Was bringt eine Sanierung in Dresden überhaupt an Miete?
Das steht im Dresdner Mietspiegel 2025 als Faktor je Merkmal. Dreifach verglaste Fenster plus 3 Prozent, vier Dämmungen seit 2016 plus 9 Prozent, hochwertige Sanitärobjekte plus 2, Handtuchheizkörper plus 3, Holzboden plus 2, Einbauküche plus 3, Gegensprechanlage mit Video plus 4. Multipliziert ergibt das den Faktor 1,289, also rund 29 Prozent auf die Basismiete, die bei 70 Quadratmetern 7,01 Euro beträgt.
Dazu entfallen die Abschläge des Altzustands: einfach verglaste Fenster minus 3, Leitungen über Putz minus 3, keine Gegensprechanlage minus 5.
| Merkmal (Mietspiegel Dresden 2025) | Zu-/Abschlag (%) | Faktor | Tabelle |
|---|---|---|---|
| Dreifach verglaste Fenster | +3 | 1,03 | 7 |
| Vier Dämmungen seit 2016 (Außenwand, Dach, Kellerdecke, Heizungsleitungen) | +9 | 1,09 | 7 |
| Hochwertige Sanitärobjekte | +2 | 1,02 | 4 |
| Handtuchwandheizkörper im Bad | +3 | 1,03 | 4 |
| Holzboden in Wohn- und Schlafräumen | +2 | 1,02 | 8 |
| Einbauküche | +3 | 1,03 | 5 |
| Gegensprechanlage mit Videofunktion | +4 | 1,04 | 8 |
| Produkt der sieben Zuschläge | +29 | 1,289 | eigene Rechnung |
| Einfach verglaste oder Kastendoppelfenster vor 1990 | −3 | 0,97 | 7 |
| Leitungen über Putz | −3 | 0,97 | 6 |
| Keine Gegensprechanlage | −5 | 0,95 | 8 |
| Raum ohne Heizung, Baujahr bis 1969 | −6 | 0,94 | 6 |
Basismiete 70 m²: 7,01 €/m² (Tabelle 1). Baualter bis 1969 Faktor 1,00, 1970 bis 1990 0,93. Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete minus 14 bis plus 15 Prozent. Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist eine andere Rechnung und hier nicht enthalten.
Wie stark hebt eine Sanierung den Kaufpreisfaktor in Dresden?
Um eine bis zwei Klassen. Der Gutachterausschuss Dresden staffelt den Rohertragsfaktor nach Restnutzungsdauer: 19,33 bei 13 bis 20 Jahren, 21,03 bei 21 bis 35, 23,19 bei 36 bis 55. Von der untersten zur obersten Klasse sind das plus 20,0 Prozent auf denselben Euro Miete.
Die Restnutzungsdauer folgt nach ImmoWertV aus Baujahr und Modernisierungspunkten; eine vollständige Sanierung mit 18 bis 20 Punkten hebt ein Haus von 1905 in die oberste Klasse, eine Teilsanierung mit 6 bis 10 Punkten meist nur in die mittlere.
Was beide Rechnungen zusammen ergeben, und wo die Grenze liegt?
1,289 mal 1,200 ergibt 1,547: rund 55 Prozent mehr Kaufpreis als Obergrenze, wenn Miete und Faktorklasse gleichzeitig steigen. Bei 90.000 Euro Jahresmiete und Faktor 19,3 ist ein Haus 1,74 Millionen wert; vollständig saniert bei 116.000 Euro Miete und Faktor 23,2 sind es 2,69 Millionen, also 950.000 Euro mehr.
Kostet die Sanierung mehr als das, abzüglich Leerstand während der Bauzeit, Finanzierung und Ihrer Zeit, verkaufen Sie besser unsaniert an einen Käufer, der genau diese Rechnung selbst machen will.
Prüfregel: Sanierungskosten geteilt durch heutigen Wert. Liegt der Quotient über 0,55, ist die Sanierung vor dem Verkauf kein Wertgewinn. In Dresden lag die Obergrenze 2025 bei 55 Prozent, in Leipzig bei 38, weil der Dresdner Mietspiegel mehr Zuschläge für Ausstattung kennt und die Faktorstaffel nach Restnutzungsdauer steiler ist.
Verkauft sich ein unsaniertes Mehrfamilienhaus in Dresden überhaupt?
Ja, an Value-Add-Investoren, die genau danach suchen. Die Klasse 13 bis 20 Jahre Restnutzungsdauer hatte 2025 in Dresden 16 Kauffälle bei offener Bauweise mit Kaufpreisen zwischen 1.183 und 2.991 Euro je Quadratmeter, Median 1.709. Diese Käufer zahlen für den Ist-Zustand und einen Teil des Potenzials; sie rechnen die Sanierung selbst, oft günstiger als ein Eigentümer, der einmal saniert. Wer kauft, steht auf der Seite Wer kauft Mehrfamilienhäuser in Dresden.
Ein Modellfall aus Dresden, offen als Modell gekennzeichnet.
