Wie berechnet der Rechner den Wert eines Mehrfamilienhauses?
Er multipliziert Ihre Jahresnettokaltmiete mit dem Rohertragsfaktor der Klasse, in die der zuständige Gutachterausschuss Ihr Haus einordnen würde. In Dresden ist das die Klasse nach Bauweise und Restnutzungsdauer, in Leipzig der Stadtbezirk für sanierte Altbauten. Die Faktoren stammen aus beurkundeten Kaufverträgen des Jahres 2025, nicht aus Angeboten. Um den Anker legt der Rechner einen Kernkorridor von anderthalb Faktorpunkten und zeigt zusätzlich die volle amtliche Spanne der Klasse.
Zwei Dinge unterscheiden ihn von den üblichen Online-Bewertungen. Erstens: Er rechnet nichts, was nicht veröffentlicht ist. Für Chemnitz, den Landkreis Meißen oder unsanierte Leipziger Altbauten fehlen amtliche Faktoren, und genau das sagt er Ihnen, statt eine Zahl zu erfinden. Zweitens: Er legt jede Rechnung offen, mit Klasse, Fallzahl, Spanne und Fundstelle.
Warum fragt der Rechner nach Modernisierungspunkten statt nach „Zustand gut oder schlecht“?
Weil der Gutachterausschuss Dresden seine Faktoren nach Restnutzungsdauer staffelt, und die Restnutzungsdauer nach ImmoWertV aus Alter und Modernisierung folgt. Anlage 2 der Verordnung vergibt für acht Bauteile bis zu 20 Punkte: Dach und Außenwanddämmung je vier, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundriss je zwei. Aus Punktzahl, Alter und einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren errechnet sich die Restnutzungsdauer nach der Modellformel der Verordnung. Der Rechner setzt genau diese Formel um.
Ein Gründerzeithaus von 1908 mit erneuerten Fenstern und Heizung (vier Punkte) hat nach dem Modell rund 21 Jahre Restnutzungsdauer und landet in Dresden in der Klasse 21 bis 35 Jahre, Median 21,0. Dasselbe Haus mit zusätzlich Dach, Leitungen, Bädern und Innenausbau (14 Punkte) kommt auf rund 46 Jahre und damit in die Klasse 36 bis 55 Jahre, Median 23,2. Zwischen den Klassen liegen 2,2 Faktorpunkte. Bei 100.000 € Jahresmiete sind das rund 220.000 € Kaufpreis. Ganz ohne Modernisierung bleiben nach dem Modell zwölf Jahre; solche Häuser rechnen Käufer meist nach Bodenwert und Sanierungskosten, nicht nach Faktor.
Welche amtlichen Faktoren stecken im Rechner?
Für Dresden die Tabelle „Rohertragsfaktoren für Geschossbau“ des Grundstücksmarktberichts 2026 mit 130 Kauffällen in offener und 49 in geschlossener Bauweise, gestaffelt nach Restnutzungsdauer. Für Leipzig die Tabelle 25 des Marktberichts 2026 mit 124 sanierten Altbauten nach zehn Stadtbezirken, jeweils mit Kaufpreis je m², Ist-Miete, Rohertragsfaktor, Nettoanfangsrendite und Leerstand. Für das Umland Dresden die Kreisberichte Sächsische Schweiz-Osterzgebirge und Bautzen.
| Klasse | Faktor | Spanne | €/m² | Fälle |
|---|---|---|---|---|
| Dresden, offen, RND 13–20 J. | 19,3 Median | 13,4–38,4 | 1.709 | 16 |
| Dresden, offen, RND 21–35 J. | 21,0 Median | 15,7–38,2 | 1.901 | 92 |
| Dresden, offen, RND 36–55 J. | 23,2 Median | 18,2–34,5 | 2.310 | 14 |
| Dresden, geschlossen, RND 21–35 J. | 22,0 Median | 15,4–27,1 | 2.021 | 39 |
| Leipzig gesamt, sanierter Altbau | 23,1 Mittel | 20,4–26,5 (Bezirke) | 1.825 | 124 |
| Leipzig-Südwest | 26,5 Mittel | – | 1.776 | 13 |
| Leipzig-Nordwest | 20,4 Mittel | – | 1.664 | 6 |
| Leipzig, Baujahr ab 1991 | 22,4 Mittel | – | 2.054 | 16 |
| LK Sächs. Schweiz-Osterzgebirge | 16,7 Median | 16,66–16,73 | 1.020 | – |
| LK Bautzen | 15,4 Mittel | 14,0–15,4 (Zonen) | – | – |
Quellen: Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 81; Gutachterausschuss Leipzig, Marktbericht 2026, Tab. 25 und PDF-S. 83; Kreisberichte SOE 2026 S. 81 und Bautzen Stand 01.01.2026 Tab. 78. Alle Werte Berichtsjahr 2025, Umland 2024/2025.
Was bedeutet es, wenn Flächenwert und Ertragswert auseinanderliegen?
Der Rechner teilt den Ertragswert durch Ihre Wohnfläche und vergleicht das Ergebnis mit dem Kaufpreis je m², den dieselbe Klasse 2025 tatsächlich erzielt hat. Liegt Ihr Wert deutlich darunter, sind Ihre Mieten wahrscheinlich unter Markt, und ein Käufer wird das als Potenzial rechnen, aber nicht bezahlen. Liegt er deutlich darüber, sind Ihre Mieten hoch oder die Einheiten klein, und ein Käufer wird prüfen, ob das Mietniveau hält.
