Welche Rendite meint ein Investor, wenn er von Rendite spricht?
Meist die Nettoanfangsrendite, und zwar in einer bestimmten Definition. Der Gutachterausschuss Leipzig rechnet sie so: Nettokaltmiete abzüglich Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nach ImmoWertV, geteilt durch den Kaufpreis zuzüglich 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1 Prozent Notar und 1 Prozent Grundbuch. Für sanierte Leipziger Altbauten lag sie 2025 im Mittel bei 3,1 Prozent, je nach Stadtbezirk zwischen 2,8 und 3,5 Prozent. Der Rechner verwendet exakt diese Definition, damit Ihr Ergebnis mit den amtlichen Werten vergleichbar ist.
Die Bruttoanfangsrendite ist einfacher, aber gröber: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors. Faktor 21 heißt 4,8 Prozent brutto. Zwischen brutto und netto liegen die Bewirtschaftungskosten und die Nebenkosten, zusammen schnell anderthalb Prozentpunkte.
Warum rechnet der Rechner mit 298 Euro je Wohnung und 11,70 Euro je Quadratmeter?
Weil das die Modellansätze der ImmoWertV sind, Anlage 3, Stand 1. Januar 2021: 298 Euro Verwaltungskosten je Wohnung und Jahr, 11,70 Euro Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, dazu 2 Prozent Mietausfallwagnis vom Rohertrag. Die Gutachterausschüsse leiten ihre Liegenschaftszinssätze mit genau diesen Ansätzen ab. Die Verordnung schreibt eine jährliche Anpassung an den Verbraucherpreisindex vor; die Regler sind deshalb frei einstellbar. Wer eigene Zahlen aus der Hausverwaltung hat, trägt sie ein.
Bei 16 Wohnungen und 1.100 m² kommen nach Verordnung rund 4.800 Euro Verwaltung und 12.900 Euro Instandhaltung zusammen, dazu 1.840 Euro Wagnis bei 92.000 Euro Miete. Das sind 21 Prozent des Rohertrags. Wer im Kopf mit „Miete mal Faktor“ rechnet und diese 21 Prozent vergisst, überschätzt die Rendite um ein Fünftel.
| Kennzahl | Wert (€) | Anteil (%) |
|---|---|---|
| Jahresnettokaltmiete (Rohertrag) | 92.000 | 100,0 |
| Verwaltung 16 × 298 € | − 4.768 | 5,2 |
| Instandhaltung 1.100 m² × 11,70 € | − 12.870 | 14,0 |
| Mietausfallwagnis 2 % | − 1.840 | 2,0 |
| Reinertrag | 72.522 | 78,8 |
Beispiel mit den Ausgangswerten des Rechners. Bewirtschaftungskosten nach ImmoWertV 2021, Anlage 3, Stand 1. Januar 2021.
Was sagt die Kapitaldienstdeckung über ein Gebot?
Die Kapitaldienstdeckung, englisch DSCR, ist Reinertrag geteilt durch Zins plus Tilgung. Liegt sie unter 1,0, trägt das Haus seine Finanzierung nicht; der Käufer zahlt jedes Jahr zu. Banken erwarten bei Wohnimmobilien meist mindestens 1,2. Investoren prüfen diese Zahl vor jedem Gebot, Banken vor jeder Zusage.
Für Verkäufer heißt das: Bei 3,8 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung und 30 Prozent Eigenkapital trägt ein Haus mit 21 Prozent Bewirtschaftungskosten seine Finanzierung nur bis etwa Faktor 18; die Deckung von 1,2, die Banken sehen wollen, ist erst bei Faktor 15 erreicht. Wer in Dresden Faktor 21 zahlt, braucht dafür rund 50 Prozent Eigenkapital oder senkt die Tilgung auf 1 Prozent. Das ist der Grund, warum seit dem Zinsanstieg vor allem eigenkapitalstarke Käufer den Markt bestimmen. Der Rechner zeigt diese Grenze für Ihre Zahlen.
Warum sollte ein Verkäufer die Käuferrechnung kennen?
Weil der Preis nicht vom Wunsch des Verkäufers abhängt, sondern davon, ob die Rechnung beim Käufer aufgeht. Ein Investor bietet den Preis, bei dem seine Nettoanfangsrendite und seine Kapitaldienstdeckung im Rahmen bleiben. Wer als Verkäufer weiß, wo diese Grenze liegt, verhandelt mit Zahlen statt mit Erwartungen.
Und wer sieht, dass sein Haus bei Faktor 21 für einen Käufer mit 50 Prozent Eigenkapital gerade 1,2 DSCR bringt, weiß, welche Käufergruppe für diesen Preis überhaupt in Frage kommt.
