Was bringt Vermieten in Dresden nach Mietspiegel 2025 wirklich netto?
Weniger als die Kaltmiete. Die Basismiete des Dresdner Mietspiegels 2025 liegt bei 7,01 Euro je Quadratmeter für 70 Quadratmeter, mit Zuschlägen für Ausstattung bis etwa 9 Euro. Davon gehen die Kosten ab, die kein Mieter trägt: nach ImmoWertV, Anlage 3, 298 Euro Verwaltung je Wohnung und Jahr, 11,70 Euro Instandhaltung je Quadratmeter und Jahr sowie zwei Prozent Mietausfallwagnis. Bei 64 Quadratmetern und 480 Euro Kaltmiete bleiben von 5.760 Euro rund 4.600 Euro im Jahr.
Dazu kommt das Hausgeld, das den umlagefähigen Teil oft übersteigt, dazu Sonderumlagen, wenn Dach, Fassade oder Aufzug fällig werden. Der Zensus 2022 weist für vermietete Bestandswohnungen in Dresden 7,0 Euro je Quadratmeter aus, der Leerstand lag bei 4,1 Prozent.
Was ist die Wohnung heute bezugsfrei wert, und was vermietet beim Kapitalanleger?
Bezugsfrei den Vergleichspreis ihrer Klasse: 2025 im Median 2.605 Euro je Quadratmeter für sanierte Altbauten und 2.500 Euro für Baujahre ab 1990, in Striesen 2.895 Euro, in Loschwitz 4.000 Euro. Vermietet den Ertragswert: Der Gutachterausschuss Dresden ermittelte 2025 aus 52 Verkäufen vermieteter Altbauwohnungen einen Rohertragsfaktor von 26,03, aus 46 Verkäufen jüngerer Wohnungen 25,15. Bei 5.760 Euro Jahresmiete sind das rund 150.000 Euro, bei 2.605 Euro je Quadratmeter und 64 Quadratmetern 167.000 Euro.
Die Lücke zwischen beiden Werten ist das, was Sie mit der Vermietung festlegen: Solange der Mieter bleibt, kauft nur der Kapitalanleger, und der rechnet Faktor mal Miete. Liegt Ihre Miete unter Markt, ist der Abstand groß; liegt sie am Mietspiegel, sind beide Werte nah beieinander. Der Wertindikator Eigentumswohnung zeigt beide Rechnungen für Ihre Klasse.
Was ändern die Zehnjahresfrist und die Eigennutzungsregel des § 23 EStG?
Alles, wenn Sie bisher selbst gewohnt haben. Ein Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde. Wer eine bisher selbst genutzte Wohnung vermietet und innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, verliert die Ausnahme und versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz. Bei geerbten Wohnungen zählt der Kauf des Erblassers.
Rechenbeispiel ohne Anspruch auf Ihren Fall: Kauf 2019 für 150.000 Euro, Verkauf 2026 für 190.000 Euro. Selbst bewohnt: 40.000 Euro steuerfrei. Erst vermietet, dann 2028 verkauft: 40.000 Euro abzüglich Abschreibung steuerpflichtig, bei 35 Prozent rund 14.000 Euro Steuer. Erst ab 2030 wäre der Verkauf wieder steuerfrei. Diese Frist gehört in jede Entscheidung, und der Rechner oben prüft sie.
Ein Modellfall aus Dresden, offen als Modell gekennzeichnet.
Dies ist ein Modellfall und kein Verkauf aus unseren Büchern. Zwei-Raum-Wohnung in Striesen, 64 Quadratmeter, Baujahr 1905, saniert 1999, bisher selbst bewohnt, gekauft 2014. Bezugsfrei nach Striesener Median 2.895 Euro: rund 185.000 Euro. Vermietet zu 7,50 Euro je Quadratmeter: 5.760 Euro Jahresmiete, netto nach ImmoWertV rund 4.600 Euro, das sind 2,5 Prozent auf den bezugsfreien Wert. Ertragswert beim Kapitalanleger mit Faktor 26,03: rund 150.000 Euro.
Fünf Jahre vermieten, dann an einen Kapitalanleger verkaufen, bringt bei 1,5 Prozent Mietsteigerung rund 24.000 Euro Nettomiete plus 159.000 Euro Ertragswert, zusammen 183.000 Euro. Heute verkaufen und den Erlös zu 2,5 Prozent anlegen, bringt 209.000 Euro. Die Vermietung liegt in diesem Fall rund 26.000 Euro zurück, und die Zehnjahresfrist ist seit 2024 abgelaufen, spielt also keine Rolle. Bei 9 Euro Miete und Faktor 26 kippt die Rechnung; deshalb ist die Miete der erste Regler.
| Modellfall Striesen, 64 m², Wert bezugsfrei 185.000 € | Heute verkaufen (€) | 5 Jahre vermieten, dann an Kapitalanleger verkaufen (€) |
|---|---|---|
| Erlös heute, angelegt zu 2,5 Prozent über fünf Jahre | 209.000 | – |
| Nettomieten aus fünf Jahren (480 € je Monat, 1,5 Prozent Steigerung, Kosten nach ImmoWertV) | – | 24.000 |
| Ertragswert im fünften Jahr: Faktor 26,03 × 6.113 € Jahresmiete | – | 159.000 |
| Summe nach fünf Jahren | 209.000 | 183.000 |
| Unterschied zugunsten des Verkaufs heute | 26.000 | – |
Eigene Rechnung mit den Voreinstellungen des Rechners oben; Mietsteigerung und Verzinsung sind Annahmen. Faktor: Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 84.
