalanleger 2025 in Dresden für vermietete Wohnungen?
Das 25- bis 26-Fache der Jahresnettokaltmiete. Der Gutachterausschuss Dresden hat 2025 für vermietete Eigentumswohnungen im Weiterverkauf Rohertragsfaktoren von 25,15 bei Baujahren ab 1990 (46 Kauffälle, Median 2.480 Euro je Quadratmeter) und 26,03 bei sanierten Altbauten (52 Kauffälle, Median 2.544 Euro) ermittelt, Liegenschaftszinssätze 2,08 und 0,00 Prozent. Bezugsfreie und vermietete Wohnungen trennt der Dresdner Bericht nicht; alle Weiterverkäufe lagen im Median bei 2.500 und 2.605 Euro.
Was das für Ihre Wohnung heißt, rechnet der Wertindikator Eigentumswohnung in beiden Sichten, Vergleichswert und Ertragswert. Die Preise je Stadtteil stehen auf der Seite Wohnungspreise Dresden, der Verkaufsweg der einzelnen Wohnung auf der Seite Eigentumswohnung verkaufen in Dresden. Stand 5. September 2026.
Liegt die Wohnung außerhalb von Dresden und Leipzig, führt die Seite Marktdaten Eigentumswohnungen Sachsen die Kaufpreise, Erwerbsvorgänge, Leerstandsquoten und Mietniveaus für alle dreizehn sächsischen Kreise nebeneinander und nennt dabei ausdrücklich, welche Kennzahl für welchen Kreis nicht veröffentlicht ist.
Welche Fragen stellen Eigentümer beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Was ist meine vermietete Eigentumswohnung wert?
Der Gutachterausschuss Dresden weist für 2025 im Weiterverkauf von Eigentumswohnungen einen durchschnittlichen Kaufpreis von 2.705 €/m² Wohnfläche aus (2.926 Kauffälle), bei vermieteten Wohnungen mit Ertragsdaten Median-Rohertragsfaktoren von 25,2 bis 26,0. Leipzig weist für vermietete Wohnungen im sanierten Altbau 2025 Mittelwerte von 2.703 bis 3.194 €/m² und Faktoren von 27,9 bis 30,1 aus (646 Kauffälle). Der Wert Ihrer Wohnung hängt von Miete, Restnutzungsdauer, WEG-Zustand, Lage und Mietvertragsdauer ab.
Ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine leere?
Auf dem Selbstnutzermarkt ja, wer selbst einziehen will, zahlt für die vermietete Wohnung weniger oder gar nicht, weil er sie nicht nutzen kann. Auf dem Kapitalanlegermarkt nein: Für einen Investor ist der zahlende Mieter der Kaufgrund. Er rechnet mit Faktor mal Jahresmiete, nicht mit einem Abschlag. Der Fehler vieler Verkäufer ist, die vermietete Wohnung auf Portalen an Selbstnutzer anzubieten.
Wer kauft vermietete Eigentumswohnungen in Sachsen?
Private Kapitalanleger, die eine bis fünf Wohnungen halten; Bestandshalter und Family Offices, die Einzelwohnungen in guten Häusern arrondieren; und Investoren, die gezielt Wohnungen mit niedriger Bestandsmiete kaufen, um das Potenzial zu heben. Alle drei Gruppen sind im Saxon Capital Investor Circle vertreten, mit hinterlegtem Ankaufsprofil nach Stadt, Lage, Baujahr und Renditeerwartung.
Was passiert mit dem Mieter beim Verkauf?
Nichts. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB): Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und hat bei einer bereits aufgeteilten Wohnung in der Regel kein Vorkaufsrecht. Für Kapitalanleger ist ein zuverlässiger Mieter ein Kaufargument, kein Hindernis.
Lohnt sich Off-Market bei einer einzelnen Wohnung überhaupt?
Bei einer leeren Wohnung in gefragter Lage kann ein öffentliches Inserat an Selbstnutzer sinnvoll sein, dort ist der Markt groß und anonym. Bei einer vermieteten Wohnung liegt der Fall anders: Der richtige Käufer ist ein Kapitalanleger, und der liest keine Portale, sondern lässt sich Objekte zeigen. Über den Investorenkreis erreichen Sie ihn direkt, ohne dass Ihre Wohnung als „lange online“ auffällt. Ab zwei bis drei Wohnungen ist der Paketverkauf oft der bessere Weg.
Welche Unterlagen brauche ich?
Mietvertrag mit Nachträgen, aktuelle Nettokaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung, Kautionsnachweis, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, letzte drei Protokolle der Eigentümerversammlung, aktueller Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung, Stand der Instandhaltungsrücklage, Energieausweis, Grundbuchauszug. Wer das komplett vorlegt, verkürzt die Prüfung des Käufers auf Tage und verhandelt aus der Stärke.
Fallen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Steuern an?
Bei Privatvermögen ist der Verkauf nach zehn Jahren Haltefrist in der Regel einkommensteuerfrei (§ 23 EStG). Innerhalb der Frist wird der Gewinn versteuert. Die Befreiung für Selbstnutzung greift bei vermieteten Wohnungen nicht. Wer mehrere Wohnungen in kurzer Folge verkauft, kann unter die Drei-Objekt-Grenze fallen. Das klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Wissen, was Ihre Wohnung beim Kapitalanleger wert ist.
Eine anonyme Marktindikation kostet Sie 20 Minuten und verpflichtet zu nichts. Sie erfahren Preisrange und Kaufinteresse — ohne dass Mieter, Verwaltung oder Nachbarn davon erfahren.
