Marktdaten
Eigentumswohnungen Sachsen.
Je Kreis, mit Quelle.

Wie groß ist der Markt für Eigentumswohnungen in Sachsen?

13.896 Eigentumswohnungen wechselten 2024 in Sachsen den Eigentümer, 27 Prozent mehr als im Jahr davor (Oberer Gutachterausschuss Sachsen, Schlaglicht Markt 2026). Wohnungseigentum ist damit der mit Abstand größte Teilmarkt für private Eigentümer im Freistaat. Zum Vergleich: Über alle Teilmärkte hinweg zählte der Obere Gutachterausschuss 2024 rund 38.000 Kaufverträge mit über 8,1 Milliarden Euro Geldumsatz.

Der Aufschwung ist ungleich verteilt. Im Erzgebirgskreis stieg die Zahl der Erwerbsvorgänge um 72 Prozent, in Nordsachsen um 61, in Dresden um 60. Im Vogtlandkreis ging sie um 12 Prozent zurück, im Landkreis Leipzig um 7, in Chemnitz um 3. Wer aus der Landeszahl auf seinen eigenen Ort schließt, liegt in der Hälfte der Kreise falsch.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Sachsen je Kreis?

Die Tabelle nennt drei Preise nebeneinander, weil sie drei verschiedene Märkte sind: den Weiterverkauf einer gebrauchten Wohnung, den Erstverkauf im Neubau und den Erstverkauf nach Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen. Alle Werte stammen aus derselben Quelle und demselben Berichtsjahr, sind also untereinander vergleichbar.

Kaufpreise, Erwerbsvorgänge und Veränderung: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen, Schlaglicht Markt 2026, Berichtsjahr 2024. Ein Strich bedeutet: Der Bericht weist für diesen Kreis in dieser Spalte keinen Wert aus. Die letzte Spalte ist keine amtliche Zahl, sondern eine eigene Rechnung von Saxon Capital aus den beiden Preisspalten davor.

Warum der Neubaupreis über den Wert einer Bestandswohnung fast nichts sagt?

Teilt man den Erstverkaufspreis im Neubau durch den Weiterverkaufspreis im selben Kreis, entsteht ein Verhältnis, das der Bericht selbst nicht ausweist. Es beantwortet die Frage, um welchen Faktor eine neue Wohnung teurer ist als eine gebrauchte. Das Ergebnis läuft der Erwartung zuwider.

Am größten ist der Abstand nicht in den teuren Märkten, sondern in den schwachen: Landkreis Bautzen 5,00, Vogtlandkreis 4,60, Chemnitz 4,11. Am kleinsten ist er dort, wo am meisten gehandelt wird: Nordsachsen 1,90, Dresden 2,12, Leipzig 2,21. In Dresden kostet eine neue Wohnung gut das Doppelte einer gebrauchten, im Landkreis Bautzen das Fünffache.

Der Grund ist keine Preisblase im Neubau, sondern die Baukosten. Sie sind in Bautzen fast dieselben wie in Dresden, während der Bestandspreis in Bautzen bei 1.060 Euro je Quadratmeter liegt und in Dresden bei 2.613. Für einen Eigentümer folgt daraus eine praktische Regel: Je schwächer der Markt, desto weniger sagt der Neubaupreis in der Nachbarschaft über den Wert der eigenen Wohnung. Wer in Bautzen, im Vogtland oder im Erzgebirge einen Neubaupreis als Maßstab nimmt, überschätzt seine Wohnung um ein Vielfaches. In Dresden und Leipzig ist der Fehler kleiner, aber immer noch groß genug, um eine Verhandlung zu verderben.

Wie unterscheiden sich die Kreise in Bestand, Leerstand und Mietniveau?

Der Preis allein erklärt einen Wohnungsmarkt nicht. Entscheidend ist, wie viele Wohnungen überhaupt in Mehrfamilienhäusern liegen, wie viele davon leer stehen und was die Miete trägt. Die Zahlen des Zensus 2022 sind für alle Kreise nach derselben Methode erhoben und deshalb untereinander vergleichbar.

Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Zensus 2022, Regionaltabelle „Gebäude und Wohnungen nach Gemeinden“, Stichtag 15. Mai 2022. Zur Herkunft der Kreiswerte: Die amtliche Tabelle enthält ausschließlich Gemeindezeilen und keine Kreiszeilen. Die Werte der zehn Landkreise sind deshalb eigene Summierungen über alle 419 sächsischen Gemeinden nach amtlichem Gemeindeschlüssel; Dresden, Leipzig und Chemnitz sind Einzelgemeinden und direkt abgelesen. Gegengeprüft an den amtlich ausgewiesenen Gemeindequoten für Dresden und Chemnitz, Abweichung höchstens 0,1 Prozentpunkte. Die Nettokaltmiete der Landkreise ist das mit der Zahl der vermieteten Wohnungen gewichtete Mittel der Gemeindewerte. „In Gebäuden ab 3 Wohnungen“ ist die Zensus-Näherung für die Wohnung im Mehrfamilienhaus, weil der Zensus den Begriff Mehrfamilienhaus nicht kennt. „Selbstnutzende Eigentümer“ meint hier vom Eigentümer bewohnte Wohnungen bezogen auf alle Wohnungen; die enger gefasste amtliche Eigentümerquote liegt je nach Kreis 0,5 bis 2,3 Prozentpunkte höher. Die Leerstandsquote umfasst alle leer stehenden Wohnungen unabhängig vom Grund, also auch Sanierungs- und Vermarktungsleerstand.

Zwei Befunde stechen heraus. Erstens der Leerstand: Dresden 4,1 Prozent und Leipzig 5,4 Prozent stehen gegen Zwickau und Vogtlandkreis mit je 13,0 Prozent und Görlitz mit 12,2. Ab etwa zehn Prozent Leerstand rechnen Kapitalanleger nicht mehr mit Mietsteigerung, sondern mit Vermietungsrisiko, und das schlägt unmittelbar auf den Preis durch. Zweitens die Eigentümerquote: In Dresden und Leipzig wohnen nur 15,7 und 12,6 Prozent der Haushalte in den eigenen vier Wänden, im Landkreis Leipzig 45,2 Prozent. In den Großstädten kauft überwiegend der Kapitalanleger, im Umland überwiegend der Selbstnutzer, und beide rechnen anders.

Welche Zahlen weisen die Gutachterausschüsse für Dresden, Leipzig und Chemnitz aus?

Dresden und Leipzig führen eigene Gutachterausschüsse mit ausführlichen Berichten für das Berichtsjahr 2025. Sie sind ein Jahr aktueller als die Landesauswertung und deutlich tiefer gegliedert. Chemnitz gibt seinen Bericht nur kostenpflichtig ab; dort bleibt es bei der Landesauswertung und dem kostenfreien Mietspiegel.

Leipzig weist Wohnungseigentum als Teil des Sondereigentums aus, also einschließlich Stellplätzen und Gewerbeeinheiten, und nennt die Kaufpreise jeweils mit und ohne Stellplatzanteil. Der Unterschied ist erheblich: Beim sanierten Altbau im Wiederverkauf liegen 2.770 Euro je Quadratmeter ohne und 3.216 Euro mit Stellplatzanteil, ein Aufschlag von gut sechzehn Prozent. Wer zwei Angebote vergleicht, muss zuerst wissen, welche der beiden Zahlen er vor sich hat.

Für Chemnitz ist die Datenlage die dünnste der drei Städte, und das ist kein Versäumnis dieser Seite, sondern eine Entscheidung der Stadt. Was frei verfügbar ist, steht hier; was fehlt, steht im Abschnitt darunter. Was die Zahlen für einen Verkäufer bedeuten, steht auf Off-Market-Makler in Chemnitz.

Welche Kennzahl ist für welchen Kreis nicht veröffentlicht?

Diese Übersicht steht hier, weil die meisten Marktseiten die Lücken stillschweigend mit Schätzungen füllen. Wir tun das nicht. Wo der zuständige Gutachterausschuss keinen Wert veröffentlicht, bleibt die Zelle leer und der Grund wird genannt.

• Landkreis Görlitz und Landkreis Leipzig: keine Kaufpreise je Quadratmeter in der Landesauswertung, weder für den Weiterverkauf noch für den Erstverkauf. Bekannt sind nur die Erwerbsvorgänge, 303 und 569 für 2024. Für eine Preisaussage braucht es den Bericht des jeweiligen Kreisausschusses.
• Erzgebirgskreis: kein Weiterverkaufspreis, obwohl Erstverkauf Neubau und Erstverkauf nach Umwandlung ausgewiesen sind. Ausgerechnet der Preis für die gebrauchte Wohnung, den die meisten Eigentümer suchen, fehlt.
• Landkreis Mittelsachsen und Landkreis Bautzen: kein Preis für den Erstverkauf nach Umwandlung.
• Chemnitz: kein Kaufpreis je Quadratmeter für das Berichtsjahr 2025 und kein Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentum. Der Grundstücksmarktbericht der Stadt wird kostenpflichtig abgegeben, die Kreiswerte in der Tabelle oben stammen deshalb aus dem Berichtsjahr 2024.
• Alle Landkreise: kein Liegenschaftszinssatz für Wohnungseigentum in der Landesauswertung. Veröffentlicht ist er nur für Dresden.

