Was liegt zwischen Verkaufspreis und Nettoerlös?
Fünf Posten, in dieser Reihenfolge: die Courtage, falls die Verkäuferseite sie trägt; die Kosten für Löschung der Grundschuld, Energieausweis und Unterlagen; die Ablösung der Restschuld; die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die Zinsbindung noch läuft; und die Steuer auf den Veräußerungsgewinn, wenn das Haus einer Privatperson gehört und der Kaufvertrag weniger als zehn Jahre zurückliegt. Der Rechner zeigt alle fünf einzeln, weil jeder davon mit einem anderen Gesprächspartner zu klären ist: Makler, Notar, Bank, Steuerberater.
| Posten | Betrag (€) | Klärt |
|---|---|---|
| Verkaufspreis laut Kaufvertrag | 1.950.000 | Käufer, Makler |
| Maklercourtage 3,57 % | − 69.615 | Makler |
| Löschung, Energieausweis, Unterlagen | − 3.000 | Notar |
| Ablösung Restschuld | − 600.000 | Bank |
| Vorfälligkeitsentschädigung | 0 bis Zinsschaden | Bank |
| Steuer auf den Veräußerungsgewinn | 0 bis 394.849 | Steuerberater |
| Nettoerlös | 882.536 bis 1.277.385 | Sie |
Beispiel mit den Ausgangswerten des Rechners: Kauf 2019 für 1,1 Mio. Euro, 120.000 Euro AfA, 44 Prozent Steuersatz. Die Spanne zeigt denselben Verkauf innerhalb und außerhalb der Zehnjahresfrist.
Wann ist der Verkauf eines Mehrfamilienhauses steuerfrei?
Für Privatpersonen nach zehn Jahren. § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG erfasst Veräußerungsgeschäfte, bei denen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe, Kaufpreiszahlung oder Grundbucheintrag. Bei Erbschaft oder Schenkung läuft die Frist des Vorbesitzers weiter. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert, wobei die bisher abgesetzte Abschreibung die Anschaffungskosten mindert und den Gewinn erhöht.
Gesellschaften versteuern unabhängig von der Frist.
Wer sein Haus 2019 gekauft hat und 2026 verkauft, ist mit sieben Jahren innerhalb der Frist. Bei 1,95 Mio. Euro Verkaufspreis, 1,1 Mio. Euro Anschaffungskosten, 120.000 Euro bisheriger AfA und 44 Prozent Steuersatz entstehen rund 380.000 Euro Steuer. Ab dem Kaufvertrag 2029 wäre derselbe Verkauf steuerfrei. Ob drei Jahre Warten sich lohnen, entscheidet nicht die Steuer allein, sondern die Frage, was der Markt 2029 zahlt. Genau das ist eine Rechnung für das Gespräch, nicht für den Rechner.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf?
So hoch wie der Zinsschaden der Bank: die Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem Zins, zu dem die Bank das Geld heute wieder anlegen kann, über die verbleibende Zinsbindung. Der Rechner nähert das über Restschuld mal Zinsdifferenz mal Restlaufzeit an. Die Bank rechnet nach der Aktiv-Passiv-Methode mit dem tatsächlichen Tilgungsverlauf und Sondertilgungsrechten, das Ergebnis kann abweichen.
Zwei Wege, sie zu vermeiden: Darlehen, die vor mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt wurden, sind nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündbar. Und ein Käufer kann das Darlehen übernehmen, was bei günstigen Altzinsen ein Verkaufsargument ist.
Wann wird aus einem Verkauf gewerblicher Grundstückshandel?
Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkaufen, die Sie in engem zeitlichem Zusammenhang erworben oder errichtet haben. Dann geht das Finanzamt von gewerblichem Grundstückshandel aus, und auch Verkäufe außerhalb der Zehnjahresfrist werden steuerpflichtig, zusätzlich mit Gewerbesteuer. Ein Mehrfamilienhaus zählt als ein Objekt; wer es vorher in Eigentumswohnungen aufteilt und einzeln verkauft, zählt jede Wohnung.
