Welche Rendite entspricht welchem Kaufpreisfaktor?
Die Bruttorendite ist der Kehrwert des Faktors: 100 geteilt durch Faktor. Für den Käufer zählt aber die Rendite auf das, was er tatsächlich bezahlt, also Kaufpreis plus 7,5 Prozent Erwerbsnebenkosten in Sachsen, und auf das, was ihm nach Bewirtschaftungskosten bleibt. Die Tabelle zeigt alle drei Stufen für jeden Faktor von 10 bis 36.
Die letzten beiden Spalten übersetzen den Faktor in Euro: Welche Jahresmiete braucht eine Million Kaufpreis, und was kostet ein Haus mit 100.000 Euro Jahresmiete.
| Faktor | Bruttorendite (%) | nach 7,5 % Nebenkosten (%) | nach Nebenkosten und 20 % Bewirtschaftung (%) | Jahresmiete je 1 Mio. € Kaufpreis (€) | Kaufpreis bei 100.000 € Jahresmiete (€) |
|---|---|---|---|---|---|
| 10,0 | 10,00 % | 9,30 % | 7,44 % | 100.000 € | 1.000.000 € |
| 11,0 | 9,09 % | 8,46 % | 6,77 % | 90.909 € | 1.100.000 € |
| 12,0 | 8,33 % | 7,75 % | 6,20 % | 83.333 € | 1.200.000 € |
| 13,0 | 7,69 % | 7,16 % | 5,72 % | 76.923 € | 1.300.000 € |
| 14,0 | 7,14 % | 6,64 % | 5,32 % | 71.429 € | 1.400.000 € |
| 15,0 | 6,67 % | 6,20 % | 4,96 % | 66.667 € | 1.500.000 € |
| 16,0 | 6,25 % | 5,81 % | 4,65 % | 62.500 € | 1.600.000 € |
| 17,0 | 5,88 % | 5,47 % | 4,38 % | 58.824 € | 1.700.000 € |
| 18,0 | 5,56 % | 5,17 % | 4,13 % | 55.556 € | 1.800.000 € |
| 19,0 | 5,26 % | 4,90 % | 3,92 % | 52.632 € | 1.900.000 € |
| 20,0 | 5,00 % | 4,65 % | 3,72 % | 50.000 € | 2.000.000 € |
| 21,0 | 4,76 % | 4,43 % | 3,54 % | 47.619 € | 2.100.000 € |
| 22,0 | 4,55 % | 4,23 % | 3,38 % | 45.455 € | 2.200.000 € |
| 23,0 | 4,35 % | 4,04 % | 3,24 % | 43.478 € | 2.300.000 € |
| 24,0 | 4,17 % | 3,88 % | 3,10 % | 41.667 € | 2.400.000 € |
| 25,0 | 4,00 % | 3,72 % | 2,98 % | 40.000 € | 2.500.000 € |
| 26,0 | 3,85 % | 3,58 % | 2,86 % | 38.462 € | 2.600.000 € |
| 27,0 | 3,70 % | 3,45 % | 2,76 % | 37.037 € | 2.700.000 € |
| 28,0 | 3,57 % | 3,32 % | 2,66 % | 35.714 € | 2.800.000 € |
| 29,0 | 3,45 % | 3,21 % | 2,57 % | 34.483 € | 2.900.000 € |
| 30,0 | 3,33 % | 3,10 % | 2,48 % | 33.333 € | 3.000.000 € |
| 31,0 | 3,23 % | 3,00 % | 2,40 % | 32.258 € | 3.100.000 € |
| 32,0 | 3,12 % | 2,91 % | 2,33 % | 31.250 € | 3.200.000 € |
| 33,0 | 3,03 % | 2,82 % | 2,26 % | 30.303 € | 3.300.000 € |
| 34,0 | 2,94 % | 2,74 % | 2,19 % | 29.412 € | 3.400.000 € |
| 35,0 | 2,86 % | 2,66 % | 2,13 % | 28.571 € | 3.500.000 € |
| 36,0 | 2,78 % | 2,58 % | 2,07 % | 27.778 € | 3.600.000 € |
Bruttorendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis. Nebenkosten 7,5 Prozent wie beim Gutachterausschuss Leipzig (5,5 % Grunderwerbsteuer, je 1 % Notar und Grundbuch). Bewirtschaftungskosten 20 Prozent der Jahresnettokaltmiete als gerundete Annahme; beim Beispielhaus des Renditerechners sind es nach ImmoWertV 21,2 Prozent. Ohne Finanzierung, ohne Steuern.
