Welche Fragen stellen Eigentümer vor dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Immer dieselben zwanzig, in vier Gruppen. Zuerst der Ablauf: wie lange, was mit den Mietern, was ein Makler kostet. Dann der Wert: Faktor statt Quadratmeterpreis, Sanierung, Leerstand. Dann Steuern und Recht: Zehnjahresfrist, Erbengemeinschaft, Darlehen, Notar, Grunderwerbsteuer. Zuletzt die Käufer: wer, wann, warum Leipzig höhere Faktoren zahlt als Dresden. Jede Antwort steht für sich; die Sprungliste führt direkt hin.
- Verkauf und Ablauf (Fragen 1 bis 5)
- Wert und Preis (Fragen 6 bis 10)
- Steuern und Recht (Fragen 11 bis 15)
- Käufer und Markt (Fragen 16 bis 20)
| Bereich | Fragen (Nr.) | Kernzahl | Passendes Werkzeug |
|---|---|---|---|
| Verkauf und Ablauf | 1 bis 5 | 3 bis 5 Monate bis zur Beurkundung (Erfahrungswert) | Verkaufs-Checkliste |
| Wert und Preis | 6 bis 10 | Faktor Dresden 21,2, Leipzig 23,1, Chemnitz 15,0 | Wertindikator |
| Steuern und Recht | 11 bis 15 | Zehnjahresfrist § 23 EStG, Grunderwerbsteuer 5,5 % | Verkaufserlös-Rechner |
| Käufer und Markt | 16 bis 20 | 531 verkaufte Mehrfamilienhäuser 2025 | Investor-Check |
Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Sachsen?
Off-market vom Erstgespräch bis zur Beurkundung meist drei bis fünf Monate: zwei bis vier Wochen für Datenraum und Einordnung, vier bis acht Wochen für Ansprache und Gebote aus dem Investorenkreis, danach Prüfung, Finanzierungsbestätigung und Notar. Länger dauert es, wenn Unterlagen fehlen, Erbengemeinschaften uneinig sind oder eine Bauakte erst beschafft werden muss. Die Zeit bis zur Kaufpreiszahlung kommt hinzu, in der Regel vier bis acht Wochen nach Beurkundung.
Muss ich meinen Mietern sagen, dass ich verkaufe?
Nein, vor dem Verkauf nicht. Der Kauf bricht nicht die Miete (§ 566 BGB); der Käufer tritt in alle Mietverträge ein, die Mieter müssen nichts unterschreiben. Ein Vorkaufsrecht haben Mieter nur, wenn ihre Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wird (§ 577 BGB), nicht beim Verkauf des ganzen Hauses. Beim Off-Market-Verkauf erfahren Mieter erst nach der Beurkundung vom Eigentümerwechsel, meist durch ein gemeinsames Schreiben von Verkäufer und Käufer.
Was ist eine anonyme Marktindikation?
Die Rückmeldung aus dem Investorenkreis, was Käufer für ein Haus mit diesen Eckdaten zahlen würden, ohne dass Adresse, Eigentümer oder Grundbuch genannt werden. Saxon Capital gleicht Größe, Lage, Ertrag, Zustand und Restnutzungsdauer mit den hinterlegten Ankaufsprofilen ab und nennt einen Faktorkorridor und die Käufergruppe. Das dauert rund 30 Minuten Gespräch und verpflichtet zu nichts; erst wenn der Eigentümer verkaufen will, wird das Haus einzelnen Investoren nach Vertraulichkeitserklärung vorgestellt.
Brauche ich ein Exposé?
Für institutionelle Käufer nicht. Sie arbeiten mit Datenraum und Mietaufstellung, nicht mit Hochglanzseiten. Ein Exposé ist das Format für Portale und Privatanleger; im Off-Market-Verkauf ersetzt ihn ein anonymisiertes Kurzprofil mit Eckdaten, das an passende Ankaufsprofile geht, gefolgt vom Datenraum nach Vertraulichkeitserklärung. Was hinein muss, steht in der Verkaufs-Checkliste mit 30 Unterlagen.
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Frei verhandelbar. Die gesetzliche Halbteilung der Provision (§ 656c BGB) gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen an Verbraucher, nicht für Mehrfamilienhäuser. Üblich sind beim Zinshaus Provisionen zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises, getragen vom Käufer, vom Verkäufer oder geteilt; bei Off-Market-Mandaten steht die Regelung im Mandatsvertrag, bevor ein Käufer angesprochen wird. Der Verkaufserlös-Rechner zeigt, was die Courtage netto ausmacht.
