Wie kann ich meine Wohnung in Dresden bewerten, ohne Gutachter und ohne Portalpreis?
Mit den beurkundeten Kaufpreisen des Gutachterausschusses. Er wertet jeden Kaufvertrag aus, den Dresdner Notare melden, 2025 waren das 3.747 Verkäufe von Wohnungseigentum, und veröffentlicht Mediane je Stadtteil, Wohnlage und Baujahresklasse. Der Rechner sucht die Klasse Ihrer Wohnung und rechnet mit deren Median.
Zwischen den Stadtteilen liegt mehr als der Faktor zwei: Reick 1.805, Cotta 2.200, Striesen 2.895, Loschwitz 4.000 Euro je Quadratmeter im Weiterverkauf 2025. Deshalb beginnt der Rechner beim Stadtteil.
Wie berechnet der Wertindikator den Wert einer Eigentumswohnung?
In vier Schritten. Erstens bestimmt er den Teilmarkt: Baujahr ab 1990 oder Altbau bis 1989 mit vollständiger Sanierung. Zweitens wählt er die feinste Ebene mit mindestens zehn Kauffällen: in Dresden Gemarkung, Wohnlage oder Baujahresklasse, in Leipzig den Stadtbezirk. Drittens passt er den Median in Dresden mit der Formel des Ausschusses an Fläche und Baujahr an. Viertens legt er zehn Prozent Kernkorridor um den Anker.
Die Anpassungsformel steht in Kapitel 7 des Grundstücksmarktberichts: 747 Kauffälle ab Baujahr 1990 ergaben 0,0020 je Quadratmeter Wohnfläche und 0,0220 je Baujahr, 767 sanierte Altbauten 0,0036 je Quadratmeter und 0,0113 je Sanierungsjahr. Die Baujahresklassen bestätigen die Größenordnung: 2.442 Euro für 1991 bis 2000, 4.206 Euro für 2011 bis 2023.
Welche Merkmale bestimmen den Preis einer Dresdner Eigentumswohnung?
Vier, und der Gutachterausschuss hat sie gemessen: Wohnfläche, Bodenrichtwert, Baujahr beziehungsweise Sanierungsjahr und Wohnlage. Alle vier sind signifikant, das Bestimmtheitsmaß liegt bei 0,63 und 0,58. Der Rest der Streuung sind Etage, Balkon, Ausstattung und Mikrolage, die kein Bericht erfasst.
| Klasse (Weiterverkauf Dresden 2025) | Kauffälle | Median (€/m²) | Spanne (€/m²) | Typische Wohnfläche (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Baujahr bis 1869, saniert | 20 | 2.816 | 2.136–4.010 | 72 |
| Baujahr 1870–1920, Gründerzeit, saniert | 668 | 2.698 | 1.036–5.500 | 66 |
| Baujahr 1921–1949, saniert | 158 | 2.454 | 1.060–4.214 | 63 |
| Baujahr 1950–1990, Plattenbau, saniert oder teilsaniert | 42 | 2.113 | 1.030–4.781 | 62 |
| Baujahr 1950–1990, keine Platte, saniert | 31 | 2.290 | 1.764–3.226 | 61 |
| Baujahr 1991–2000 | 763 | 2.442 | 1.000–5.781 | 59 |
| Baujahr 2001–2010 | 17 | 3.014 | 2.143–4.738 | 75 |
| Baujahr 2011–2023 | 86 | 4.206 | 2.462–6.000 | 90 |
Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 103, Weiterverkauf Wohnungseigentum ohne Untergeschoss, Preise ohne Stellplatzanteile. In der Gründerzeitklasse erzielten Denkmalobjekte 2.808 Euro (415 Fälle), Wohnungen ohne Denkmalschutz 2.462 Euro (253 Fälle).
Was macht der Rechner mit einer vermieteten Wohnung?
Er rechnet sie zweimal. Einmal nach Vergleichspreisen, einmal wie ein Kapitalanleger: Jahresnettokaltmiete mal Rohertragsfaktor. Dresden weist dafür 2025 einen Faktor von 25,15 bei Baujahren ab 1990 und 26,03 bei sanierten Altbauten aus, Leipzig 27,4 bis 30,1. Weichen beide Werte ab, sagt der Rechner, woran das liegt.
Ob eine vermietete Wohnung in Dresden weniger kostet als eine leere, weist der Dresdner Bericht nicht aus; Leipzig nennt 12,1 Prozent Abstand. Im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge zahlten Kapitalanleger 2025 sogar mehr als Selbstnutzer. Vermietet ist eine Frage des Käufers, kein Abschlag an sich. Details: vermietete Eigentumswohnung verkaufen.
Was kostet eine Wohnungsbewertung durch Gutachter, und wann braucht man sie?
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kostet bei einer Eigentumswohnung meist einen vierstelligen Betrag und dauert Wochen. Nötig ist es für Gericht, Finanzamt, strittige Erbauseinandersetzungen oder die Bank. Für die Verkaufsentscheidung reicht die Vergleichsklasse mit Fallzahl und Spanne; was Käufer bieten, klärt eine anonyme Marktindikation schneller.
Wie ordnet der Rechner Wohnungen in Leipzig und im Umland ein?
In Leipzig nach Stadtbezirk: sanierter Altbau von 2.297 Euro je Quadratmeter in Nordwest bis 3.422 Euro in Mitte, Stadtmedian 2.770 Euro aus 1.902 Kauffällen. Eine Anpassungsformel wie in Dresden gibt es dort nicht, deshalb bleibt der Median unverändert. Leipzig bereinigt seine Preise nicht um Stellplatzanteile; der Rechner beachtet das.
