Welche Kosten fallen beim Verkauf einer Eigentumswohnung an?
Fünf Blöcke. Die Maklercourtage, beim Verkauf an einen Verbraucher nach § 656c BGB mindestens zur Hälfte vom Verkäufer. Sonstige Verkaufskosten wie Grundbuchlöschung, Energieausweis und Unterlagenbeschaffung, meist vierstellig. Eine offene oder beschlossene Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft. Die Ablösung des Darlehens samt Vorfälligkeitsentschädigung. Und die Steuer auf den Gewinn, falls die Zehnjahresfrist noch läuft.
| Posten | Wer trägt ihn | Größenordnung (% oder €) | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Maklercourtage | bei Verbraucherkauf mindestens zur Hälfte der Verkäufer | 3,57 bis 7,14 % inkl. USt | §§ 656c, 656d BGB |
| Grundschuldlöschung, Unterlagen, Energieausweis | Verkäufer | rund 500 bis 3.000 € | Notar- und Grundbuchkosten |
| Beschlossene Sonderumlage | je nach Kaufvertrag | offen, oft vierstellig | Beschluss der Gemeinschaft |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer | abhängig von Zinsdifferenz und Restlaufzeit | § 490 BGB, § 489 als Ausweg |
| Steuer auf den Veräußerungsgewinn | Verkäufer | persönlicher Steuersatz | § 23 EStG |
| Notar- und Grundbuchkosten des Kaufs | Käufer | rund 2 % | GNotKG |
| Grunderwerbsteuer | Käufer | 5,5 % in Sachsen | Landesrecht seit 2023 |
Die Zeilen für Käuferkosten dienen der Einordnung; sie mindern Ihren Erlös nicht, beeinflussen aber, was ein Käufer bieten kann. Der Rechner oben führt nur die Verkäuferposten.
Wer zahlt beim Wohnungsverkauf die Maklerprovision?
Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die ein Verbraucher kauft, die Teilung: Beauftragen beide Seiten den Makler, müssen beide gleich viel zahlen (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer beauftragt, darf er höchstens die Hälfte seiner Provision auf den Käufer abwälzen, und er muss zuerst selbst zahlen (§ 656d BGB). Verkaufen Sie dagegen an einen gewerblichen Kapitalanleger, gilt diese Halbteilung nicht.
Das ist beim Wohnungsverkauf ein echter Unterschied zum Mehrfamilienhaus, wo die Provision frei verhandelbar ist. Für Sie heißt das: Klären Sie vor dem Mandat, ob Ihre Käufer Verbraucher oder Gewerbliche sein werden, denn davon hängt ab, was Sie tragen. Bei einem Verkauf an Kapitalanleger aus einem Investorenkreis steht die Regelung im Mandatsvertrag, bevor ein Käufer angesprochen wird.
Wann ist der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerfrei?
In zwei Fällen. Erstens, wenn zwischen dem Kaufvertrag von damals und dem heutigen mehr als zehn Jahre liegen. Zweitens, wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben; dann greift die Ausnahme des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG auch innerhalb der Frist. Für die Kalenderjahre genügt jeweils ein angebrochenes Jahr, was den Zeitraum praktisch auf gut ein Jahr verkürzen kann.
Die Falle liegt beim Wechsel: Wer eine selbst bewohnte Wohnung vermietet und dann innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, verliert die Eigennutzungsausnahme und versteuert den Gewinn. Wer erst vermietet und dann selbst einzieht, kann sie zurückgewinnen. Bei geerbten Wohnungen zählt der Kauf des Erblassers, nicht der Erbfall; deshalb sind viele geerbte Wohnungen sofort steuerfrei verkäuflich.
Für Kapitalanleger kommt die Drei-Objekt-Grenze dazu: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt dem Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler, und dann ist jeder Gewinn steuerpflichtig, auch nach zehn Jahren. Jede einzelne Eigentumswohnung zählt dabei als ein Objekt, ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus dagegen nur als eines. Wer aus einem geteilten Haus nacheinander Wohnungen verkauft, sollte das vorher mit dem Steuerberater durchrechnen.
Was passiert beim Verkauf mit der Erhaltungsrücklage und laufenden Beschlüssen?
Die Rücklage bleibt bei der Eigentümergemeinschaft und geht mit der Wohnung auf den Käufer über. Sie wird nicht ausgezahlt und taucht deshalb im Rechner nicht als Einnahme auf. Wirtschaftlich ist sie trotzdem Ihr Geld: Eine gut gefüllte Rücklage rechtfertigt einen höheren Preis, eine leere Rücklage bei absehbarer Sanierung führt zum Abschlag. Nennen Sie den Stand aktiv, sonst schätzt der Käufer ihn konservativ.