Was ist mein Mehrfamilienhaus wert?
Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete ergibt den Faktor, und die Gutachterausschüsse veröffentlichen, welche Faktoren tatsächlich bezahlt wurden: Dresden 21,2 im Median für offene Bauweise, nach Restnutzungsdauer 19,3 bis 23,2; Leipzig 23,1 im Mittel für sanierten Altbau, nach Stadtbezirk 20,4 bis 26,5; Chemnitz 15,0; Umland Dresden 14 bis 17. Faktor mal Jahresmiete ist die erste Orientierung, die Restnutzungsdauer entscheidet über die Klasse. Der Wertindikator rechnet das nach ImmoWertV; eine Marktwertermittlung ersetzt er nicht.
Warum ist der Quadratmeterpreis beim Mehrfamilienhaus die falsche Zahl?
Weil er die Miete nicht kennt. Zwei Häuser zu 2.000 Euro je Quadratmeter können bei 5 und bei 9 Euro Miete stehen; für einen Investor sind das zwei völlig verschiedene Anlagen. Der Faktor bindet den Preis an den Ertrag, deshalb reden Käufer darin. In Leipzig zeigt das der Vergleich der Stadtbezirke: Süd hat mit 2.317 Euro den höchsten Quadratmeterpreis, Südwest mit 26,5 den höchsten Faktor, bei 1.776 Euro je Quadratmeter. Wer nur eine Zahl liest, verwechselt Mietniveau mit Preisniveau.
Was bringt eine Sanierung vor dem Verkauf?
Zwei Hebel: höhere Miete und längere Restnutzungsdauer, also eine höhere Faktorklasse. In Dresden liegen zwischen 13 bis 20 und 36 bis 55 Jahren Restnutzungsdauer knapp vier Faktorpunkte. Die Rechnung kippt, wenn die Sanierung mehr kostet, als beide Hebel zusammen bringen; die Seite Sanieren oder verkaufen in Leipzig rechnet das an einem Modellfall durch. Kleine Maßnahmen mit Rechnung, etwa Heizung oder Leitungen, verändern die Klasse oft mehr als Kosmetik im Treppenhaus.
Wie wirkt Leerstand auf den Preis?
Bestandshalter preisen ihn als Risiko, Value-Add-Investoren als Potenzial. Die 2025 in Leipzig gehandelten sanierten Häuser hatten 0 bis 3,2 Prozent Leerstand; Häuser mit 20 Prozent und mehr wertet der Gutachterausschuss gar nicht mehr in derselben Klasse aus. Entscheidend ist der Grund je Einheit: Renovierung, Kündigung, bewusst freigehalten für den Verkauf. Eine Leerstandsliste mit Zustand und Grund gehört deshalb in den Datenraum; sie dreht die Lesart von Risiko zu Potenzial.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und dem, was Investoren zahlen?
Der Verkehrswert ist der nach ImmoWertV ermittelte wahrscheinliche Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, festgestellt von einem Gutachter zu einem Stichtag. Was ein Investor zahlt, hängt zusätzlich von seinem Ankaufsprofil, seiner Finanzierung und dem Wettbewerb ab. Beide Zahlen liegen meist nah beieinander, aber nicht gleich: Ein Haus, das genau in ein Profil passt, erzielt im Wettbewerb mehrerer Käufer mehr als der Durchschnitt der Klasse; ein Haus mit ungeklärten Erben weniger.
Muss ich den Gewinn aus dem Verkauf versteuern?
Bei Privatvermögen nicht, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG, Datum der Kaufverträge). Innerhalb der Frist ist der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern; die bisherige Abschreibung erhöht ihn. Bei geerbten Häusern läuft die Frist des Erblassers weiter. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler. Der Verkaufserlös-Rechner zeigt die Zehnjahresfrist an; die Prüfung macht der Steuerberater.
Kann ich ein geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen, wenn ein Miterbe nicht will?
Nur gemeinsam oder über die Teilungsversteigerung. Eine Erbengemeinschaft verfügt über das Haus nur einstimmig; ein einzelner Miterbe kann seinen Anteil verkaufen oder die Teilungsversteigerung beantragen (§ 2042 BGB, § 180 ZVG), bei der das Haus öffentlich versteigert wird, meist unter dem Marktpreis. Der bessere Weg ist fast immer ein gemeinsamer Verkauf mit einer anonymen Marktindikation als neutraler Zahl, an der sich die Erben orientieren, bevor Anwälte beauftragt werden.
Was passiert mit meinem Darlehen beim Verkauf?