Wann ist Vermieten die falsche Entscheidung?
Wenn die Eigentümergemeinschaft vor einer großen Sanierung steht und die Rücklage sie nicht deckt: Sonderumlagen treffen den Vermieter, nicht den Mieter. Wenn eine Erbengemeinschaft die Wohnung hält und sich über Mieterauswahl, Instandhaltung und Auszahlung streiten würde. Wenn Sie den Verkaufserlös für Ihre eigene Finanzierung, das Alter oder die Auszahlung von Miterben brauchen. Und wenn Ihre Miete deutlich unter dem Mietspiegel liegen müsste, weil die Wohnung unsaniert ist.
Für das Vermieten sprechen eine Miete am Mietspiegel, eine gesunde Gemeinschaft mit Rücklage, eine laufende Zehnjahresfrist ohne Eigennutzung und der spätere Verkauf als Kapitalanlage. Wie das läuft, steht auf der Seite vermietete Eigentumswohnung verkaufen.
Wie Saxon Capital eine vermietete oder leere Wohnung an Kapitalanleger bringt.
Mit einer Marktindikation vor der Entscheidung: Eckdaten ohne Adresse gehen an die Ankaufsprofile des Investorenkreises, zurück kommt die Preisrange, die Kapitalanleger heute für genau diese Wohnung zahlen, vermietet oder leer. Damit ist die Rechnung oben keine Annahme mehr, sondern ein Angebot. Verkauft wird ohne Inserat und ohne Besichtigungen für Selbstnutzer; wir vermieten nicht und vermitteln keine Mieter. Was der Verkauf in Dresden insgesamt bedeutet, steht auf der Seite Eigentumswohnung verkaufen in Dresden.
Welche Fragen kommen vor dieser Entscheidung zuerst?
Ist es besser, eine Wohnung in Dresden zu vermieten oder zu verkaufen?
Rechnerisch verkaufen, wenn die Nettomietrendite unter der Verzinsung des Erlöses liegt und der Kapitalanleger für die vermietete Wohnung deutlich weniger zahlt als der bezugsfreie Wert. Vermieten, wenn die Miete am Mietspiegel liegt, die Zehnjahresfrist noch läuft und Sie den Erlös nicht brauchen. Der Rechner oben zeigt Ihren Fall.
Ist es besser, eine geerbte Wohnung zu verkaufen oder zu vermieten?
Für die Steuer zählt der Kauf des Erblassers: Liegt er mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei. Erbengemeinschaften vermieten selten gut, weil jede Entscheidung Einstimmigkeit braucht; dort ist der Verkauf mit einer neutralen Zahl aus dem Investorenkreis meist der schnellere Weg.
Wie viel Miete kann ich in Dresden verlangen?
Die ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel 2025: Basismiete 7,01 Euro je Quadratmeter bei 70 Quadratmetern, mit Zu- und Abschlägen für Baujahr, Ausstattung und Lage, Spanne minus 14 bis plus 15 Prozent. Bei Neuvermietung gilt in Dresden zusätzlich die Mietpreisbremse.
Zahlt ein Kapitalanleger wirklich weniger als ein Selbstnutzer?
Er zahlt anders: Faktor mal Jahresmiete, in Dresden 2025 das 25- bis 26-Fache. Bei marktnaher Miete kommt er nah an den bezugsfreien Wert, bei alter Miete deutlich darunter. Leipzig weist 12,1 Prozent Abstand aus; im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge zahlten Anleger 2025 sogar mehr als Selbstnutzer.
Was kostet mich der Leerstand zwischen zwei Mietern?
In Dresden standen 2022 nach dem Zensus 4,1 Prozent der Wohnungen leer, 31,6 Prozent davon unter drei Monaten. Die ImmoWertV rechnet mit zwei Prozent Mietausfallwagnis; bei 5.760 Euro Jahresmiete sind das rund 115 Euro. Das Hausgeld läuft im Leerstand weiter.
Kann ich die Wohnung vermietet verkaufen, ohne dass der Mieter es merkt?
Ja, bis zur Beurkundung. Der Kaufvertrag ändert das Mietverhältnis nicht (§ 566 BGB), Besichtigungen finden nur mit einem ernsthaften Käufer statt, und über den Investorenkreis gibt es kein Inserat. Der Mieter erfährt vom Eigentümerwechsel nach der Beurkundung.
Woher die Zahlen stammen.
Jeder Wert in diesem Rechner ist einer der folgenden Veröffentlichungen entnommen. Was dort nicht steht, rechnet der Rechner nicht.
- Landeshauptstadt Dresden, Mietspiegel 2025 – Basismiete 7,01 €/m² bei 70 m², Zu- und Abschläge, Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 – Anlage 3 Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden – Grundstücksmarktbericht 2026, S. 44–45 Preisspiegel, S. 84 Rohertragsfaktoren vermieteter Wohnungen 2025
- Einkommensteuergesetz, § 23 – Zehnjahresfrist, Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren
- Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Zensus 2022 – Gemeinde Dresden: Nettokaltmiete 7,0 €/m², Leerstand 4,1 Prozent, Leerstandsdauer
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 566 – Kauf bricht nicht Miete
Die Rechnung mit einem echten Angebot statt einer Annahme.
Eckdaten ohne Adresse, Rückmeldung mit der Preisrange, die Kapitalanleger heute für Ihre Wohnung zahlen, vermietet oder leer. Unverbindlich, ohne Inserat.
