Was bringt Vermieten in Leipzig nach Mietspiegel wirklich netto?
Weniger als die Kaltmiete. Der Leipziger Mietspiegel 2025 bis 2027 weist eine gesamtstädtische Durchschnittsmiete von 6,56 Euro je Quadratmeter aus, gegenüber 6,29 Euro im Mietspiegel 2022. Davon gehen die Kosten ab, die kein Mieter trägt: nach ImmoWertV, Anlage 3, 298 Euro Verwaltung je Wohnung und Jahr, 11,70 Euro Instandhaltung je Quadratmeter und Jahr sowie zwei Prozent Mietausfallwagnis. Bei 64 Quadratmetern bleiben von rund 5.040 Euro Jahresmiete etwa 3.890 Euro.
Der Mietspiegel rechnet mit einem Grundbetrag nach Wohnfläche mal Faktoren für Baualter und Erneuerung: 6,04 Euro bei 64 Quadratmetern, Baujahre vor 1919 Faktor 1,000, ab 2015 Faktor 1,246, 1961 bis 1991 nur 0,869. Dazu kommt das Hausgeld, das den umlagefähigen Teil oft übersteigt.
Was ist die Wohnung heute bezugsfrei wert, und was vermietet?
Bezugsfrei den Vergleichspreis ihres Stadtbezirks: 2025 im Median 2.971 Euro je Quadratmeter für bezugsfreie sanierte Altbauwohnungen, in Mitte 3.422 Euro, in Nordwest 2.297 Euro. Vermietet 2.612 Euro, also 12,1 Prozent weniger; mit Stellplatz wächst der Abstand auf 21,6 Prozent. Anders als Dresden weist Leipzig diesen Unterschied ausdrücklich aus, aus 653 bezugsfreien und 1.052 vermieteten Kauffällen.
Der Kapitalanleger rechnet in Jahresmieten. Der Gutachterausschuss Leipzig hat 2025 aus 946 vermieteten Wohnungen Faktoren von 27,4 bis 30,1 ermittelt, bei Ist-Mieten von 7,58 bis 11,18 Euro je Quadratmeter. Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher der Faktor. Beide Sichten rechnet der Wertindikator Eigentumswohnung.
Was ändern die Zehnjahresfrist und die Eigennutzungsregel des § 23 EStG?
Alles, wenn Sie bisher selbst gewohnt haben. Ein Gewinn aus dem Verkauf ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde. Wer eine bisher selbst genutzte Wohnung vermietet und innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, verliert die Ausnahme und versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz. Bei geerbten Wohnungen zählt der Kauf des Erblassers.
In Leipzig kommt eine Besonderheit dazu: 187 der 2025 erfassten Kaufverträge betrafen Wohnungen mit Miet- oder Belegungsbindung, und der Gutachterausschuss nimmt sie aus der Preisauswertung heraus. Wer eine gebundene Wohnung hält, kann weder die Vergleichspreise noch die Faktoren dieser Seite ansetzen; dort entscheidet die Restlaufzeit der Bindung, und Vermieten ist oft die einzige sinnvolle Option bis zum Auslaufen.
Ein Modellfall aus Leipzig, offen als Modell gekennzeichnet.
Dies ist ein Modellfall und kein Verkauf aus unseren Büchern. Zwei-Raum-Wohnung in Leipzig-Südost, 64 Quadratmeter, Gründerzeitbau, saniert 2005, bisher selbst bewohnt, gekauft 2014. Bezugsfrei nach dem Median des Stadtbezirks von 2.770 Euro: rund 177.000 Euro. Vermietet zu 6,56 Euro je Quadratmeter: 5.040 Euro Jahresmiete, netto nach ImmoWertV rund 3.890 Euro, das sind 2,2 Prozent auf den bezugsfreien Wert.
Ertragswert beim Kapitalanleger mit Faktor 30,1: rund 152.000 Euro. Fünf Jahre vermieten und dann an einen Anleger verkaufen bringt bei 1,5 Prozent Mietsteigerung rund 20.000 Euro Nettomiete plus 161.000 Euro Ertragswert, zusammen 181.000 Euro. Heute verkaufen und den Erlös zu 2,5 Prozent anlegen bringt 200.000 Euro. Die Vermietung liegt also rund 19.000 Euro zurück. Bei 8,50 Euro Miete kippt die Rechnung; deshalb ist die Miete der erste Regler.
| Modellfall Südost, 64 m², Wert bezugsfrei 177.000 € | Heute verkaufen (€) | 5 Jahre vermieten, dann an Kapitalanleger verkaufen (€) |
|---|---|---|
| Erlös heute, angelegt zu 2,5 Prozent über fünf Jahre | 200.000 | – |
| Nettomieten aus fünf Jahren (420 € je Monat, 1,5 Prozent Steigerung, Kosten nach ImmoWertV) | – | 20.000 |
| Ertragswert im fünften Jahr: Faktor 30,1 × 5.350 € Jahresmiete | – | 161.000 |
| Summe nach fünf Jahren | 200.000 | 181.000 |
| Unterschied zugunsten des Verkaufs heute | 19.000 | – |
Eigene Rechnung mit den Voreinstellungen des Rechners oben; Mietsteigerung und Verzinsung sind Annahmen. Faktor und Vergleichspreis: Gutachterausschuss Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026, Tab. 99 und 121.
Wann ist Vermieten in Leipzig die falsche Entscheidung?