Im Umland rechnet er mit den Kreisberichten: Ortsmediane für Freital, Pirna, Heidenau, Bannewitz, Dohna und Wilsdruff, Mittelwerte für Radeberg und Ottendorf-Okrilla, Regionswerte für Radebeul und Meißen. Details: Wohnungspreise Leipzig und Umland von Dresden.
Welche Einflüsse kennt der Wertindikator nicht?
Etage und Aufzug, Balkon, Ausstattung, Hausgeld und Rücklage, Sonderumlagen, Sanierungsstau, Mikrolage, Erbbaurecht. Unsanierte und teilsanierte Altbauwohnungen haben weder in Dresden noch in Leipzig einen amtlichen Preisspiegel. Und er kennt die Käufer nicht, die gerade suchen. Eine belastbare Marktwertermittlung ersetzt dieser Rechner nicht.
Welche Fragen stellen Eigentümer zur Bewertung ihrer Wohnung zuerst?
Wie genau ist der Wertindikator für eine Eigentumswohnung?
So genau wie die Klasse, in die Ihre Wohnung fällt. In Striesen lagen 104 sanierte Altbauwohnungen 2025 zwischen 1.540 und 5.500 Euro je Quadratmeter, Median 2.895. Der Rechner zeigt Median, Kernkorridor und volle Spanne. Wo Ihre Wohnung darin liegt, entscheiden Etage, Ausstattung und Hausgeld.
Welche Angaben brauche ich für die Berechnung?
Stadtteil oder Ort, Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr, bei Altbauten Sanierungsstand und Sanierungsjahr, Denkmalschutz, Stellplatz und bei Vermietung die Nettokaltmiete. Der Bodenrichtwert ist freiwillig und schaltet in Dresden die vollständige Regressionsformel frei.
Warum fragt der Rechner nicht nach Etage, Balkon oder Ausstattung?
Weil kein Bericht diese Merkmale mit Preisen veröffentlicht. Signifikant sind Wohnfläche, Bodenrichtwert, Baujahr und Wohnlage; alles Weitere steckt in der Streuung. Der Rechner nennt die Spanne, statt einen Zuschlag zu erfinden.
Ist eine vermietete Wohnung in Dresden weniger wert als eine leere?
Beim Selbstnutzer ja, beim Kapitalanleger nicht unbedingt. Dresden trennt nicht nach Vermietungszustand, Leipzig weist 12,1 Prozent Abstand aus. Der Rechner zeigt beide Rechnungen: Vergleichswert und Ertragswert aus Miete mal amtlichem Faktor.
Rechnet der Wertindikator auch für Leipzig?
Ja, nach Stadtbezirk. Für den sanierten Altbau nutzt er die Mediane aus 1.902 Wiederverkäufen 2025, für Baujahre ab 1991 die Tabelle mit Stellplatzanteil und für Plattenbauten den Teilmarkt komplexer Wohnungsbau. Was in Leipzig fehlt, ist eine Anpassungsformel für Fläche und Baujahr; der Rechner sagt das im Ergebnis.
Was ist eine Gemarkung, und warum fehlt mein Stadtteil in der Liste?
Die Gemarkung ist der Katasterbezirk, nach dem der Gutachterausschuss seine Stadtteiltabelle gliedert; meist deckt sie sich mit dem Stadtteilnamen. In der Liste stehen nur Gemarkungen mit mindestens zehn Weiterverkäufen 2025 im Teilmarkt; sonst rechnet der Rechner mit Wohnlage oder Baujahresklasse.
Ersetzt der Rechner ein Verkehrswertgutachten?
Nein. Ein Gutachten nach § 194 BauGB berücksichtigt Zustand, Ausstattung, Rücklage, Beschlusslage und die Besichtigung. Der Rechner liefert Klasse und Korridor als Orientierung; für Gericht, Finanzamt oder Bank brauchen Sie ein Gutachten.
Woher die Zahlen stammen.
Jeder Wert in diesem Rechner ist einer der folgenden Veröffentlichungen entnommen. Was dort nicht steht, rechnet der Rechner nicht.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig – Grundstücksmarktbericht 2026, Stichtag 1. Januar 2026: Tab. 89 und 90 Wiederverkauf ab Baujahr 1991, Tab. 98 und 99 sanierter Altbau nach Stadtbezirk, Tab. 100 und 101 Vermietungszustand, Tab. 106 komplexer Wohnungsbau, Tab. 109 Stellplätze, Tab. 121 und 122 Rohertragsfaktoren
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden – Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025: S. 25 Umsätze, S. 44–48 Preisspiegel nach Wohnlagen und Räumen, S. 50–55 Stadtteile, S. 58–59 Stellplätze, S. 72–74 Regressionsmodell, S. 84 und 93 Rohertragsfaktoren, S. 103 Baujahresklassen
- Gutachterausschuss Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge – Grundstücksmarktbericht 2026, S. 92–97 Weiterverkauf nach Gemeinden und Baujahren, S. 105–109 Nutzungszweck und Denkmalschutz
- Gutachterausschuss Landkreis Bautzen – Grundstücksmarktbericht Stand 01.01.2026, S. 41–47 Wohnungseigentum, S. 82–83 Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren
- Gutachterausschuss Landkreis Meißen – Marktinformation 2026, S. 31–32 Wohneigentum nach Regionen und Stellplätze
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen – Grundstücksmarktbericht Sachsen 2025, Berichtsjahr 2024, S. 49 Durchschnittspreise Wohnungseigentum je Kreis
- Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Zensus 2022 – Gebäude und Wohnungen am 15. Mai 2022, Gemeinde Dresden, Tabelle 2: Nettokaltmiete 7,0 €/m²
- Landeshauptstadt Dresden, Mietspiegel 2025 – Basismiete 7,01 €/m² bei 70 m² Wohnfläche
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