Was macht ein Off-Market-Makler in Chemnitz anders als ein üblicher?
Er sucht den Käufer, bevor er das Haus zeigt. Ein üblicher Makler fotografiert, schreibt ein Exposé und stellt es auf die Portale; dann meldet sich, wer gerade sucht. Ein Off-Market-Makler hält Ankaufsprofile von Investoren vor, gleicht das Haus anonym dagegen ab und spricht nur die an, deren Profil passt. Das Haus erscheint nirgends, die Adresse fällt erst zur Besichtigung, und Mieter erfahren vom Verkauf nach der Beurkundung.
In Chemnitz kommt ein zweiter Unterschied dazu, den es in Dresden und Leipzig so nicht gibt: Wer hier verkauft, verhandelt fast immer mit auswärtigen Käufern. Die Frage ist deshalb nicht nur, wer das Haus sieht, sondern wer den Chemnitzer Markt überhaupt einschätzen kann. Was der Begriff off market grundsätzlich bedeutet, steht unter Was Off-Market-Immobilien sind; die Chemnitzer Marktzahlen im Detail stehen auf Mehrfamilienhaus verkaufen in Chemnitz.
Warum es für Chemnitz kaum belastbare Zahlen gibt?
Weil der Chemnitzer Gutachterausschuss als einziger der drei sächsischen Großstädte nichts kostenfrei veröffentlicht. Dresden gibt einen Halbjahresbericht heraus, Leipzig eine Halbjahresmeldung, Chemnitz weder das eine noch das andere. Der vollständige Grundstücksmarktbericht ist nur gegen 65 Euro per E-Mail beim Vermessungsamt zu bekommen. Frei zugänglich ist allein, was das Land in seiner Sammelauswertung mitveröffentlicht.
Oberer Gutachterausschuss Sachsen, Schlaglicht Markt 2026, Tab. 4.4.4-1 (S. 16) und 4.4.5-1 (S. 17), Berichtsjahr 2025; Grundstücksmarktbericht Freistaat Sachsen 2025, Kap. 7.1.2, Abb. 7.1.2-1, gedruckte S. 56, Berichtsjahr 2024; Statistisches Landesamt Sachsen, Zensus 2022, Datenblatt Gemeinde Chemnitz.
Ein Detail aus dieser Aufstellung wird regelmäßig übersehen: Chemnitz hatte 2025 mehr Verkäufe von Wohn- und Geschäftshäusern als Leipzig, 37 gegen 34, bei etwa einem Fünftel der Einwohnerzahl. Der Chemnitzer Renditemarkt ist gemessen an der Stadtgröße nicht klein, er ist nur schlecht dokumentiert.
Wichtig für die Einordnung: Der Landesbericht weist ausdrücklich darauf hin, dass eine fehlende Darstellung nicht bedeutet, dass es keine Verträge gibt. Geldumsatz und Faktor für 2025 fehlen in der Landespublikation, nicht beim Chemnitzer Ausschuss. Wer eine aktuelle Zahl braucht, muss den Bericht kaufen oder eine Auskunft nach § 193 BauGB einholen.
Was ist ein Mehrfamilienhaus in Chemnitz wert?
Die einzige frei zugängliche amtliche Zahl ist ein Rohertragsfaktor von 15,0 für Mehrfamilienhäuser und 9,5 für Wohn- und Geschäftshäuser. Sie stammt aus der Landeskarte der Rohertragsfaktoren und trägt drei Einschränkungen, die man kennen muss, bevor man mit ihr rechnet.