Eine Abweichung über 25 Prozent ist der Punkt, an dem ein Gutachten oder ein Gespräch mehr bringt als jeder Rechner.
Welche Einflüsse kennt der Wertindikator nicht?
Er kennt keine Objektgröße, weil kein Bericht nach Wohneinheiten gliedert, keine Mikrolage innerhalb eines Bezirks, keinen Bodenwertanteil, keine Baulasten, keinen Denkmalschutz und kein Erbbaurecht. Leerstand kennt er als Zahl, nicht als Ursache. Und er kennt die Käufer nicht, die im Moment suchen. Eine belastbare Marktwertermittlung ersetzt dieser Rechner nicht. Er sagt, in welcher Klasse Ihr Haus spielt. Was dafür geboten würde, klären wir diskret im Investorenkreis.
Welche Fragen stellen Eigentümer zum Wertindikator zuerst?
Wie genau ist der Wertindikator für ein Mehrfamilienhaus?
So genau wie die amtliche Klasse, in die Ihr Haus fällt. In Dresden reicht die Hauptklasse (Restnutzungsdauer 21 bis 35 Jahre, 92 Kauffälle) von Faktor 15,7 bis 38,2, Median 21,0. Der Rechner zeigt Median, Kernkorridor von anderthalb Punkten und volle Spanne. Wo Ihr Haus innerhalb der Spanne liegt, entscheiden Mikrolage, Mieterstruktur, Bausubstanz und Käuferlage.
Welche Angaben brauche ich für die Berechnung?
Standort, Anzahl der Wohneinheiten, Wohnfläche, Jahresnettokaltmiete ohne Betriebskosten, Baujahr, Leerstand und den Modernisierungsstand nach acht Bauteilen. Grundstücksfläche und Gewerbeanteil dienen der Einordnung. Statt der Jahresmiete können Sie die Miete je m² eingeben.
Warum bekomme ich für Chemnitz nur einen älteren Faktor?
Der Gutachterausschuss Chemnitz gibt seinen Grundstücksmarktbericht nicht frei heraus, sondern kostenpflichtig. Frei verfügbar ist nur die Landesauswertung des Oberen Gutachterausschusses, und die nennt für Chemnitzer Mehrfamilienhäuser zuletzt einen Faktor von 15,0 für das Berichtsjahr 2024. Der Rechner verwendet diesen Wert und kennzeichnet ihn als älter und gröber als die Werte für Dresden und Leipzig.
Was ist die Restnutzungsdauer und warum verändert sie den Wert so stark?
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, die ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Die ImmoWertV setzt für Mehrfamilienhäuser 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer an und verlängert die Restnutzungsdauer bei Modernisierungen nach einem Punktemodell. Der Gutachterausschuss Dresden staffelt seine Faktoren genau nach dieser Größe: 19,3 bei 13 bis 20 Jahren, 21,0 bei 21 bis 35 Jahren, 23,2 bei 36 bis 55 Jahren. Modernisierung ist deshalb keine Kosmetik, sondern Faktorklasse.
Berücksichtigt der Rechner die Lage innerhalb der Stadt?
In Leipzig ja, nach den zehn Stadtbezirken des Marktberichts, mit Faktoren von 20,4 in Nordwest bis 26,5 in Südwest. In Dresden nein, weil der Grundstücksmarktbericht die Faktoren nach Bauweise und Restnutzungsdauer gliedert und keine Lagestaffelung veröffentlicht. Innerhalb eines Bezirks kennt der Rechner keine Mikrolage.
Werden meine Eingaben gespeichert?
Nein. Die Berechnung läuft vollständig in Ihrem Browser. Erst wenn Sie das Formular unter dem Ergebnis bewusst absenden, gehen Ihre Eingaben mit Namen und E-Mail an Saxon Capital. Keine Weitergabe an Portale, Adresshändler oder andere Makler.
Ersetzt der Rechner ein Verkehrswertgutachten?
Nein. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB berücksichtigt Bodenwert, Bewirtschaftungskosten zum Stichtag, Liegenschaftszins, besondere Merkmale und den Zustand aus der Besichtigung. Der Rechner liefert Klasse und Korridor als Orientierung. Für Erbauseinandersetzungen, Finanzierungen oder Gerichtsverfahren brauchen Sie ein Gutachten.
Woher die Zahlen stammen.
Jeder Wert in diesem Rechner ist einer der folgenden Veröffentlichungen entnommen. Was dort nicht steht, rechnet der Rechner nicht.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden – Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, S. 81 Rohertragsfaktoren für Geschossbau, S. 85 Modellparameter
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig – Marktbericht 2026, Berichtsjahr 2025, Tabelle 24 und 25, PDF-S. 31–32, Liegenschaftszinssätze PDF-S. 83
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen – Landesauswertung Berichtsjahr 2024 (Chemnitz); Marktinformationen der Kreisgutachterausschüsse
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 – Anlage 1 Gesamtnutzungsdauer, Anlage 2 Restnutzungsdauer bei Modernisierungen, Anlage 3 Bewirtschaftungskosten
Wissen, was echte Käufer für dieses Haus zahlen würden.
Der Rechner nennt die Klasse. Eine anonyme Marktindikation aus unserem Investorenkreis nennt den Preis. 30 Minuten, unverbindlich, Ihr Haus bleibt unsichtbar.
