Wie wird ein Mehrfamilienhaus in Dresden bewertet?
Über den Ertragswert. Bei einem vermieteten Wohnhaus zählt für Käufer die Miete, nicht der Wiederbeschaffungswert der Bausubstanz. Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren, aber in Dresden ist für Mietwohngrundstücke nur eines amtlich unterlegt: Der Grundstücksmarktbericht weist Liegenschaftszinssätze und Rohertragsfaktoren aus, einen Sachwertfaktor dagegen nicht.
Das ist keine Nebensächlichkeit. Die Sachwertfaktoren des Dresdner Ausschusses beruhen auf 263 ausgewerteten Kauffällen, und darin sind ausschließlich Einfamilien-, Doppel-, Reihen- und Zweifamilienhäuser enthalten, kein einziges Mehrfamilienhaus. Wer Ihnen für ein Zinshaus einen Sachwert vorlegt, rechnet in Dresden ohne amtliche Marktanpassung.
Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem sich der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst. Er wird nicht geschätzt, sondern aus tatsächlichen Kaufpreisen zurückgerechnet: Der Ausschuss nimmt den beurkundeten Preis, den Reinertrag und die Restnutzungsdauer und löst die Ertragswertformel nach dem Zins auf. Ein hoher Liegenschaftszins bedeutet einen niedrigen Wert, ein niedriger einen hohen.
Welchen Liegenschaftszinssatz setzt der Gutachterausschuss Dresden an?
Für Mehrfamilienhäuser in offener Bauweise 1,56 Prozent im Median, abgeleitet aus 130 Kauffällen des Jahres 2025, Stichtag 1. Juli 2025. In geschlossener Bauweise sind es 1,52 Prozent aus 49 Kauffällen. Die Spanne derselben Stichprobe reicht allerdings von minus 5,77 bis plus 7,86 Prozent, der Median ist also eine Mitte, kein Korridor.
Wichtiger als der Gesamtwert ist die Gliederung darunter, und die überrascht die meisten Eigentümer. Der Zinssatz steigt mit der Restnutzungsdauer, nicht mit dem Alter des Hauses.
| Restnutzungsdauer (Jahre) | Kauffälle (Anzahl) | Liegenschaftszins Median (%) | Spanne (%) |
|---|---|---|---|
| 13 bis 20 | 16 | 1,19 | −1,27 bis 3,60 |
| 21 bis 35 | 92 | 1,39 | −1,32 bis 4,50 |
| 36 bis 55 | 14 | 2,78 | 0,81 bis 4,03 |
| alle Klassen, offene Bauweise | 130 | 1,56 | −5,77 bis 7,86 |
| alle Klassen, geschlossene Bauweise | 49 | 1,52 | −1,67 bis 4,01 |
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 90. Die Klassen bis 12 Jahre und ab 56 Jahre führt der Bericht mit vier, drei und einem Kauffall; sie sind statistisch nicht belastbar und deshalb hier nicht aufgeführt.
Ein unsanierter Gründerzeitbau mit kurzer Restnutzungsdauer wird also mit einem niedrigeren Zins kapitalisiert als ein modernisiertes Haus mit langer Restnutzungsdauer. Das klingt verkehrt und ist es nicht: Der niedrige Zins gleicht rechnerisch aus, dass beim kurzlebigen Objekt nur noch wenige Jahre Ertrag anfallen. Wer den stadtweiten Median von 1,56 Prozent ungeprüft auf ein Haus mit vierzig Jahren Restnutzungsdauer anwendet, rechnet den Wert zu hoch.
Welche Bewirtschaftungskosten zieht die Bewertung vom Rohertrag ab?
Die Ansätze der Anlage 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung. Der Dresdner Ausschuss setzt ausdrücklich keine eigenen Werte an, sondern verweist auf die Verordnung. Das ist für Eigentümer günstig, weil die Ansätze damit nachlesbar sind und niemand sie im Gespräch frei wählen kann.