Welche Renditen stecken hinter den amtlichen Faktoren in Sachsen?
Die Gutachterausschüsse veröffentlichen Faktoren, keine Renditen. Umgerechnet liegt Dresden mit dem Median 21,2 bei 4,7 Prozent brutto und 4,4 Prozent nach Nebenkosten, Leipzig mit 23,1 bei 4,3 und 4,0 Prozent, Chemnitz mit 15,0 bei 6,7 und 6,2 Prozent. Leipzig weist zusätzlich eine eigene Nettoanfangsrendite aus, nach Bewirtschaftungskosten gemäß ImmoWertV: 3,1 Prozent im Mittel, 2,8 in Südwest bis 3,5 in Nordwest. Diese amtliche Zahl steht in der letzten Spalte, wo sie veröffentlicht ist.
| Amtlicher Anker (Berichtsjahr 2025) | Faktor | Bruttorendite (%) | nach 7,5 % Nebenkosten (%) | amtliche Nettoanfangsrendite (%) | Art, Fallzahl |
|---|---|---|---|---|---|
| LK Bautzen, Bodenrichtwertzone 15–60 €/m² | 14,0 | 7,14 % | 6,64 % | – | Mittel 2024/25 |
| Chemnitz, Mehrfamilienhäuser (Landesauswertung 2024) | 15,0 | 6,67 % | 6,20 % | – | Durchschnitt |
| LK Bautzen, Bodenrichtwertzone 61–140 €/m² | 15,4 | 6,51 % | 6,05 % | – | Mittel 2024/25 |
| LK Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, Geschosswohnungsbau | 16,7 | 5,99 % | 5,57 % | – | Median 2024/25 |
| Dresden, offene Bauweise, RND 13–20 J. | 19,3 | 5,17 % | 4,81 % | – | Median, n = 16 |
| Leipzig-Nordwest, sanierter Altbau | 20,4 | 4,90 % | 4,56 % | 3,5 % | Mittel, n = 6 |
| Dresden, offene Bauweise, RND 21–35 J. | 21,0 | 4,76 % | 4,42 % | – | Median, n = 92 |
| Dresden, offene Bauweise, alle | 21,2 | 4,71 % | 4,39 % | – | Median, n = 130 |
| Leipzig-Nordost, sanierter Altbau | 21,4 | 4,67 % | 4,35 % | 3,2 % | Mittel, n = 14 |
| Dresden, geschlossene Bauweise, alle | 21,8 | 4,60 % | 4,28 % | – | Median, n = 49 |
| Leipzig-Altwest, sanierter Altbau | 21,9 | 4,57 % | 4,25 % | 3,2 % | Mittel, n = 16 |
| Leipzig-Südost, sanierter Altbau | 22,1 | 4,52 % | 4,21 % | 3,2 % | Mittel, n = 12 |
| Leipzig, Baujahr ab 1991 | 22,4 | 4,46 % | 4,15 % | – | Mittel, n = 16 |
| Leipzig-Ost, sanierter Altbau | 23,0 | 4,35 % | 4,04 % | 3,0 % | Mittel, n = 26 |
| Leipzig gesamt, sanierter Altbau | 23,1 | 4,33 % | 4,03 % | 3,1 % | Mittel, n = 124 |
| Dresden, offene Bauweise, RND 36–55 J. | 23,2 | 4,31 % | 4,01 % | – | Median, n = 14 |
| Leipzig-Nord, sanierter Altbau | 23,7 | 4,22 % | 3,93 % | 2,9 % | Mittel, n = 19 |
| Leipzig-West, sanierter Altbau | 24,0 | 4,17 % | 3,88 % | 3,1 % | Mittel, n = 1 |
| Leipzig-Süd, sanierter Altbau | 24,1 | 4,15 % | 3,86 % | 3,1 % | Mittel, n = 8 |
| Leipzig-Mitte, sanierter Altbau | 24,5 | 4,08 % | 3,80 % | 3,0 % | Mittel, n = 9 |
| Leipzig-Südwest, sanierter Altbau | 26,5 | 3,77 % | 3,51 % | 2,8 % | Mittel, n = 13 |
Quellen: Gutachterausschuss Dresden, Grundstücksmarktbericht 2026, S. 81; Gutachterausschuss Leipzig, Marktbericht 2026, Tab. 25 und PDF-S. 83; Oberer Gutachterausschuss Sachsen (Chemnitz, Berichtsjahr 2024); Kreisberichte Sächsische Schweiz-Osterzgebirge 2026 und Bautzen Stand 01.01.2026. Bruttorendite und Rendite nach Nebenkosten sind aus dem Faktor gerechnet, die Nettoanfangsrendite ist der veröffentlichte Wert.