Es wird aus dem Kaufpreis abgelöst; die Bank berechnet dafür innerhalb der Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung, deren Höhe vom Restzins, der Restlaufzeit und dem aktuellen Zinsniveau abhängt. Alternativ übernimmt der Käufer das Darlehen, wenn die Bank zustimmt, was bei niedrigem Altzins für beide Seiten interessant sein kann. Restschuld, Zinsbindungsende und die Berechnung der Bank gehören in den Datenraum; der Verkaufserlös-Rechner zieht sie vom Preis ab.
Welche Unterlagen verlangt der Notar?
Grundbuchauszug, Nachweis der Verfügungsbefugnis (Erbschein, Vollmachten, Gesellschafterbeschluss), Löschungsbewilligungen der Grundschuldgläubiger, die Mietaufstellung als Anlage zum Kaufvertrag und den Energieausweis. Der Notar zieht selbst einen aktuellen Grundbuchauszug und holt die Vorkaufsrechtsverzichte der Gemeinde ein. Was der Käufer davor sehen will, ist mehr: die vollständige Liste steht in der Verkaufs-Checkliste mit 30 Unterlagen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Sachsen?
5,5 Prozent des Kaufpreises, seit 1. Januar 2023, zu zahlen vom Käufer. Zusammen mit Notar und Grundbuch von jeweils rund einem Prozent ergibt das die 7,5 Prozent Erwerbsnebenkosten, mit denen auch der Gutachterausschuss Leipzig seine Nettoanfangsrendite rechnet. Für den Verkäufer heißt das: Ein Käufer, der 2 Millionen Euro Gesamtbudget hat, kann rund 1,86 Millionen Kaufpreis zahlen. Der Kaufnebenkosten-Rechner zeigt die Aufteilung.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser in Sachsen?
Vier Gruppen mit vier Rechnungen: institutionelle Käufer ab etwa zwölf Einheiten und 1,5 Millionen Euro, regionale Bestandshalter mit Ortskenntnis, Value-Add-Investoren für Sanierungsstau und Leerstand, private Kapitalanleger bis etwa zwölf Einheiten. 2025 wechselten in Chemnitz, Dresden und Leipzig 531 Mehrfamilienhäuser den Eigentümer; die Objektstruktur der Berichte zeigt, welche Gruppe wo kauft. Die Seite Immobilieninvestoren in Sachsen ordnet alle Investorentypen den Gruppen zu.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen?
Die Zahlen: Dresden 160 Kauffälle 2025 nach 173 im Vorjahr, Geldumsatz 257 nach 289 Millionen Euro; Leipzig 229 Kauffälle für 410 Millionen. Der Markt ist kleiner als vor dem Zinsanstieg, aber liquide, und eigenkapitalstarke Käufer bestimmen ihn. Bei 3,5 Prozent Zins trägt sich ein Haus mit 30 Prozent Eigenkapital nur bis Faktor 19, die Anker in Dresden und Leipzig liegen darüber. Wer ein saniertes, vollvermietetes Haus mit Unterlagen anbietet, findet Käufer; wer auf die Faktoren von 2021 wartet, wartet auf einen anderen Zins.
Warum zahlen Investoren in Leipzig höhere Faktoren als in Dresden?
Weil die Mieten niedriger sind, nicht weil die Preise höher wären. Leipzig handelte sanierte Altbauten 2025 zu 1.825 Euro je Quadratmeter bei 6,73 Euro Ist-Miete, Dresden zu 1.918 Euro im Median. Der Faktor ist Preis geteilt durch Miete; sinkt die Miete stärker als der Preis, steigt er. Für Verkäufer heißt das: In Leipzig wird Mietpotenzial bezahlt, in Dresden die erreichte Miete.
Kaufen auch Investoren aus dem Ausland in Sachsen?
Ja, vor allem in Leipzig und Dresden, fast immer über deutsche Asset Manager und Partner vor Ort. Die Gutachterausschüsse weisen die Herkunft der Käufer nicht aus; sichtbar ist sie in der Objektstruktur, etwa bei den vier Leipziger Neubau-Erstverkäufen 2025 mit 13,4 Millionen Euro je Vorgang. Für einen Eigentümer ändert das wenig: Auch ausländisches Kapital prüft mit Datenraum, Faktor und Restnutzungsdauer, und es erreicht ihn über denselben Weg wie inländisches, das Ankaufsprofil.
Was ist ein Wohnungspaket, und ist es mehr wert als das ganze Haus?