Gerechnet wird mit drei Positionen: Verwaltungskosten von 298 Euro je Wohnung und Jahr, Instandhaltungskosten von 11,70 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, sowie ein Mietausfallwagnis von 2 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags. Die Beträge sind Basiswerte zum 1. Januar 2021 und werden jährlich mit dem Verbraucherpreisindex fortgeschrieben; den auf 2025 fortgeschriebenen Eurobetrag veröffentlicht weder die Verordnung noch der Dresdner Bericht. Umlagefähige Betriebskosten stecken in diesen Ansätzen nicht, sie gehören auf die Nebenkostenabrechnung der Mieter.
Wie sieht die Rechnung an einem Dresdner Modellfall aus?
Ein Gründerzeithaus von 1905 mit 14 Wohnungen, 980 Quadratmetern Wohnfläche, 600 Quadratmetern Grundstück in mittlerer Lage, Ist-Nettokaltmiete 6,40 Euro je Quadratmeter und Monat. Das ergibt 75.264 Euro Jahresrohertrag. Dies ist ein Modellfall, kein Verkauf aus unseren Büchern.
| Position | Ansatz | Betrag (€ je Jahr) |
|---|---|---|
| Jahresrohertrag | 980 m² × 6,40 € × 12 | 75.264 |
| Verwaltungskosten | 14 Wohnungen × 298 € | −4.172 |
| Instandhaltungskosten | 980 m² × 11,70 € | −11.466 |
| Mietausfallwagnis | 2 % von 75.264 € | −1.505 |
| Reinertrag | Rohertrag abzüglich 22,8 % Bewirtschaftungskosten | 58.121 |
Vom Reinertrag geht die Verzinsung des Bodenwerts ab, der Rest wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und der Bodenwert am Ende wieder addiert. Für den Bodenwert setzen wir 600 Quadratmeter mal 564 Euro an, den Medianpreis der 16 Dresdner Baulandkauffälle für offene Bauweise 2025, also 338.400 Euro. In einer echten Bewertung steht dort der objektspezifisch angepasste Bodenrichtwert; der Ausschuss verwendet dafür den Stand 1. Januar 2024, und der Bericht selbst enthält keine Bodenrichtwerte.
| Restnutzungsdauer (Jahre) | Liegenschaftszins (%) | Barwertfaktor | Ertragswert (€) |
|---|---|---|---|
| 18, kaum modernisiert | 1,19 | 16,12 | 1.210.000 |
| 25, teilmodernisiert | 1,39 | 21,00 | 1.460.000 |
| 40, umfassend modernisiert | 2,78 | 23,96 | 1.506.000 |
Eigene Rechnung von Saxon Capital auf die Dresdner Modellparameter, Stand 22. September 2026. Zinssätze nach Restnutzungsdauerklasse aus dem Grundstücksmarktbericht 2026, S. 90, Kostenansätze nach Anlage 3 ImmoWertV, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre nach Anlage 1 ImmoWertV, gerundet auf volle Tausend.
Hier steckt der Befund, den kein Preisrechner zeigt. Von 18 auf 25 Jahre Restnutzungsdauer springt der Wert um rund 250.000 Euro, das sind 20,6 Prozent. Von 25 auf 40 Jahre steigt er nur noch um 46.000 Euro, also 3,1 Prozent. Der Grund ist, dass in der zweiten Stufe der höhere Liegenschaftszins den längeren Kapitalisierungszeitraum fast vollständig auffrisst. Für Ihre Entscheidung heißt das: Die ersten Modernisierungsschritte, die ein Haus aus der kürzesten Klasse herausholen, zahlen sich im Wert aus. Was danach kommt, rechtfertigt sich über Miete und Vermietbarkeit, nicht über den Bewertungsansatz. Die Rechnung für den Fall Sanierung gegen Verkauf steht unter Sanieren oder verkaufen in Dresden.