Eine beschlossene Sonderumlage gehört offengelegt. Wer im Kaufvertrag regelt, dass der Käufer sie trägt, muss das ausdrücklich vereinbaren; ohne Regelung schuldet sie derjenige, der bei Fälligkeit im Grundbuch steht. Der Rechner oben führt sie als eigenen Posten, damit Sie sehen, was sie vom Erlös nimmt.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung, und wie vermeidet man sie?
Sie ersetzt der Bank den Zinsschaden für die restliche Zinsbindung. Der Rechner nähert sie über Restschuld mal Zinsdifferenz mal Restlaufzeit; Banken rechnen genauer nach der Aktiv-Passiv-Methode. Vermeiden lässt sie sich auf drei Wegen: Zehn Jahre nach vollständigem Empfang können Sie nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen. Der Käufer kann das Darlehen übernehmen. Oder Sie übertragen es auf ein Ersatzobjekt.
Was der Rechner nicht leistet.
Er ist keine Steuer- und keine Rechtsberatung. Steuer und Vorfälligkeitsentschädigung sind Näherungen nach den gesetzlichen Grundregeln; anschaffungsnahe Herstellungskosten, Sonderabschreibungen, Erbfälle, Teilverkäufe und die Umsatzsteuer bei gewerblicher Vermietung verändern das Ergebnis. Verbindlich sind Ihr Steuerberater und Ihre Bank. Was Ihre Wohnung wert sein könnte, rechnet der Wertindikator Eigentumswohnung.
Welche Fragen stellen Eigentümer zu Kosten und Steuern zuerst?
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Wohnungsverkauf in Sachsen?
Üblich sind 3,57 bis 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer, aufgeteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Bei Wohnungen, die ein Verbraucher kauft, muss der Verkäufer nach §§ 656c und 656d BGB mindestens die Hälfte tragen. Frei verhandelbar bleibt die Höhe, nicht die Teilung.
Wann muss ich beim Wohnungsverkauf keine Steuern zahlen?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Maßgeblich sind die Daten der beiden Notarverträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag.
Zählt eine geerbte Wohnung neu für die Zehnjahresfrist?
Nein. Bei Erbschaft und Schenkung wird die Haltedauer des Erblassers oder Schenkers fortgeführt. Hat er die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist Ihr Verkauf sofort steuerfrei. Der Erbfall selbst löst keine neue Frist aus.
Bekomme ich die Erhaltungsrücklage anteilig ausgezahlt?
Nein. Sie gehört der Eigentümergemeinschaft und geht mit der Wohnung auf den Käufer über. Sie erhöht den Wert der Wohnung und gehört in die Preisverhandlung, wird aber nicht separat erstattet und taucht deshalb im Rechner nicht als Einnahme auf.
Wer zahlt eine beschlossene Sonderumlage, Käufer oder Verkäufer?
Ohne ausdrückliche Regelung im Kaufvertrag schuldet sie derjenige, der bei Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht. Offengelegt werden muss sie in jedem Fall; sie ist für den Kaufentschluss erheblich. In der Praxis wird sie im Kaufpreis berücksichtigt.
Wie vermeide ich die Vorfälligkeitsentschädigung?
Drei Wege: Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens können Sie nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen. Der Käufer kann das Darlehen übernehmen, was bei günstigen Altzinsen ein Verkaufsargument ist. Oder Sie übertragen es auf ein Ersatzobjekt.
Was ist die Drei-Objekt-Grenze bei Eigentumswohnungen?
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler; dann ist jeder Gewinn steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer. Jede einzelne Wohnung zählt als ein Objekt, ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus dagegen nur als eines.
Woher die Zahlen stammen.
Jeder Wert in diesem Rechner ist einer der folgenden Veröffentlichungen entnommen. Was dort nicht steht, rechnet der Rechner nicht.
- Einkommensteuergesetz, § 23 – Zehnjahresfrist und Ausnahme bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren
- Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 656c und 656d – Provisionsteilung bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die ein Verbraucher kauft
- Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 489 und 490 – Kündigungsrecht nach zehn Jahren, Vorfälligkeitsentschädigung
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG), §§ 19, 28 – Erhaltungsrücklage und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
- Sächsisches Grunderwerbsteuergesetz – Steuersatz 5,5 Prozent seit 1. Januar 2023, Käuferseite
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