Warum entscheiden Unterlagen über den Preis eines Mehrfamilienhauses?
Weil ein institutioneller Käufer nicht das Haus kauft, das er besichtigt, sondern das Haus, das er in den Akten nachvollziehen kann. Sein Gebot entsteht aus Mietaufstellung, Betriebskostenabrechnungen, Sanierungshistorie und Grundbuch, nicht aus dem Eindruck im Treppenhaus. Jede fehlende Unterlage wird als Unsicherheit behandelt, und Unsicherheit hat im Ertragswertverfahren einen Preis: einen Abschlag oder eine Bedingung im Kaufvertrag. Wer den Datenraum vollständig übergibt, verhandelt aus der stärkeren Position.
Welche Unterlagen sollte ein Verkäufer zuerst beschaffen?
Die mit langer Beschaffungszeit und hoher Priorität: Bauakte mit genehmigten Zeichnungen (Akteneinsicht dauert Wochen), Energieausweis (Pflicht nach § 80 GEG, ohne ihn keine Besichtigung), Grundbuchauszug und Baulastenverzeichnis, Restschuld und Vorfälligkeitsberechnung der Bank sowie die Daten vom Steuerberater für die Zehnjahresfrist. Die Mietaufstellung und die Betriebskostenabrechnungen liefert die Hausverwaltung in Tagen. Bei Erbengemeinschaften kommt der Erbschein an die erste Stelle: Ohne Nachweis der Verfügungsbefugnis beurkundet kein Notar.
Die Sanierungshistorie ist die unterschätzteste Unterlage der Liste. Aus ihr leitet ein Käufer die Restnutzungsdauer ab, und die Restnutzungsdauer bestimmt in Dresden die Faktorklasse: 19,3 bei 13 bis 20 Jahren, 21,0 bei 21 bis 35, 23,2 bei 36 bis 55. Wer Rechnungen für Dach, Fenster, Heizung und Leitungen vorlegen kann, verkauft in einer anderen Klasse als jemand, der sagt, es sei „alles gemacht".
Wie sieht ein Datenraum für ein Mehrfamilienhaus aus?
Ein geordneter Ordner, digital, nach den fünf Bereichen dieser Liste gegliedert, mit einer Inhaltsübersicht und einer Mietaufstellung als erster Datei. Institutionelle Käufer arbeiten mit Prüfungsteams; die brauchen Struktur, nicht Menge. Bei Off-Market-Mandaten von Saxon Capital erhalten Käufer den Datenraum erst nach Vertraulichkeitserklärung und Nachweis der Finanzierbarkeit, und nur die Teile, die für das Gebot nötig sind. Adresse und Grundbuch kommen zuletzt.
| Bereich | Unterlagen (Anzahl) | Beschaffung (Dauer) | Woher |
|---|---|---|---|
| Eigentum und Grundstück | 7 | 1 bis 3 Wochen | Grundbuchamt, Vermessungsamt, Bauaufsicht, Kommune |
| Gebäude und Technik | 8 | Tage bis 6 Wochen (Bauakte) | Bauakte, eigene Ablage, Handwerker |
| Vermietung und Ertrag | 8 | Tage | Hausverwaltung |
| Finanzierung, Steuer, Versicherung | 5 | 1 bis 2 Wochen | Bank, Steuerberater, Versicherer |
| Erbengemeinschaft oder Gesellschaft | 2 | Wochen bis Monate (Erbschein) | Nachlassgericht, Notar, Handelsregister |
Beschaffungsdauern nach unserer Erfahrung aus Mandaten in Sachsen; Behördenlaufzeiten schwanken je nach Stadt.
Was tun, wenn Unterlagen fehlen oder nicht mehr auffindbar sind?
Benennen, nicht verschweigen. Eine fehlende Bauakte lässt sich durch Akteneinsicht ersetzen, eine fehlende Wohnflächenberechnung durch ein Aufmaß, ein fehlender Energieausweis durch einen Energieberater innerhalb von zwei Wochen. Fehlende Betriebskostenabrechnungen vergangener Jahre sind nicht heilbar, aber erklärbar. Käufer akzeptieren Lücken, wenn sie benannt sind; sie akzeptieren keine Lücken, die sie selbst finden. Was in Ihrem Fall unverzichtbar ist und was nicht, hängt vom Käufertyp ab, und genau das klären wir, bevor Sie Zeit in Beschaffung investieren.