Bis zu welchem Faktor trägt die Miete die Finanzierung?
Das hängt am Zins. Die Tabelle zeigt den höchsten Faktor, bei dem der Reinertrag nach 20 Prozent Bewirtschaftungskosten den Kapitaldienst aus Zins und 2 Prozent Tilgung gerade deckt (Deckung 1,0) oder mit dem Puffer deckt, den Banken erwarten (Deckung 1,2), jeweils bei 30 und bei 50 Prozent Eigenkapital auf die Gesamtinvestition. Bei 3,5 Prozent Zins und 30 Prozent Eigenkapital trägt sich ein Haus nur bis Faktor 19; die Dresdner und Leipziger Anker liegen darüber.
Das erklärt, warum seit dem Zinsanstieg eigenkapitalstarke Käufer den Markt bestimmen.
| Sollzins (%) | 30 % EK, Deckung 1,0 (Faktor) | 30 % EK, Deckung 1,2 (Faktor) | 50 % EK, Deckung 1,0 (Faktor) | 50 % EK, Deckung 1,2 (Faktor) |
|---|---|---|---|---|
| 2,0 % | 26,6 | 22,1 | 37,2 | 31,0 |
| 2,5 % | 23,6 | 19,7 | 33,1 | 27,6 |
| 3,0 % | 21,3 | 17,7 | 29,8 | 24,8 |
| 3,5 % | 19,3 | 16,1 | 27,1 | 22,6 |
| 4,0 % | 17,7 | 14,8 | 24,8 | 20,7 |
| 4,5 % | 16,4 | 13,6 | 22,9 | 19,1 |
| 5,0 % | 15,2 | 12,7 | 21,3 | 17,7 |
| 5,5 % | 14,2 | 11,8 | 19,8 | 16,5 |
| 6,0 % | 13,3 | 11,1 | 18,6 | 15,5 |
Rechenweg: Faktor = 0,8 ÷ ((1 − Eigenkapitalquote) × 1,075 × (Zins + Tilgung) ÷ 100 × Deckung). Annahmen: 2 Prozent anfängliche Tilgung, 7,5 Prozent Nebenkosten, 20 Prozent Bewirtschaftungskosten. Für Ihre Zahlen rechnet der Renditerechner.
Warum reden Investoren in Faktoren und nicht in Quadratmeterpreisen?
Weil der Faktor den Preis an den Ertrag bindet, und der Ertrag ist das, was ein Mehrfamilienhaus für einen Investor ist. Ein Quadratmeterpreis sagt nichts darüber, ob die Miete 5 oder 9 Euro beträgt; der Faktor sagt es sofort. Zwei Häuser zu 2.000 Euro je m² können Faktor 18 und Faktor 28 haben. Deshalb steht in jedem Ankaufsprofil ein Zielfaktor oder eine Zielrendite, und deshalb liest ein Käufer die Mietaufstellung vor dem Exposé.
Für Verkäufer heißt das: Wer die Miete kennt, kennt den Preis, den ein Investor zahlen kann. Was Ihr Haus in seiner amtlichen Klasse wert sein könnte, zeigt der Wertindikator; was die Zahl bedeutet, erklärt die Seite zum Kaufpreisfaktor in Sachsen.
Was zeigt die Tabelle nicht?
Steuern, Mietsteigerungen, Leerstand, Instandhaltungsstau und das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Bindung. Die Bewirtschaftungskosten sind eine Pauschale; bei kleinen Wohnungen liegen sie höher, bei großen niedriger. Und der Faktor selbst ist ein Durchschnitt über eine Klasse; wo ein einzelnes Haus innerhalb der Spanne liegt, entscheiden Restnutzungsdauer, Mietniveau, Lage und Substanz. Die Tabelle ist das Vokabular. Das Gespräch führen wir mit den Zahlen Ihres Hauses.