| Einschränkung | Was das bedeutet |
|---|---|
| Berichtsjahr 2024, nicht 2025 | Der Wert ist ein Jahr älter als die Transaktionszahlen auf dieser Seite. Für 2025 gibt es keinen frei veröffentlichten Faktor. |
| Nicht harmonisiert | Anders als bei Görlitz, Bautzen und dem Vogtland ist der Chemnitzer Wert nicht auf das gemeinsame Kriterium einer Restnutzungsdauer von mindestens 30 Jahren bezogen. Er ist mit diesen Städten nicht direkt vergleichbar. |
| Keine Fallzahl | Wie viele Kauffälle hinter der Zahl stehen, wird nicht angegeben. Bei 131 Verkäufen im Jahr kann eine Teilmenge sehr klein sein. |
| Zweckbindung des Herausgebers | Der Obere Gutachterausschuss schreibt selbst, die Übersicht sei „für konkrete Wertermittlungsaufgaben nicht geeignet". Sie ordnet ein, sie bewertet nicht. |
Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen, Grundstücksmarktbericht Freistaat Sachsen 2025, Kap. 7.1.2, Abb. 7.1.2-1 „Rohertragsfaktoren 2024", gedruckte S. 56. Zum Vergleich in derselben Darstellung: Dresden 19,9.
Für die Grundstückskomponente ist die Lage dagegen gut dokumentiert. Die Stadt Chemnitz veröffentlicht ihre Bodenrichtwerte als offenen Datensatz, insgesamt 2.529 Zonen zum Stichtag 1. Januar 2026. Für den Geschosswohnungsbau, also Wohnbauflächen mit drei bis sechs Geschossen, sind es 150 Zonen: Der Median liegt bei 170 Euro je Quadratmeter, das untere Quartil bei 130, das obere bei 215, die Spanne reicht von 60 bis 280 Euro.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Chemnitz, Datensatz Bodenrichtwerte 2026 über das Open-Data-Portal der Stadt, Auswahl Nutzungsart WA mit Geschossigkeit III bis VI, 150 Zonen, Abruf am 5. September 2026.
Was in den Chemnitzer Portalen tatsächlich steht?
Mehr Anzeigen als Objekte und selten genug Angaben, um zu rechnen. Bei einer eigenen Auszählung am 5. September 2026 standen in Chemnitz 315 Inserate der Kategorie Mehrfamilienhaus auf fünf Portalen, dahinter aber nur 200 unterscheidbare Objekte. Bei 60 dieser Objekte ließ sich aus den Angaben ein Kaufpreisfaktor rechnen, bei den übrigen 140 fehlte die Jahresmiete.
| Befund am 5. September 2026 | Chemnitz (Anzahl) | Anteil (%) |
|---|---|---|
| Inserate über fünf Portale | 315 | 100 |
| tatsächlich unterschiedliche Objekte | 200 | 63,5 |
| Objekte mit rechenbarem Kaufpreisfaktor | 60 | 30,0 |
| Inserate mit benanntem Sanierungs- oder Renovierungsbedarf | 60 | 19,0 |
| Neubau- oder Projektangebote statt Bestand | 41 | 13,0 |
Eigene Auszählung, Stand 5. September 2026, abends innerhalb einer Stunde erhoben. Portale: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, Immobilien.de, ohne-makler.net. Zwei Inserate gelten als dasselbe Objekt bei identischem Kaufpreis, Wohnfläche innerhalb von einem Prozent und übereinstimmender Postleitzahl, Zimmerzahl oder Titel. Methodik und Such-URLs im Register der Redaktion.
Aus diesen 60 rechenbaren Objekten ergibt sich ein Angebotsfaktor mit einem Median von 16,6, unterem Quartil 15,1 und oberem Quartil 18,7; die Spanne reicht von 10,8 bis 40,7. Gegenüber dem amtlichen Faktor von 15,0 liegen die Forderungen also im Mittel rund anderthalb Faktorpunkte höher. Das ist kein Vorwurf an die Anbieter, sondern der übliche Abstand zwischen dem, was aufgerufen, und dem, was beurkundet wird. Für einen Verkäufer heißt es: Der Preis im Portal nebenan ist keine Wertaussage über das eigene Haus.
Und die Zeit spielt gegen das Inserat. ImmoScout24 gibt als einziges Portal ein echtes Anlagedatum aus. Danach standen die Chemnitzer Angebote im Median 92 Tage online, 51 von 101 länger als drei Monate, fünf länger als ein Jahr. Das längste lief seit 1.045 Tagen.
Warum Chemnitzer Häuser anders bewertet werden als Dresdner?