Das ist einer der Gründe, warum ein Globalverkauf an einen Investor oft besser rechnet als der Einzelverkauf, selbst wenn die Summe der Einzelpreise höher aussieht.
Was kann der Verkaufserlös-Rechner nicht leisten?
Er ersetzt weder Steuerberater noch Bank. Anschaffungsnahe Herstellungskosten, Sonderabschreibungen, Teilverkäufe, Erbfälle mit mehreren Beteiligten und Gesellschaftskonstruktionen verändern die Steuer erheblich. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Näherung. Und der Verkaufspreis, mit dem alles beginnt, ist Ihre Annahme. Was er am Markt wert ist, zeigt der Wertindikator; was echte Käufer bieten würden, klären wir diskret im Investorenkreis.
Welche Fragen stellen Verkäufer zum Erlös zuerst?
Wie berechne ich den Nettoerlös beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Verkaufspreis abzüglich Maklercourtage der Verkäuferseite, abzüglich Löschungs- und Unterlagenkosten, abzüglich Ablösung der Restschuld, abzüglich Vorfälligkeitsentschädigung bei laufender Zinsbindung, abzüglich Steuer auf den Veräußerungsgewinn innerhalb der Zehnjahresfrist. Der Rechner zeigt jeden Posten einzeln und den Erlös je Wohneinheit.
Wie lange ist die Spekulationsfrist bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus?
Zehn Jahre nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, gerechnet vom Datum des Kaufvertrags bis zum Datum des Verkaufsvertrags. Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien gilt bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus nicht. Bei geerbten Häusern läuft die Frist des Erblassers weiter.
Muss ich beim Verkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Nur wenn die Zinsbindung noch läuft und Ihr Vertragszins über dem aktuellen Wiederanlagezins der Bank liegt. Darlehen, die vor mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt wurden, können Sie nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen. Alternativ kann der Käufer das Darlehen übernehmen.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze?
Eine Faustregel der Finanzverwaltung aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, die er in engem Zusammenhang erworben hat, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Dann fallen Einkommensteuer und Gewerbesteuer auf alle Verkäufe an, auch außerhalb der Zehnjahresfrist. Ein Mehrfamilienhaus als Ganzes ist ein Objekt.
Wer zahlt beim Off-Market-Verkauf die Courtage?
Bei Off-Market-Mandaten von Saxon Capital in der Regel die Verkäuferseite. Der Käufer sieht dann einen Faktor ohne eigene Courtage und rechnet mit 7,5 Prozent Nebenkosten statt mit über 14. Das erhöht den erreichbaren Kaufpreis meist um mehr, als die Courtage kostet, weil institutionelle Käufer auf die Gesamtinvestition rechnen.
Ist das Ergebnis eine Steuerberatung?
Nein. Der Rechner wendet die gesetzlichen Grundregeln an und rechnet mit Ihren Annahmen. Verbindlich sind Steuerberater und Bank. Das Ergebnis dient dazu, dass Sie mit beiden vorbereitet sprechen.
Woher die Zahlen stammen.
Jeder Wert in diesem Rechner ist einer der folgenden Veröffentlichungen entnommen. Was dort nicht steht, rechnet der Rechner nicht.
- § 23 EStG Private Veräußerungsgeschäfte – Zehnjahresfrist zwischen Anschaffung und Veräußerung
- § 489 BGB Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers – Kündigung nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist
- § 502 BGB Vorfälligkeitsentschädigung – Anspruch der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig – Marktbericht 2026, Kapitel 4.2.1.4: Ansatz der Erwerbsnebenkosten mit 5,5 % + 1 % + 1 %
Der Erlös hängt am Preis. Der Preis hängt an den Käufern.
Wir prüfen diskret, was unser Investorenkreis für Ihr Haus bieten würde, und rechnen mit Ihnen durch, was davon bleibt. Unverbindlich, ohne Portal, ohne Besichtigungstourismus.