Warum liefern Faktor und Ertragswert für dasselbe Haus verschiedene Zahlen?
Weil der Faktor am Rohertrag ansetzt und der Ertragswert am Reinertrag. Über den Rohertragsfaktor von 21,2 kommt der Modellfall auf 1.596.000 Euro, über das Ertragswertverfahren mit 25 Jahren Restnutzungsdauer auf 1.460.000 Euro. Die Differenz beträgt 136.000 Euro oder 9,3 Prozent.
Beide Zahlen stammen aus derselben Stichprobe desselben Ausschusses, und beide sind richtig. Der Faktor ist ein Marktbeobachtungswert: So viele Jahresmieten wurden im Schnitt bezahlt. Der Ertragswert ist eine Modellrechnung nach der Verordnung. Auseinander gehen sie, weil der Faktor die Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer des konkreten Hauses nicht kennt, sondern den Durchschnitt aller 130 Kauffälle mitträgt. Wer nur den Faktor rechnet, bekommt bei einem überdurchschnittlich kostenintensiven Haus zu viel und bei einem sparsamen zu wenig heraus. Wie der Faktor entsteht und wie er in eine Rendite umgerechnet wird, steht unter Kaufpreisfaktor Mehrfamilienhaus; eine schnelle Überschlagsrechnung nach Faktorklasse liefert der Wertindikator.
Welche Zahlen fehlen, und was heißt das für Ihre Bewertung?
Mehr, als die meisten Bewertungsseiten zugeben. Der Dresdner Bericht gliedert die Liegenschaftszinssätze nach Bauweise und Restnutzungsdauer, aber nicht nach Stadtbezirk, Lage, Objektgröße oder Sanierungsstand. Kauffallzahlen je Stadtteil nach Objektart gibt es nicht. Und der Ausschuss führt ausdrücklich keine Mietpreissammlung.
Der Satz steht im Bericht auf Seite 104: Es sind keine Auskünfte zum regionalen Mietniveau möglich. Es gibt in Dresden also keine amtlichen Mehrfamilienhaus-Nettokaltmieten aus Kaufvertragsdaten. Wer den Rohertrag nicht aus der eigenen Mietaufstellung nimmt, muss auf den Dresdner Mietspiegel 2025 ausweichen, und der misst Wohnungen, nicht Häuser: Median 7,00 Euro je Quadratmeter aus 4.051 Mietverhältnissen, mit Zuschlägen bis 23 Prozent für Baujahre ab 2016 und einem Abschlag von 7 Prozent für die Jahrgänge 1970 bis 1990. Bemerkenswert daran ist das Verhältnis: Die Wohnlage bewegt die ortsübliche Miete um höchstens 5 Prozentpunkte, das Baujahr um 30.
Daraus folgt eine Grenze, die man kennen sollte. Der Ausschuss liefert einen stadtweiten Median über 130 Kauffälle. Alles, was zwischen diesem Median und Ihrem Haus liegt, also Lage, Mieterstruktur, Leerstand, Modernisierungsgrad nach Anlage 2 der Verordnung und die Frage, ob die Mieten überhaupt durchsetzbar sind, steht in keiner Tabelle. Es wird am Objekt erhoben oder es wird geraten.
Wie ordnen wir ein Dresdner Mehrfamilienhaus ein?
In zwei Schritten, und der erste kostet Sie nichts. Aus Mietaufstellung, Wohnfläche, Baujahr und Modernisierungshistorie rechnen wir den Ertragswert nach den Dresdner Parametern und stellen ihm den Faktorweg gegenüber. Sie bekommen beide Zahlen mit Herleitung, damit Sie sie gegenprüfen können.