Wegen dreier Zahlen, die jeder Käufer kennt und die den Faktor drücken. Der Wohnungsleerstand lag beim Zensus 2022 bei 10,95 Prozent: 16.753 leere Wohnungen, davon 8.707 länger als zwölf Monate. Die Bevölkerungsvorausberechnung des Landes rechnet für Chemnitz bis 2045 mit einem Rückgang zwischen 4,7 und 13,8 Prozent, während Leipzig um 1,7 Prozent wächst und Dresden um 2,2 Prozent nachgibt. Und die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt 5,26 Euro je Quadratmeter.
| Kennzahl | Chemnitz | Dresden | Leipzig |
|---|---|---|---|
| Rohertragsfaktor 2024 (Landeskarte) | 15,0 | 19,9 | nicht dargestellt |
| Bevölkerung 2045 gegenüber 2024 (mittlere Variante, %) | −8,5 | −2,2 | +1,7 |
| verfügbares Einkommen je Einwohner 2023 (€) | 24.904 | 25.679 | 23.683 |
| Verkäufe Wohn- und Geschäftshäuser 2025 (Anzahl) | 37 | 85 | 34 |
Statistisches Landesamt Sachsen, 9. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung, Fassung vom 1. Juni 2026, Ausgangsbestand 31. Dezember 2024; Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder, verfügbares Einkommen der privaten Haushalte je Einwohner 2023; Oberer Gutachterausschuss Sachsen, Schlaglicht Markt 2026, Tab. 4.4.5-1; Grundstücksmarktbericht Freistaat Sachsen 2025, Abb. 7.1.2-1.
Eine dieser Zahlen überrascht regelmäßig: Das verfügbare Einkommen je Einwohner ist in Chemnitz höher als in Leipzig, 24.904 gegen 23.683 Euro. Leipzig liegt seit 2019 am unteren Ende aller sächsischen Kreise. Der Chemnitzer Faktorabschlag erklärt sich also nicht über die Kaufkraft der Mieter, sondern über Leerstand und Bevölkerungsprognose.
Für die Mieteinschätzung gibt es in Chemnitz eine belastbare Grundlage: Die Stadt hat einen nach § 558d BGB anerkannten qualifizierten Mietspiegel mit Stichtag 1. Januar 2025, mit Basismieten nach sieben Baujahresklassen und sechs Wohnungsgrößen. Ein Käufer rechnet mit diesen Werten, nicht mit den Angebotsmieten der Portale. Bemerkenswert ist außerdem die Eigentümerstruktur: 37,8 Prozent des Chemnitzer Wohnungsbestands gehören Genossenschaften und der Kommune. Diese Bestände kommen nicht an den Markt, was das Angebot für private Investoren zusätzlich verknappt.
Wie läuft der Verkauf über einen Off-Market-Makler in Chemnitz ab?
In sechs Schritten, ohne Öffentlichkeit, vom Erstgespräch bis zur Beurkundung meist in drei bis fünf Monaten. Der Unterschied zum offenen Verkauf liegt in der Reihenfolge: Erst wird der Wert geklärt, dann wird über Sichtbarkeit entschieden, und die Adresse fällt zuletzt.
| Schritt | Was passiert | Was der Käufer sieht | Dauer (Wochen) |
|---|---|---|---|
| 1 Erstgespräch | Eckdaten, Anlass, Zeithorizont | nichts | 1 |
| 2 Einordnung | Restnutzungsdauer, Mietstruktur, Faktorkorridor, anonyme Marktindikation | nichts | 1 bis 2 |
| 3 Datenraum | 30 Unterlagen nach Checkliste | nichts | 2 bis 4 |
| 4 Ansprache | anonymes Kurzprofil an passende Ankaufsprofile | Eckdaten ohne Adresse | 2 bis 4 |
| 5 Prüfung und Gebot | Datenraum nach Vertraulichkeitserklärung, Besichtigung, Gebote | alles | 4 bis 8 |
| 6 Notar | Vertrag, Beurkundung, Kaufpreiszahlung | Grundbuch | 4 bis 8 |
Welche Unterlagen für Schritt 3 vorliegen müssen, steht in der Verkaufs-Checkliste mit 30 Positionen. Was nach Darlehen und Steuern übrig bleibt, rechnet der Verkaufserlös-Rechner durch.