Welche Größen bildet der Renditerechner nicht ab?
Steuern. Die Abschreibung, der Zinsabzug und der persönliche Steuersatz verändern die Nachsteuerrendite erheblich, und das ist Sache des Steuerberaters. Mietsteigerungen und Indexmieten rechnet er nicht hoch, weil jede Annahme dazu eine Wette ist. Instandhaltungsstau kennt er nur über den Regler. Und das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung finden Sie im Finanzierungsrechner. Für den Wert des Hauses nach amtlichen Faktoren ist der Wertindikator zuständig.
Welche Fragen kommen zum Renditerechner zuerst?
Was ist der Unterschied zwischen Bruttoanfangsrendite und Nettoanfangsrendite?
Die Bruttoanfangsrendite ist Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, also der Kehrwert des Faktors. Die Nettoanfangsrendite zieht von der Miete die Bewirtschaftungskosten ab und rechnet den Kaufpreis um die Erwerbsnebenkosten hoch. Der Gutachterausschuss Leipzig verwendet dafür Verwaltung und Instandhaltung nach ImmoWertV und 7,5 Prozent Nebenkosten. Bei Faktor 21 liegt die Bruttorendite bei 4,8 Prozent, die Nettoanfangsrendite je nach Objekt bei 3,0 bis 3,5 Prozent.
Welche Nettoanfangsrendite ist in Sachsen üblich?
Der Gutachterausschuss Leipzig weist für sanierte Altbau-Mehrfamilienhäuser 2025 im Mittel 3,1 Prozent aus, nach Stadtbezirken zwischen 2,8 Prozent in Südwest und 3,5 Prozent in Nordwest. Dresden veröffentlicht keine Nettoanfangsrendite, sondern Liegenschaftszinssätze, die nach einem anderen Modell entstehen und nicht vergleichbar sind. Für Chemnitz und das Umland liegen die Faktoren tiefer, die Anfangsrenditen entsprechend höher.
Wie viel Eigenkapital braucht ein Käufer für ein Mehrfamilienhaus?
Banken erwarten bei vermieteten Bestandsobjekten in der Regel 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital, zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln. Entscheidend ist aber weniger die Quote als die Kapitaldienstdeckung: Der Reinertrag muss Zins und Tilgung mit Puffer tragen. Der Rechner zeigt beide Größen.
Was ist die Kapitaldienstdeckung (DSCR)?
Der Reinertrag nach Bewirtschaftungskosten geteilt durch den jährlichen Kapitaldienst aus Zins und Tilgung. Bei 1,0 deckt das Haus die Finanzierung gerade, bei 1,2 bleibt ein Fünftel Puffer. Werte unter 1,0 bedeuten, dass der Käufer zuzahlt. Banken setzen bei Wohnimmobilien meist 1,2 als Untergrenze an.
Wie rechnet ein Investor die Courtage?
Als Teil der Erwerbsnebenkosten, die die Gesamtinvestition erhöhen und die Nettoanfangsrendite senken. Bei Off-Market-Mandaten von Saxon Capital trägt die Courtage regelmäßig die Verkäuferseite; der Käufer rechnet dann mit 7,5 Prozent Nebenkosten statt mit über 14. Das ist einer der Gründe, warum institutionelle Käufer Off-Market-Angebote bevorzugen.
Berücksichtigt der Rechner Steuern?
Nein. Abschreibung, Zinsabzug, Spekulationsfrist und persönlicher Steuersatz gehören zum Steuerberater. Der Rechner zeigt Renditen und Cashflow vor Steuern, so wie sie in Ankaufsprofilen und Bankgesprächen verwendet werden.
Woher die Zahlen stammen.
Jeder Wert in diesem Rechner ist einer der folgenden Veröffentlichungen entnommen. Was dort nicht steht, rechnet der Rechner nicht.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig – Marktbericht 2026, Kapitel 4.2.1.4: Definition der Nettoanfangsrendite; Tabelle 25: Werte nach Stadtbezirk
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden – Grundstücksmarktbericht 2026, S. 81 Rohertragsfaktoren, S. 85 Modell zum Liegenschaftszinssatz
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021, Anlage 3 – Modellansätze für Bewirtschaftungskosten
Wissen, welche Käufer Ihr Haus zu welchem Faktor rechnen.
Wir kennen die Ankaufsprofile unseres Investorenkreises. Eine anonyme Marktindikation zeigt Ihnen, welcher Preis für diese Käufer aufgeht. Unverbindlich, Ihr Haus bleibt unsichtbar.