Der zweite Schritt ist die Marktprobe. Eine Bewertung sagt, was das Modell rechnet; was ein Käufer zahlt, sagt der Käufer. Wir fragen anonym im Investorenkreis an, mit einem Kurzprofil ohne Adresse, und melden zurück, in welchem Bereich die Rückmeldungen liegen. Weder Mieter noch Nachbarn noch Wettbewerber erfahren davon, und Sie sind zu nichts verpflichtet. Wer in Dresden kauft und woran diese Käufer den Preis messen, steht unter Wer kauft Mehrfamilienhäuser in Dresden; der Weg ohne Inserat unter Off-Market-Makler Dresden. Für Objekte außerhalb der Stadtgrenze gelten andere Ausschüsse und andere Zinssätze, nachzulesen unter Mehrfamilienhaus verkaufen im Umland von Dresden.
Wir erstellen keine Verkehrswertgutachten. Ein Gutachten nach § 194 Baugesetzbuch schreibt ein öffentlich bestellter Sachverständiger oder der Gutachterausschuss selbst. Was wir liefern, ist eine Einordnung für Ihre Entscheidung und die Rückmeldung echter Käufer. Für Steuerfragen ist Ihr Steuerberater zuständig, für die Beurkundung der Notar.
Was Dresdner Eigentümer zur Bewertung am häufigsten fragen?
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und dem Preis, den ein Investor zahlt?
Der Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ermittelt nach einem Modell mit amtlichen Parametern zu einem Stichtag. Der Investorenpreis ist das, was ein konkreter Käufer mit seiner Finanzierung, seiner Renditeerwartung und seinem Steuerstatus bietet. Beide können deutlich auseinanderliegen. Im Modellfall auf dieser Seite trennen Ertragswert und Faktorweg bereits 136.000 Euro, und das sind zwei amtlich hergeleitete Verfahren.
Wie genau ist eine Online-Bewertung für ein Mehrfamilienhaus?
Für ein Zinshaus ist sie eine Überschlagsrechnung. Ein Onlinerechner kennt weder Ihre Mietaufstellung noch den Modernisierungsgrad nach Anlage 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung noch die Restnutzungsdauer, und genau diese drei Größen bewegen den Ertragswert im Modellfall um rund 296.000 Euro. Als erste Einordnung taugt sie, als Verhandlungsgrundlage nicht. Rechner, die mit Angebotspreisen aus Portalen arbeiten statt mit beurkundeten Kaufpreisen, liegen zusätzlich systematisch zu hoch.
Gibt es Liegenschaftszinssätze für einzelne Dresdner Stadtteile?
Nein. Der Grundstücksmarktbericht 2026 gliedert die Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser nach Bauweise und nach Restnutzungsdauer, nicht nach Stadtbezirk, Ortsamtsbereich oder Stadtteil. Auch Kauffallzahlen je Stadtteil nach Objektart weist er nicht aus. Die Lage wirkt in der Bewertung über den Bodenwert und über die erzielbare Miete, nicht über einen stadtteilbezogenen Zinssatz.
Welche Unterlagen braucht die Bewertung eines Mehrfamilienhauses?
Für eine belastbare Einordnung genügen zunächst vier Dinge: eine aktuelle Mietaufstellung mit Nettokaltmieten und Flächen je Einheit, die Gesamtwohnfläche, das Baujahr und eine Aufstellung, was seit wann modernisiert wurde. Für die weitere Prüfung kommen Grundbuchauszug, Flurkarte, Nebenkostenabrechnungen der letzten beiden Jahre, Energieausweis und die Instandhaltungshistorie dazu. Eine Adresse brauchen wir für die erste Einordnung nicht.
Wie wirkt sich eine Sanierung auf den Wert aus?
Über die Restnutzungsdauer. Eine Modernisierung wird nach Anlage 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung mit höchstens 20 Punkten bewertet, und daraus ergibt sich eine verlängerte Restnutzungsdauer. Im Modellfall bringt der Sprung von 18 auf 25 Jahre rund 250.000 Euro oder 20,6 Prozent, der weitere Sprung auf 40 Jahre nur noch 46.000 Euro. Der Grund ist, dass mit der Restnutzungsdauer auch der anzusetzende Liegenschaftszins steigt und beide Wirkungen gegeneinander laufen.