Woran erkennt man in Chemnitz einen Makler mit echtem Käuferkreis?
An drei Fragen, die er beantworten kann, bevor er das Haus gesehen hat. Erstens: Welche Ankaufsprofile passen zu zwölf Einheiten in Chemnitz-Kaßberg mit Faktor 15, und was rechnen die. Zweitens: Was hat er im letzten Jahr off market vermittelt, auch ohne Adressen zu nennen. Drittens: Was passiert mit den Daten, wenn kein Käufer passt. Wer stattdessen sofort ein Exposé anbietet, hat keinen Kreis, sondern ein Portal.
Für Chemnitz kommt eine vierte Frage dazu, weil die Käufer fast immer von außerhalb kommen: Kann er erklären, warum der Chemnitzer Faktor niedriger ist als der Dresdner, ohne das Haus schlechtzureden? Wer den Abschlag nicht mit Leerstand und Bevölkerungsprognose begründen kann, verhandelt ihn auch nicht weg. Das Ankaufsprofil zeigt, wonach diese Käufer suchen, und die Seite Immobilieninvestoren in Sachsen, welche Typen es sind.
Wann ist Off-Market in Chemnitz die falsche Entscheidung?
Bei kleinen Häusern und bei Objekten mit hohem Leerstand. Unter etwa sechs Einheiten sind Privatanleger die Käufergruppe, und die erreicht man über Portale besser als über Ankaufsprofile. Bei einem Haus mit dauerhaft leeren Wohnungen zahlt der institutionelle Käufer den Abschlag für das Vermietungsrisiko, während ein Selbstnutzer oder ein lokaler Handwerksbetrieb den Zustand anders bewertet. In Chemnitz mit seiner Leerstandsquote von fast elf Prozent trifft das öfter zu als in Dresden.
Dann ist der offene Markt ehrlicher, und wir sagen das im Erstgespräch.
Was Eigentümer in Chemnitz vor dem ersten Gespräch wissen wollen?
Was ist mein Mehrfamilienhaus in Chemnitz wert?
Die einzige frei zugängliche amtliche Zahl ist ein Rohertragsfaktor von 15,0 aus dem Berichtsjahr 2024, veröffentlicht in der Landeskarte der Rohertragsfaktoren. Sie ist nicht harmonisiert, nennt keine Fallzahl und ist laut Herausgeber für konkrete Wertermittlungen nicht geeignet. Ein belastbarer Wert entsteht erst aus Jahresmiete, Restnutzungsdauer, Sanierungsstand und Lage. Eine anonyme Marktindikation aus dem Investorenkreis kostet nichts und nennt einen Korridor statt einer Scheinzahl.
Warum veröffentlicht Chemnitz keine Marktzahlen?
Der Chemnitzer Gutachterausschuss gibt als einziger der drei sächsischen Großstädte weder einen Halbjahresbericht noch eine kostenfreie Kurzfassung heraus. Der vollständige Grundstücksmarktbericht ist für 65 Euro per E-Mail beim Vermessungsamt zu bestellen. Frei zugänglich sind nur die Zahlen, die das Land in seiner Sammelauswertung mitveröffentlicht: Transaktionszahlen im Schlaglicht, der Rohertragsfaktor in der Landeskarte.
Wie viele Mehrfamilienhäuser werden in Chemnitz verkauft?
2025 waren es 131 Mehrfamilienhäuser und zusätzlich 37 Wohn- und Geschäftshäuser. Bemerkenswert ist die zweite Zahl: Chemnitz lag damit über Leipzig mit 34, bei etwa einem Fünftel der Einwohnerzahl. Der Chemnitzer Renditemarkt ist gemessen an der Stadtgröße nicht klein, er ist schlecht dokumentiert.
Warum ist der Kaufpreisfaktor in Chemnitz niedriger als in Dresden?
