Was ändert sich am Preis, wenn das Haus vermietet ist?
Nichts, was einen Abschlag rechtfertigt. Bei der einzelnen Eigentumswohnung zahlt ein Selbstnutzer mehr als ein Anleger, deshalb kostet die Vermietung dort Geld. Beim Mehrfamilienhaus fällt der Selbstnutzer als Käufer weg: Ab etwa zwölf Wohneinheiten kauft immer ein Kapitalanleger, und der rechnet die Miete. Ein leeres Haus ist für ihn nicht wertvoller, sondern zunächst ertraglos.
Was ein Euro Monatsmiete beim Verkauf wert ist?
Der Rohertragsfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Umgekehrt gelesen sagt er, was eine Mieterhöhung oder eine Mietlücke im Kaufpreis bedeutet: ein Euro Monatsmiete mal zwölf Monate mal Faktor. In Dresden sind das 254 Euro, in Leipzig 277, in Chemnitz 190. Dieselbe Wohnung, dieselbe Miete, 87 Euro Unterschied je Euro, nur wegen der Stadt.
| Stadt | Faktor Median | 1 € Monatsmiete (€ Kaufpreis) | 100 € Monatsmiete (€ Kaufpreis) |
|---|---|---|---|
| Leipzig | 23,1 | 277 | 27.700 |
| Dresden | 21,2 | 254 | 25.400 |
| Chemnitz | 15,86 | 190 | 19.000 |
Faktoren: Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 81 (Median offene Bauweise, geschlossene Bauweise 21,75); Gutachterausschuss Leipzig, Marktbericht 2026, Tab. 25 (Median 23,1, Spanne 20,4 bis 26,5); Gutachterausschuss Chemnitz, Grundstücksmarktbericht 2026, Tab. 85, S. 85 (Baujahr vor 1945, modernisiert). Die beiden rechten Spalten stehen in keinem Bericht, sie sind aus dem Faktor gerechnet: zwölf Monatsmieten mal Faktor, auf zehn Euro gerundet.
Was eine zu niedrige Miete beim Verkauf kostet?
Bei einem Dresdner Haus mit 600 Quadratmetern Wohnfläche und der Basismiete des Mietspiegels 2025 von 7,01 Euro je Quadratmeter beträgt die Monatsmiete 4.206 Euro. Liegt der Bestand zehn Prozent darunter, fehlen 421 Euro im Monat, 5.047 im Jahr und beim Faktor 21,2 rund 107.000 Euro im Kaufpreis. Das ist der Grund, warum Investoren zuerst die Mietaufstellung lesen und nicht das Exposé.
Umgekehrt gilt dasselbe, und darin liegt die Chance: Wer vor dem Verkauf eine zulässige Anpassung durchzieht, verkauft nicht die Mieterhöhung, sondern die zusätzliche Jahresmiete mal Faktor. Wer es nicht mehr will oder kann, sollte die Lücke wenigstens belegen können — ein Investor rechnet das Potenzial ein, aber nur, wenn es aus Mietvertrag und Mietspiegel nachvollziehbar ist.
Was ein Investor in der Mietaufstellung wirklich liest?
Nicht die Summe unten rechts, sondern die Struktur. Sieben Zeilen entscheiden über den Faktor, den er ansetzt.
| Zeile in der Aufstellung | Was der Käufer daraus schließt | Wirkung auf den Faktor |
|---|---|---|
| Staffel- oder Indexmiete | die Miete steigt ohne Zustimmung und ohne Kappungsgrenze | hebt |
| Abstand zum Mietspiegel | Potenzial, das er selbst heben kann | hebt, wenn belegt |
| Laufzeit und Befristung | Planbarkeit des Ertrags | hebt bei langen Laufzeiten |
| Mietrückstände und Zahlungsverhalten | Risiko, das er einpreist | senkt |
| Kaution: vorhanden und getrennt angelegt | ob er sie übernehmen kann | neutral, sonst Streitpunkt |
| Betriebskostenabrechnung der letzten drei Jahre | ob Nebenkosten umlagefähig abgerechnet sind | senkt bei Lücken |
| Miet- oder Belegungsbindung | gebundene Miete, oft unter Markt | senkt deutlich |
Die Wirkungsrichtung ist Erfahrung aus der Vermittlung, kein amtlicher Wert; die Gutachterausschüsse weisen Faktoren nach Baujahr, Bauweise und Restnutzungsdauer aus, nicht nach Mietvertragsart. Welche Unterlagen dafür gebraucht werden, steht in der Verkaufs-Checkliste.
Kauf bricht nicht Miete: was mit den Mietern passiert?
Nach § 566 BGB tritt der Käufer in alle bestehenden Mietverhältnisse ein, unverändert und ohne Zustimmung der Mieter. Kündigungen sind nicht nötig, Ankündigungen nicht vorgeschrieben. Die Kautionen gehen nach § 566a BGB mit über, deshalb müssen sie getrennt angelegt und belegt sein. Ein Käufer, der zwölf Wohnungen kauft, kann keinen Eigenbedarf geltend machen; für Ihre Mieter ändert sich in der Regel nur der Name auf der Überweisung.
Das ist auch der Grund, warum ein vermietetes Haus diskret verkauft werden kann: Es gibt keinen Anlass, die Mieter vorher zu informieren, und keine Besichtigung einzelner Wohnungen für Fremde. Wie das abläuft, steht auf der Seite Mehrfamilienhaus diskret verkaufen.
Wann der vermietete Bestand den Verkauf erschwert?