Was kostet eine Bewertung, und was kostet ein Gutachten?
Unsere Einordnung ist kostenlos und verpflichtet zu nichts. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch schreibt ein öffentlich bestellter Sachverständiger oder der Gutachterausschuss; das Honorar hängt vom Objektwert und vom Anlass ab und wird dort vereinbart. Der Gutachterausschuss Dresden erteilt außerdem gebührenpflichtige Auskünfte aus der Kaufpreissammlung und zu Bodenrichtwerten, die im Bericht selbst nicht enthalten sind.
Zahlt der Dresdner Markt einen Aufschlag für Denkmalschutz?
Weniger, als im Verkaufsgespräch gern behauptet wird. Für Baujahre 1770 bis 1940 liegt der Median mit Denkmalschutz bei 1.925 Euro je Quadratmeter Wohnfläche aus 63 Kauffällen, ohne Denkmalschutz bei 1.860 Euro aus 106 Kauffällen. Das sind 65 Euro oder 3,5 Prozent. In mittlerer Lage sind es 130 Euro, in guter Lage liegt der Median mit Denkmalschutz sogar 160 Euro darunter. Die Abschreibungsvorteile wirken beim Käufer und hängen von dessen Steuersituation ab; das gehört zum Steuerberater, nicht in die Wertermittlung.
Kann ich mein Haus bewerten lassen, ohne verkaufen zu wollen?
Ja, und das ist der häufigere Fall. Anlässe sind Erbauseinandersetzungen, Anschlussfinanzierungen, Schenkungen oder schlicht die Frage, ob Halten oder Verkaufen rechnet. Es entsteht kein Mandat und kein Inserat, und es erfährt niemand davon. Wenn Sie die Marktprobe im Investorenkreis nicht wollen, bleibt es bei der Rechnung.
Woher die Zahlen stammen.
Jede Zahl auf dieser Seite stammt aus einer der folgenden Veröffentlichungen. Wo keine Quelle existiert, steht das ausdrücklich im Text statt einer Schätzung.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026 – Berichtsjahr 2025, veröffentlicht am 16. April 2026. Liegenschaftszinssätze nach Bauweise und Restnutzungsdauer S. 90, Ableitungsmodell S. 85 und 86, Rohertragsfaktoren S. 81, Preise nach Denkmalschutz S. 37 und 39, Baulandpreise S. 64, Sachwertfaktoren nur individueller Wohnungsbau S. 77 und 78, keine Mietpreissammlung S. 104
- Bundesministerium der Justiz, Immobilienwertermittlungsverordnung – § 21 Liegenschaftszinssatz, § 32 Bewirtschaftungskosten, Anlage 1 Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre für Mietwohngrundstücke, Anlage 2 Modernisierungspunkte und modifizierte Restnutzungsdauer, Anlage 3 Kostenansätze mit Basiswerten zum 1. Januar 2021
- Bundesministerium der Justiz, Baugesetzbuch – § 192 bis § 199: Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte; § 194 Begriff des Verkehrswerts
- Landeshauptstadt Dresden, Dresdner Mietspiegel 2025 – Qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, gültig bis 31. Dezember 2026. Median 7,00 Euro je Quadratmeter aus 4.051 Mietverhältnissen, Tab. 9, S. 18; Basismieten Tab. 22, S. 35; Zu- und Abschläge Tab. 23, S. 36 bis 38
Erst die Rechnung, dann der Markt.
Mietaufstellung, Wohnfläche, Baujahr und Modernisierungsstand genügen. Sie bekommen den Ertragswert nach den Dresdner Parametern, den Faktorweg als Gegenprobe und beide Rechenwege offengelegt. Kostenlos, ohne Mandat, ohne dass jemand davon erfährt.