Wenn die Eigentümergemeinschaft vor einer großen Sanierung steht und die Rücklage sie nicht deckt, denn Sonderumlagen treffen den Vermieter. Wenn eine Erbengemeinschaft die Wohnung hält und sich über Mieterauswahl und Instandhaltung streiten würde. Wenn Sie den Erlös für die eigene Finanzierung oder die Auszahlung von Miterben brauchen. Und wenn die Wohnung in einem Bezirk mit dünnem Markt liegt, etwa im sanierten Altbau in West, wo 2025 kein einziger Verkauf ausgewertet wurde.
Für das Vermieten sprechen eine Miete am Mietspiegel, eine gesunde Gemeinschaft mit Rücklage und eine laufende Zehnjahresfrist. Ein dritter Weg ist der Verkauf an den eigenen Mieter: 197 solcher Fälle lagen 2025 bei 2.888 Euro je Quadratmeter, nah am bezugsfreien Preis.
Wie Saxon Capital eine Leipziger Wohnung an Kapitalanleger bringt.
Mit einer Marktindikation vor der Entscheidung: Eckdaten ohne Adresse gehen an die Ankaufsprofile des Investorenkreises, zurück kommt die Preisrange, die Kapitalanleger heute für genau diese Wohnung zahlen, vermietet oder leer. Damit ist die Rechnung oben keine Annahme mehr. Verkauft wird ohne Inserat; wir vermieten nicht und vermitteln keine Mieter.
Was der Verkauf in Leipzig insgesamt bedeutet, steht auf der Seite Eigentumswohnung verkaufen in Leipzig, die Dresdner Rechnung auf der Seite Wohnung verkaufen oder vermieten in Dresden.
Welche Fragen kommen vor dieser Entscheidung zuerst?
Ist es besser, eine Wohnung in Leipzig zu vermieten oder zu verkaufen?
Rechnerisch verkaufen, wenn die Nettomietrendite unter der Verzinsung des Erlöses liegt und der Kapitalanleger deutlich weniger zahlt als der bezugsfreie Wert. Vermieten, wenn die Miete am Mietspiegel liegt, die Zehnjahresfrist noch läuft und Sie den Erlös nicht brauchen. Der Rechner oben zeigt Ihren Fall.
Wie viel Miete kann ich in Leipzig verlangen?
Der Mietspiegel 2025 bis 2027 nennt eine gesamtstädtische Durchschnittsmiete von 6,56 Euro je Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Grundbetrag nach Wohnfläche, etwa 6,04 Euro bei 64 Quadratmetern, mal Baualters- und Erneuerungsfaktoren, dazu die Zwei-Drittel-Spanne. Berücksichtigt werden Mieten der letzten sechs Jahre.
Zahlt ein Kapitalanleger in Leipzig weniger als ein Selbstnutzer?
Im Median ja: 2.612 gegen 2.971 Euro je Quadratmeter im sanierten Altbau ohne Stellplatz, also 12,1 Prozent. Mit Stellplatz sind es 21,6 Prozent, bei Baujahren ab 1991 nur 10,3 Prozent. Wer aber marktnah vermietet hat, kommt über den Faktor von bis zu 30,1 nah an den bezugsfreien Preis heran.
Warum ist der Leipziger Faktor höher als der Dresdner?
Weil die Leipziger Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen niedriger sind und die ausgewerteten Wohnungen kürzere Restnutzungsdauern haben. Leipzig weist 27,4 bis 30,1 aus, Dresden 25,15 und 26,03. Für ganze Mehrfamilienhäuser liegt Leipzig dagegen nur bei 21,6 bis 22,4, also deutlich unter der Einzelwohnung.
Was ist mit Wohnungen mit Mietpreis- oder Belegungsbindung?
Die nimmt der Gutachterausschuss aus der Preisauswertung heraus, 2025 waren das 187 Kaufverträge. Für solche Wohnungen gelten weder die Vergleichspreise noch die Faktoren dieser Seite; maßgeblich ist die Restlaufzeit der Bindung, die Sie in der Förderzusage oder im Grundbuch finden.
Kann ich die Wohnung vermietet verkaufen, ohne dass der Mieter es merkt?
Ja, bis zur Beurkundung. Der Kaufvertrag ändert das Mietverhältnis nicht (§ 566 BGB), Besichtigungen finden nur mit einem ernsthaften Käufer statt, und über den Investorenkreis gibt es kein Inserat. Der Mieter erfährt vom Eigentümerwechsel nach der Beurkundung.
Woher die Zahlen stammen.
Jede Zahl auf dieser Seite stammt aus einer der folgenden Veröffentlichungen. Wo keine Quelle existiert, steht das ausdrücklich im Text statt einer Schätzung.
- Stadt Leipzig, Mietspiegel 2025 bis 2027 – Qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, Stichtag 1. Oktober 2024: Durchschnittsmiete 6,56 €/m² (S. 25), Grundbeträge nach Wohnfläche (S. 8), Baualters- und Erneuerungsfaktoren (S. 31), Zwei-Drittel-Spannen (S. 34)
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig – Grundstücksmarktbericht 2026: Tab. 99 Wiederverkauf sanierter Altbau nach Stadtbezirk, Tab. 100 und 101 Vermietungszustand, Tab. 118, 121 und 122 Rohertragsfaktoren, Tab. 69 Kaufverträge mit Miet- oder Belegungsbindung
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 – Anlage 3 Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis
- Einkommensteuergesetz, § 23 – Zehnjahresfrist, Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 566 – Kauf bricht nicht Miete
Die Rechnung mit einem echten Angebot statt einer Annahme.
Eckdaten ohne Adresse, Rückmeldung mit der Preisrange, die Kapitalanleger heute für Ihre Leipziger Wohnung zahlen, vermietet oder leer. Unverbindlich, ohne Inserat.