Ein Wort zu einer Zahl, die veröffentlicht ist und trotzdem nicht als Rendite gelesen werden darf: Der Gutachterausschuss Dresden weist für sanierte Altbauwohnungen einen Liegenschaftszinssatz von rund null Prozent aus. Das ist kein Marktsignal, sondern das Ergebnis einer sehr kleinen und sehr teuren Stichprobe. Belastbar ist für Dresden der Wert für Baujahre 1990 bis 2023 mit 2,08 Prozent im Median.

Wie liest man Weiterverkauf, Erstverkauf und Umwandlung zusammen?

Die drei Preisspalten beschreiben nicht dieselbe Ware in drei Zuständen, sondern drei getrennte Käufergruppen. Den Weiterverkauf bestimmen Kapitalanleger und Selbstnutzer, die eine vorhandene Wohnung mit vorhandener Miete kaufen. Den Erstverkauf im Neubau bestimmen die Baukosten und der Bauträger. Der Erstverkauf nach Umwandlung liegt dazwischen und ist der einzige der drei, der einen Eigentümer eines ganzen Mietshauses unmittelbar betrifft.

Für die Bewertung einer einzelnen Wohnung ist deshalb allein die Weiterverkaufsspalte der Ausgangspunkt, und auch die nur als Klasse. Sie enthält alle Baujahre, alle Lagen und alle Ausstattungen eines ganzen Kreises in einer Zahl. Was daraus für eine konkrete Wohnung folgt, hängt an Lage, Zustand, Grundriss und Mietvertrag. Der Wertindikator für Eigentumswohnungen ordnet eine Wohnung in diese Klassen ein, die Seiten Wohnungspreise Dresden und Wohnungspreise Leipzig gehen für die beiden Großstädte bis auf Stadtteilebene hinunter.

Wer statt einer einzelnen Wohnung ein ganzes Haus oder ein Wohnungspaket besitzt, findet die entsprechenden Zahlen auf Marktdaten Mehrfamilienhäuser Sachsen; die Bewertungslogik unterscheidet sich dort grundlegend, weil nicht die Fläche, sondern der Ertrag den Preis bestimmt. Was ein Faktor ist und wie er mit der Rendite zusammenhängt, steht auf Kaufpreisfaktor Sachsen.

Wie lassen sich diese Marktdaten zitieren und weiterverwenden?

Alle Zeilen dieser Seite stehen als CSV bereit, je Zeile mit Raum, Kennzahl, Wert, Einheit, Fallzahl, Berichtsjahr, Quelle und Fundstelle. Die Zusammenstellung darf mit Quellenangabe frei verwendet werden. Zitierweise: „Saxon Capital, Marktdaten Eigentumswohnungen Sachsen, Stand 7. September 2026“. Die Primärquellen sind der Obere Gutachterausschuss Sachsen, die Gutachterausschüsse Dresden und Leipzig und das Statistische Landesamt; wer eine Zahl amtlich braucht, zitiert den jeweiligen Bericht mit der genannten Fundstelle.

Welche Fragen kommen zu den Wohnungspreisen in Sachsen zuerst?

Woher die Zahlen stammen.

Jede Zahl auf dieser Seite stammt aus einer der folgenden Veröffentlichungen. Wo keine Quelle existiert, steht das ausdrücklich im Text statt einer Schätzung.

• Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen, Marktinformationen – Schlaglicht Markt 2026, Kreisauswertung Wohnungseigentum, Berichtsjahre 2024 und 2025
• Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Zensus 2022 – Gebäude- und Wohnungszählung, Stichtag 15. Mai 2022
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden – Grundstücksmarktbericht 2026, Berichtsjahr 2025
• Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig – Marktbericht 2026, Berichtsjahr 2025
• Sächsisches Staatsministerium des Innern, Medieninformation zum Immobilienmarkt – Gesamtmarkt Sachsen 2024, rund 38.000 Kaufverträge

Verfasst von

Rico Peuker

Inhaber Saxon Capital · Immobilienmakler seit 2007 · Immobilienwirt (Dipl. VWA) · Bauunternehmer 1999–2007. Über 400 Wohneinheiten in institutionellen Mandaten vermittelt. Beurteilt Bausubstanz aus eigener Bauerfahrung — und Ertrag, Faktor und Rendite aus fast zwanzig Jahren institutioneller Vermittlung.