Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Sachsen?
Ohne Käufercourtage rund 7,5 bis 8 Prozent des Kaufpreises: 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 1 Prozent Notar, etwa 1 Prozent Grundbuch einschließlich Grundschuld, dazu Gutachten und Prüfung. Mit 7,14 Prozent Käufercourtage sind es rund 15 Prozent. Der Gutachterausschuss Leipzig rechnet in seinem Marktbericht mit exakt 5,5 plus 1 plus 1 Prozent, und dieser Rechner tut es in der Grundeinstellung auch, damit die Ergebnisse mit den amtlichen Nettoanfangsrenditen vergleichbar bleiben.
Die Ausgangsseite verlinkt bewusst auf den Kaufpreisfaktor, das Ankaufsprofil und die Off-Market-Seite: Dort geht es um Preise und Käufer, hier ausschließlich um die Kosten, die auf den Preis obendrauf kommen.
| Posten | Satz (%) | Betrag bei 1,95 Mio. € (€) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Sachsen | 5,50 | 107.250 |
| Notar | 1,00 | 19.500 |
| Grundbuch | 1,00 | 19.500 |
| Grundschuldbestellung auf 70 % Darlehen | 0,50 der Darlehenssumme | 6.825 |
| Gutachten und Prüfung | – | 5.000 |
| Summe ohne Käufercourtage | 8,11 | 158.075 |
| Käufercourtage, falls vereinbart | bis 7,14 | bis 139.230 |
Sätze für Notar und Grundbuch wie beim Gutachterausschuss Leipzig (Marktbericht 2026, Kap. 4.2.1.4). Grunderwerbsteuer Sachsen seit 1. Januar 2023.
Warum zahlt Sachsen 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer?
Weil der Freistaat den Satz zum 1. Januar 2023 von 3,5 auf 5,5 Prozent angehoben hat. Bis dahin war Sachsen zusammen mit Bayern das Land mit dem niedrigsten Satz in Deutschland. Die Steuer bemisst sich nach dem Kaufpreis einschließlich aller Gegenleistungen; mitverkauftes Inventar und Instandhaltungsrücklagen können unter Umständen herausgerechnet werden, was bei größeren Objekten den Steuerberater lohnt.
Beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen fällt die Steuer erst an, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile übergehen; das ist der Grund, warum große Portfolios oft als Share Deal gehandelt werden.
Bei 1,95 Mio. Euro Kaufpreis kostet die Grunderwerbsteuer in Sachsen 107.250 Euro. Zusammen mit Notar und Grundbuch sind es 146.250 Euro, die der Käufer aus Eigenmitteln aufbringt, weil Banken Nebenkosten in der Regel nicht finanzieren. Der Faktor, der im Exposé mit 21,2 steht, liegt für den Käufer damit bei 22,8. Genau mit dieser Zahl rechnet er sein Gebot.
Wer trägt die Maklercourtage beim Mehrfamilienhaus?
Das ist Verhandlungssache. Die gesetzliche Halbteilung des § 656c BGB gilt seit Ende 2020 nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die ein Verbraucher kauft. Für Mehrfamilienhäuser, Wohnportfolios und Wohnungspakete kann die Courtage frei verteilt werden. Bei Off-Market-Mandaten von Saxon Capital trägt sie in der Regel die Verkäuferseite. Der Grund ist wirtschaftlich: Institutionelle Käufer rechnen auf die Gesamtinvestition. Eine Käufercourtage von 7,14 Prozent hebt den Faktor aus ihrer Sicht um anderthalb Punkte und senkt das Gebot entsprechend.
Was der Verkäufer an Courtage übernimmt, bekommt er über einen sauberen Faktor meist mehr als zurück.
Was kosten Notar und Grundbuch beim Kauf wirklich?
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und dem Geschäftswert. Der Kaufvertrag löst beim Notar eine 2,0-fache Gebühr aus, die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt eine 1,0-fache, die Grundschuldbestellung jeweils eine weitere. Weil die Gebührentabelle degressiv ist, sinkt der Prozentsatz mit steigendem Kaufpreis: Bei 500.000 Euro liegen Notar und Grundbuch zusammen eher bei 1,5 Prozent, bei 5 Mio. Euro deutlich unter 1 Prozent.