In drei Fällen. Bei laufenden Räumungsverfahren, weil der Käufer den Ausgang nicht kennt und das Risiko übernimmt. Bei Miet- oder Belegungsbindungen, die die Miete unter Markt festschreiben und damit den Faktor drücken. Und bei einem hohen Leerstand, der beides schlechter macht: kein Ertrag und der Verdacht, dass die Wohnungen nicht vermietbar sind. Für den letzten Fall gibt es eigene Seiten für Dresden und Leipzig.
Was Saxon Capital mit einem vermieteten Haus tut, und was nicht.
Wir vermitteln vermietete Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser, Miethäuser und Wohn- und Geschäftshäuser mit überwiegendem Wohnanteil an Kapitalanleger aus unserem Investorenkreis, ohne Inserat und ohne Schild am Haus. Davor liefern wir die Marktindikation: Jahresnettokaltmiete gegen den Faktor der Stadt, Abstand zum Mietspiegel, Rückmeldung passender Ankaufsprofile als Preisrange.
Was wir nicht tun: vermieten, Mieterhöhungen durchsetzen, Räumungen begleiten oder einzelne Wohnungen an Selbstnutzer verkaufen. Wenn Ihr Haus unter zwölf Einheiten liegt, sagen wir das vor dem Mandat; dort ist der Käuferkreis ein anderer. Für eine einzelne vermietete Wohnung ist die Seite Vermietete Eigentumswohnung verkaufen die richtige.
Welche Fragen stellen Eigentümer vermieteter Häuser zuerst?
Ist ein vermietetes Mehrfamilienhaus weniger wert als ein leeres?
Nein. Beim Mehrfamilienhaus kauft ab etwa zwölf Einheiten immer ein Kapitalanleger, und der rechnet die Jahresmiete mal Faktor. Ein leeres Haus hat für ihn zunächst keinen Ertrag. Der Abschlag für vermietete Objekte gilt bei einzelnen Eigentumswohnungen, wo Selbstnutzer mitbieten, nicht beim ganzen Haus.
Was ist ein Euro Monatsmiete beim Verkauf wert?
Zwölf Monatsmieten mal Faktor. Bei den Medianen des Berichtsjahrs 2025 sind das 277 Euro Kaufpreis in Leipzig, 254 in Dresden und 190 in Chemnitz. Hundert Euro mehr Monatsmiete bedeuten in Leipzig also rund 27.700 Euro mehr Kaufpreis, in Chemnitz rund 19.000.
Muss ich meinen Mietern den Verkauf mitteilen?
Rechtlich nicht. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in die bestehenden Mietverhältnisse ein, ohne Zustimmung und ohne Kündigung; die Kautionen gehen nach § 566a mit über. Üblich ist eine Mitteilung erst nach der Beurkundung, mit der neuen Bankverbindung. Genau deshalb lässt sich ein vermietetes Haus diskret verkaufen.
Kann der Käufer meinen Mietern wegen Eigenbedarf kündigen?
Bei einem Mehrfamilienhaus praktisch nicht. Eigenbedarf setzt voraus, dass der Eigentümer oder Angehörige die Wohnung selbst nutzen wollen; ein Kapitalanleger, der zwölf oder zwanzig Einheiten kauft, erfüllt das nicht. Anders liegt es nur bei kleinen Häusern, die ein Selbstnutzer erwirbt.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf die Mieten anzupassen?
Meist ja, weil Sie nicht die Mieterhöhung verkaufen, sondern die zusätzliche Jahresmiete mal Faktor. Ein Dresdner Haus mit 600 Quadratmetern, das zehn Prozent unter der Mietspiegel-Basismiete von 7,01 Euro liegt, verliert beim Faktor 21,2 rund 107.000 Euro Kaufpreis. Geht die Anpassung nicht mehr, sollte die Lücke wenigstens belegbar sein.
Was schreckt einen Investor in der Mietaufstellung ab?
Mietrückstände, Miet- oder Belegungsbindungen, fehlende Betriebskostenabrechnungen und Kautionen, die nicht getrennt angelegt sind. Alle vier senken den Faktor oder werden im Kaufvertrag zum Streitpunkt. Staffel- und Indexmieten sowie ein belegter Abstand zum Mietspiegel wirken in die andere Richtung.
Woher die Zahlen stammen.
Jede Zahl auf dieser Seite stammt aus einer der folgenden Veröffentlichungen. Wo keine Quelle existiert, steht das ausdrücklich im Text statt einer Schätzung.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden – Grundstücksmarktbericht 2026, S. 81: Rohertragsfaktoren für den Geschossbau, Median 21,2 bei offener und 21,75 bei geschlossener Bauweise
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig – Grundstücksmarktbericht 2026, Tab. 25: Rohertragsfaktor Median 23,1, Spanne 20,4 bis 26,5
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Chemnitz – Grundstücksmarktbericht 2026, Tab. 85, S. 85: Rohertragsfaktor Median 15,86 für Baujahre vor 1945 nach Modernisierung
- Bürgerliches Gesetzbuch – § 566 Kauf bricht nicht Miete und § 566a Übergang der Mietkaution
- Landeshauptstadt Dresden – Mietspiegel 2025, Basismiete 7,01 Euro je Quadratmeter als Ausgangswert des Modellfalls
Wissen, was Ihre Mietaufstellung im Investorenkreis wert ist.
Jahresnettokaltmiete, Wohnfläche und Baujahr genügen, keine Adresse nötig. Rückmeldung mit Faktorkorridor und Preisrange in wenigen Tagen. Unverbindlich, ohne Inserat.