Wegen Leerstand und Bevölkerungsprognose, nicht wegen der Kaufkraft. Der Wohnungsleerstand lag beim Zensus 2022 bei 10,95 Prozent, und die Bevölkerungsvorausberechnung des Landes rechnet bis 2045 mit einem Rückgang zwischen 4,7 und 13,8 Prozent. Das verfügbare Einkommen je Einwohner ist mit 24.904 Euro dagegen höher als in Leipzig mit 23.683 Euro.
Erfahren meine Mieter vom Verkauf?
Vor der Beurkundung nicht. Der Käufer tritt nach § 566 BGB in alle Mietverträge ein; die Mieter müssen nichts unterschreiben und haben beim Verkauf des ganzen Hauses kein Vorkaufsrecht. Besichtigungen finden gebündelt mit wenigen geprüften Interessenten statt, ohne Schild und ohne Inserat.
Was kostet ein Off-Market-Makler in Chemnitz?
Eine Provision nur im Erfolgsfall, frei verhandelbar, beim Mehrfamilienhaus üblich zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises, getragen vom Käufer, vom Verkäufer oder geteilt. Die Regelung steht im Mandatsvertrag, bevor ein Käufer angesprochen wird. Erstgespräch und Marktindikation kosten nichts.
Lohnt sich Off-Market bei einem Haus mit Leerstand?
Nicht immer. Institutionelle Käufer bepreisen leerstehende Wohnungen mit einem Risikoabschlag, während Selbstnutzer oder lokale Betriebe den Zustand anders bewerten und über Portale besser erreichbar sind. Bei einer Chemnitzer Leerstandsquote von fast elf Prozent trifft das häufiger zu als in Dresden. Das gehört ins Erstgespräch und nicht in ein Verkaufsargument.
Woher die Zahlen stammen.
Jede Zahl auf dieser Seite stammt aus einer der folgenden Veröffentlichungen. Wo keine Quelle existiert, steht das ausdrücklich im Text statt einer Schätzung.
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen – Schlaglicht Markt 2026, Tab. 4.4.4-1 (S. 16) und Tab. 4.4.5-1 (S. 17) – 131 Mehrfamilienhäuser und 37 Wohn- und Geschäftshäuser Chemnitz 2025; Grundstücksmarktbericht Freistaat Sachsen 2025, Kap. 7.1.2, Abb. 7.1.2-1 „Rohertragsfaktoren 2024", gedruckte S. 56 – Chemnitz 15,0 (Mehrfamilienhaus) und 9,5 (Wohn- und Geschäftshaus), Dresden 19,9
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Chemnitz – Datensatz Bodenrichtwerte 2026 im Open-Data-Portal der Stadt, Stichtag 1. Januar 2026 – 2.529 Zonen insgesamt, davon 150 für Wohnbauflächen mit drei bis sechs Geschossen: Median 170 €/m², Quartile 130 und 215, Spanne 60 bis 280. Der vollständige Grundstücksmarktbericht ist für 65,00 Euro per E-Mail bestellbar
- Statistisches Landesamt Sachsen, Zensus 2022, Datenblatt Gemeinde Chemnitz – Wohnungsbestand 151.859, Leerstand 16.753 Wohnungen (10,95 Prozent), davon 8.707 länger als zwölf Monate; durchschnittliche Nettokaltmiete 5,26 €/m²; Eigentümerquote 18,53 Prozent; 37,8 Prozent des Bestands bei Genossenschaften und Kommune
- Statistisches Landesamt Sachsen, 9. Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung – Fassung vom 1. Juni 2026, Ausgangsbestand 31. Dezember 2024 (Chemnitz 245.618 Einwohner) – Rückgang bis 2045 je nach Variante 4,7, 8,5 oder 13,8 Prozent; Leipzig +1,7 Prozent, Dresden −2,2 Prozent in der mittleren Variante
- Stadt Chemnitz, Qualifizierter Mietspiegel 2025 – Stichtag 1. Januar 2025, nach § 558d BGB anerkannt – Basismietentabelle nach sieben Baujahresklassen und sechs Wohnungsgrößen, Tab. 4.3, S. 25
- Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder – Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte je Einwohner 2023 – Chemnitz 24.904 €, Dresden 25.679 €, Leipzig 23.683 €, Sachsen 25.746 €
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 566 – Kauf bricht nicht Miete
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