Die Pauschale von je 1 Prozent ist deshalb für Objekte um 1 bis 2 Mio. Euro passend und für große Objekte zu hoch. Der Rechner lässt beide Sätze frei einstellen.
Was enthält der Nebenkostenrechner nicht?
Bereitstellungszinsen und Disagio der Finanzierung, Bewertungsgebühren der Bank, die Courtage der Verkäuferseite, Umsatzsteuer bei Option zur Steuerpflicht, die Kosten einer Kaufpreisaufteilung für die Abschreibung. Die Notar- und Grundbuchsätze sind Pauschalen; verbindlich ist die Kostenrechnung nach GNotKG. Für die Wirkung der Nebenkosten auf die Nettoanfangsrendite ist der Renditerechner zuständig.
Welche Fragen kommen zu den Nebenkosten zuerst?
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Sachsen?
5,5 Prozent des Kaufpreises seit 1. Januar 2023. Vorher waren es 3,5 Prozent. Der Satz gilt für alle Grundstücksarten und unabhängig davon, ob der Käufer eine Privatperson oder eine Gesellschaft ist.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einem Mehrfamilienhaus in Sachsen insgesamt?
Ohne Käufercourtage rund 7,5 bis 8 Prozent: 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer, je etwa 1 Prozent Notar und Grundbuch, dazu Grundschuldbestellung und Prüfungskosten. Mit einer Käufercourtage von 7,14 Prozent liegen sie bei rund 15 Prozent.
Finanziert die Bank die Kaufnebenkosten mit?
In der Regel nicht. Banken beleihen den Kaufpreis oder den Beleihungswert, die Nebenkosten muss der Käufer aus Eigenmitteln aufbringen. Bei 1,95 Mio. Euro Kaufpreis und 70 Prozent Fremdkapital braucht der Käufer damit rund 730.000 Euro Eigenmittel, davon rund 150.000 Euro allein für Nebenkosten.
Gilt die Halbteilung der Maklercourtage auch für Mehrfamilienhäuser?
Nein. § 656c BGB gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die ein Verbraucher erwirbt. Bei Mehrfamilienhäusern ist die Verteilung frei vereinbar. Bei Off-Market-Mandaten von Saxon Capital trägt die Courtage üblicherweise die Verkäuferseite.
Warum rechnet der Käufer mit einem anderen Faktor als der Verkäufer?
Weil der Käufer die Nebenkosten mitrechnet. Ein Faktor von 21,2 auf den Kaufpreis wird mit 7,5 Prozent Nebenkosten zu 22,8 auf die Gesamtinvestition. Genau diese Zahl vergleicht der Käufer mit seiner Zielrendite. Der Verkäufer, der das weiß, versteht, warum ein Gebot unter seiner Erwartung liegt, und kann mit der Courtage gegensteuern.
Fällt beim Share Deal Grunderwerbsteuer an?
Erst wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen. Darunter fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das ist bei großen Portfolios ein Grund für den Anteilskauf, setzt aber eine Gesellschaft als Eigentümerin voraus und ist Sache des Steuerberaters.
Woher die Zahlen stammen.
Jeder Wert in diesem Rechner ist einer der folgenden Veröffentlichungen entnommen. Was dort nicht steht, rechnet der Rechner nicht.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig – Marktbericht 2026, Kapitel 4.2.1.4: Nebenkostenansatz 5,5 % Grunderwerbsteuer, 1 % Notar, 1 % Grundbuch
- § 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien – Halbteilung nur bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen
- § 1 Grunderwerbsteuergesetz – Erwerbsvorgänge, Anteilsübergänge ab 90 Prozent
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) – Gebührentabelle für Notar und Grundbuch
Objekte sehen, bevor sie auf den Markt kommen.
Wer in Sachsen Mehrfamilienhäuser kauft, hinterlegt bei uns ein Ankaufsprofil. Off-Market-Mandate aus Dresden, Leipzig und Chemnitz, in der Regel ohne Käufercourtage. Eigentümer erfahren diskret, wie Käufer ihr Haus rechnen.