Dies ist ein Modellfall und kein Verkauf aus unseren Büchern. Gründerzeithaus in Dresden-Löbtau, Baujahr 1905, zwölf Wohnungen, 840 Quadratmeter, Kastendoppelfenster, Leitungen über Putz, keine Gegensprechanlage, Ist-Miete 6,10 Euro je Quadratmeter, 61.500 Euro im Jahr, Restnutzungsdauer nach ImmoWertV 18 Jahre, Klasse 13 bis 20, Faktor 19,33: rund 1,19 Millionen Euro. Vollständig saniert: Miete 7,01 Euro Basis mal 1,289 gleich 9,04 Euro, 91.100 Euro im Jahr, Klasse 36 bis 55, Faktor 23,19: rund 2,11 Millionen.
Differenz 920.000 Euro. Kostet die Sanierung 1.100 Euro je Quadratmeter, also 924.000 Euro, ist das Ergebnis null, vor Leerstand und Zinsen. Dieses Haus verkauft man unsaniert.
Wann ich einem Eigentümer in Dresden vom Sanieren abrate?
Wenn er über siebzig ist, wenn die Erbengemeinschaft uneinig ist, wenn die Finanzierung der Sanierung mehr als vier Prozent kostet oder wenn das Haus unter Denkmalschutz steht und die Kosten nicht kalkulierbar sind. Und immer dann, wenn der Quotient über 0,55 liegt. Als Bauunternehmer habe ich von 1999 bis 2007 gesehen, wie Sanierungen teurer werden als geplant; als Makler seit 2007, wie Käufer genau dieses Risiko einpreisen.
Beides spricht meistens für den Verkauf im Ist-Zustand an den richtigen Käufer.
Was Eigentümer in Dresden vor dieser Entscheidung wissen wollen?
Wie viel Miete bringt eine Sanierung in Dresden?
Nach dem Mietspiegel 2025 summieren sich sieben Ausstattungszuschläge auf den Faktor 1,289, rund 29 Prozent auf die Basismiete von 7,01 Euro je Quadratmeter bei 70 Quadratmetern; dazu entfallen Abschläge des Altzustands von bis zu 11 Prozent. Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist eine eigene Rechnung mit Kappungsgrenzen.
Wie viel bringt eine Sanierung am Kaufpreisfaktor?
Bis zu 20 Prozent: Der Gutachterausschuss Dresden zahlt 2025 für 36 bis 55 Jahre Restnutzungsdauer Faktor 23,2, für 13 bis 20 Jahre 19,3. Ob ein Haus die oberste Klasse erreicht, hängt von den Modernisierungspunkten nach ImmoWertV ab; der Wertindikator rechnet das.
Ab wann lohnt sich Sanieren vor dem Verkauf nicht?
Wenn die Sanierungskosten mehr als rund 55 Prozent des heutigen Werts betragen, weil beide Hebel zusammen nicht mehr bringen. Bei den meisten Vollsanierungen von Gründerzeithäusern ist das der Fall; Teilmaßnahmen mit Rechnung, etwa Heizung oder Fenster, können sich lohnen, weil sie die Restnutzungsdauer heben.
Zahlen Käufer in Dresden für unsanierte Häuser?
Ja. 2025 wurden in der Klasse 13 bis 20 Jahre Restnutzungsdauer 16 Häuser in offener Bauweise gehandelt, zu 1.183 bis 2.991 Euro je Quadratmeter. Value-Add-Investoren suchen genau diese Häuser und rechnen die Sanierung selbst.
Was ist mit Denkmalschutz?
Der Mietspiegel gibt für Denkmaleigenschaft plus 1 Prozent; für Käufer zählt die erhöhte Abschreibung nach § 7i EStG, die eine Sanierung steuerlich attraktiv macht. Deshalb erzielen unsanierte Denkmäler in Dresden bei Aufteilern und Value-Add-Käufern oft mehr als die Klasse vermuten lässt.
Ist der Modellfall ein echter Verkauf?
Nein, ein gekennzeichnetes Modell mit den amtlichen Faktoren und Mietspiegelwerten 2025. Echte Mandate nennen wir nicht, weil Diskretion Teil des Mandats ist. Die Rechnung für Ihr Haus machen wir im Erstgespräch mit Ihren Zahlen.
Woher die Zahlen stammen.
Jeder Wert in diesem Rechner ist einer der folgenden Veröffentlichungen entnommen. Was dort nicht steht, rechnet der Rechner nicht.
- Landeshauptstadt Dresden, Mietspiegel 2025 – Tabellen 1 bis 8: Basismiete, Baualter, Lage, Ausstattung, energetische Ausstattung; Spanne minus 14 bis plus 15 Prozent
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden – Grundstücksmarktbericht 2026, S. 81: Rohertragsfaktoren nach Restnutzungsdauer, offene Bauweise
- Immobilienwertermittlungsverordnung, Anlage 2 – Restnutzungsdauer bei Modernisierungen, Punktesystem
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 559 – Mieterhöhung nach Modernisierung
Erst der Wert, dann die Entscheidung.
Eckdaten, Baujahr, Zustand, Ist-Miete: Sie bekommen die Rechnung mit beiden Hebeln für Ihr Haus und eine anonyme Marktindikation für den Ist-Zustand. Kostenlos, ohne Mandat.