Mehrere Eigentumswohnungen aus einem aufgeteilten Haus, verkauft als ein Paket an einen Käufer. Der Paketpreis liegt unter der Summe der Einzelverkaufspreise, weil der Käufer den Einzelvertrieb und dessen Risiko übernimmt, aber oft über dem Preis des ungeteilten Hauses, weil die Teilungserklärung die Einzelverwertung ermöglicht. Ob sich die Aufteilung vor dem Verkauf lohnt, hängt von Bezirk, Zustand und Mieterstruktur ab; die Seite Wohnungspaket verkaufen beschreibt die Rechnung.
Was diese Antworten nicht ersetzen?
Die Steuerberatung, die Rechtsberatung und die Bewertung Ihres konkreten Hauses. Die Zahlen sind Klassenwerte der Gutachterausschüsse für das Berichtsjahr 2025; Ihr Haus liegt irgendwo in der Spanne. Die Rechtsfragen sind so beantwortet, wie sie sich in der Praxis meistens stellen; Ausnahmen gibt es bei Erbbaurecht, Denkmalschutz, Gewerbeanteil und gesellschaftsrechtlichen Strukturen. Wer eine Antwort auf sein Haus anwenden will, bekommt sie im Gespräch, anonym und ohne Verpflichtung.
Welche Fragen kommen danach?
Kann ich mein Mehrfamilienhaus verkaufen, ohne dass es jemand erfährt?
Ja. Off-market heißt: kein Inserat, kein Schild, keine Rundmail. Käufer aus dem Investorenkreis erhalten anonymisierte Eckdaten, nach Vertraulichkeitserklärung den Datenraum und die Adresse erst zur Besichtigung. Mieter, Nachbarn und Wettbewerber erfahren vom Verkauf nach der Beurkundung.
Was kostet die erste Einordnung durch Saxon Capital?
Nichts. Das Erstgespräch dauert rund 30 Minuten und endet mit Käufergruppe, Faktorkorridor und Ablauf, ohne Mandatsverpflichtung. Eine Provision fällt nur bei einem Verkauf an und steht vorher im Mandatsvertrag.
Wie schnell bekomme ich eine Antwort auf eine Frage, die hier nicht steht?
Innerhalb von 24 Stunden, persönlich von Rico Peuker, per E-Mail an rico.peuker@saxon-capital.de oder über das Formular auf dieser Seite. Fragen, die häufiger kommen, werden in diese Seite aufgenommen.
Gelten die Antworten auch für Wohn- und Geschäftshäuser?
Überwiegend, solange der gewerbliche Mietflächenanteil unter 20 Prozent liegt; darüber führen die Gutachterausschüsse das Haus als Wohn- und Geschäftshaus mit eigenen Faktoren, und Gewerbemietverträge bringen eigene Fragen zu Laufzeit, Indexierung und Instandhaltung mit.
Woher stammen die Zahlen in den Antworten?
Aus den Grundstücksmarktberichten 2026 der Gutachterausschüsse Dresden und Leipzig, dem Schlaglicht Markt 2026 des Oberen Gutachterausschusses Sachsen, den Kreisberichten und aus Gesetzestexten (BGB, EStG, GEG, ImmoWertV). Alle Werte mit Fundstelle stehen auf der Seite Marktdaten Mehrfamilienhäuser Sachsen 2025.
Kann ich die Antworten für meine Erbengemeinschaft ausdrucken?
Ja. Die Seite ist druckbar, und die Antworten dürfen mit Quellenangabe weitergegeben werden. Für die Entscheidung in der Erbengemeinschaft ist die anonyme Marktindikation die neutralere Grundlage, weil sie sich auf das konkrete Haus bezieht.
Woher die Zahlen stammen.
Jeder Wert in diesem Rechner ist einer der folgenden Veröffentlichungen entnommen. Was dort nicht steht, rechnet der Rechner nicht.
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 566 (Kauf bricht nicht Miete) – Eintritt des Erwerbers in Mietverhältnisse
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 577 (Vorkaufsrecht des Mieters) – Nur bei Umwandlung in Wohnungseigentum
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 656c (Provisionsteilung) – Gilt für Einfamilienhäuser und Wohnungen, nicht für Mehrfamilienhäuser
- Einkommensteuergesetz, § 23 – Zehnjahresfrist bei privaten Veräußerungsgeschäften
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden – Grundstücksmarktbericht 2026
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig – Marktbericht 2026
Die einundzwanzigste Frage ist Ihre.
Stellen Sie sie. Antwort innerhalb von 24 Stunden, persönlich, ohne Mandatszwang. Wenn es um Ihr Haus geht: Eckdaten reichen, keine Adresse.