Was kann die Checkliste nicht leisten?
Sie ersetzt weder die rechtliche Prüfung durch den Notar noch die steuerliche durch den Steuerberater, und sie kennt Ihr Haus nicht. Bei Wohn- und Geschäftshäusern kommen Gewerbemietverträge mit eigenen Anforderungen hinzu, bei Wohnungseigentum die Verwalterunterlagen der Gemeinschaft, bei Erbbaurecht der Erbbauzins. Die Liste ist der Rahmen für den Datenraum. Was hinein muss, ergibt sich aus dem Objekt und den Käufern, die in Frage kommen.
Welche Fragen stellen Verkäufer zu den Unterlagen zuerst?
Welche Unterlagen braucht man für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulasten- und Altlastenauskunft, Baugenehmigung mit Zeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Sanierungshistorie, Wartungsnachweise, Mietaufstellung, alle Mietverträge, Kautionsnachweise, Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Aufstellung der nicht umlagefähigen Kosten, Verwalter- und Dienstleistungsverträge, Darlehensunterlagen mit Restschuld, Grundschuldurkunden, eigener Kaufvertrag mit AfA-Übersicht, Grundsteuerbescheid, Gebäudeversicherung. Bei Erbengemeinschaften der Erbschein, bei Gesellschaften Gesellschaftsvertrag und Beschluss.
Ist der Energieausweis beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses Pflicht?
Ja. Nach § 80 Abs. 4 GEG muss der Verkäufer den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben. Die Kennwerte gehören nach § 87 GEG bereits in eine Immobilienanzeige. Bei einem Off-Market-Verkauf ohne Anzeige entfällt die Anzeigepflicht, nicht die Vorlagepflicht.
Wie aktuell muss der Grundbuchauszug sein?
Gesetzlich gibt es keine Frist, Banken und Käufer erwarten üblicherweise einen Auszug, der nicht älter als drei Monate ist. Der Notar zieht vor der Beurkundung ohnehin einen aktuellen Auszug. Für den Datenraum reicht ein Auszug aus dem laufenden Quartal.
Welche Unterlagen braucht eine Erbengemeinschaft zusätzlich?
Den Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll als Nachweis der Erbfolge, gegebenenfalls ein Testamentsvollstreckerzeugnis, und Vollmachten oder die Mitwirkung aller Miterben bei der Beurkundung. Die Grundbuchberichtigung auf die Erben ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
Was passiert mit den Mietkautionen beim Verkauf?
Sie gehen mit dem Eigentum auf den Käufer über. Der Verkäufer muss die Kautionen an den Käufer herausgeben oder ihre Übertragung nachweisen; der Käufer haftet dem Mieter gegenüber für die Rückzahlung. Deshalb gehören Kautionskonto oder Bürgschaften je Mieter in den Datenraum.
Werden meine Haken gespeichert?
Nein. Die Checkliste läuft im Browser, ohne Konto und ohne Speicherung. Wer den Stand behalten will, druckt die Liste oder sichert sie als PDF. Erst wenn Sie das Formular absenden, geht Ihr Stand als Zusammenfassung an uns, ohne Dokumente und ohne Adresse.
Woher die Zahlen stammen.
Jeder Wert in diesem Rechner ist einer der folgenden Veröffentlichungen entnommen. Was dort nicht steht, rechnet der Rechner nicht.
- Gebäudeenergiegesetz (GEG), §§ 80 und 87 – Vorlage- und Anzeigepflichten für den Energieausweis
- § 23 Einkommensteuergesetz – Zehnjahresfrist bei privaten Veräußerungsgeschäften
- § 95 Versicherungsvertragsgesetz – Übergang der Gebäudeversicherung auf den Erwerber
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) – Berechnung der Wohnfläche
- BORIS Sachsen, Bodenrichtwerte – Bodenrichtwertauskunft des Freistaates
Welche Unterlagen Ihr Käufer wirklich braucht, hängt vom Käufer ab.
Wir sagen Ihnen vor der Beschaffung, was für den Investorenkreis nötig ist und was nicht, und bauen den Datenraum mit Ihnen auf. Diskret, unverbindlich, ohne dass Ihr Haus irgendwo erscheint.