Welche Fragen kommen zu Faktor und Rendite zuerst?
Wie rechnet man den Kaufpreisfaktor in Rendite um?
Bruttorendite in Prozent = 100 geteilt durch den Faktor. Faktor 20 ergibt 5,0 Prozent, Faktor 25 ergibt 4,0 Prozent, Faktor 30 ergibt 3,3 Prozent. Umgekehrt ist der Faktor 100 geteilt durch die Bruttorendite. Für die Rendite nach Erwerbsnebenkosten teilt man zusätzlich durch 1,075, für die Rendite nach Bewirtschaftungskosten multipliziert man mit dem Anteil, der von der Miete übrig bleibt, hier 0,8.
Welcher Faktor ist bei einem Mehrfamilienhaus gut?
Das hängt vom Standpunkt ab. Für den Verkäufer ist ein hoher Faktor gut, für den Käufer ein niedriger. Als Anker dienen die amtlichen Werte: Dresden 21,2 im Median, Leipzig 23,1 im Mittel für sanierten Altbau, Chemnitz 15,0, Umland Dresden 14 bis 17. Ein Faktor deutlich über dem Anker braucht eine Begründung wie Mietpotenzial oder Lage, ein Faktor deutlich darunter deutet auf Sanierungsstau oder Leerstand.
Was ist der Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettoanfangsrendite?
Die Bruttorendite teilt die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis. Die Nettoanfangsrendite zieht Verwaltungs- und Instandhaltungskosten von der Miete ab und rechnet die Erwerbsnebenkosten zum Kaufpreis dazu. Der Gutachterausschuss Leipzig weist sie so aus: 3,1 Prozent im Mittel für sanierte Altbauten 2025 bei Faktor 23,1, der brutto 4,3 Prozent entspricht.
Ab welchem Faktor lohnt sich ein Mehrfamilienhaus mit Fremdkapital nicht mehr?
Wenn der Reinertrag den Kapitaldienst nicht mehr deckt. Bei 3,5 Prozent Zins, 2 Prozent Tilgung und 30 Prozent Eigenkapital ist das ab Faktor 19 der Fall, mit dem Bankpuffer von 1,2 schon ab Faktor 16. Mit 50 Prozent Eigenkapital verschiebt sich die Grenze auf Faktor 27 beziehungsweise 23. Die Tabelle oben zeigt die Grenzen für Zinssätze von 2 bis 6 Prozent.
Warum ist der Faktor in Leipzig höher als in Dresden, obwohl die Preise je m² niedriger sind?
Weil die Mieten in Leipzig niedriger sind. Der Faktor ist Preis geteilt durch Miete; sinkt die Miete stärker als der Preis, steigt der Faktor. Leipzig handelt sanierte Altbauten 2025 zu 1.825 Euro je m² bei 6,73 Euro Ist-Miete, Dresden zu 1.918 Euro je m² Median. Die Differenz sitzt im Mietniveau, nicht im Preis.
Gilt die Tabelle auch für Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser?
Die Umrechnung ja, die Anker nein. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser veröffentlichen die Gutachterausschüsse andere Kennzahlen und Käufer rechnen mit anderen Bewirtschaftungskosten. Die Anker auf dieser Seite gelten für Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser mit überwiegender Wohnnutzung.
Woher die Zahlen stammen.
Jeder Wert in diesem Rechner ist einer der folgenden Veröffentlichungen entnommen. Was dort nicht steht, rechnet der Rechner nicht.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden – Grundstücksmarktbericht 2026, S. 81 Rohertragsfaktoren für Geschossbau
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig – Marktbericht 2026, Tab. 25 (Faktor und Nettoanfangsrendite nach Stadtbezirk), PDF-S. 83
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Sachsen – Landesauswertung (Chemnitz) und Marktinformationen der Landkreise
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021, Anlage 3 – Modellansätze für Bewirtschaftungskosten, Grundlage der 20-Prozent-Annahme
Welchen Faktor Ihr Haus im Investorenkreis erzielt.
Die Tabelle nennt die Anker. Eine anonyme Marktindikation nennt den Faktor, den echte Käufer für genau dieses Haus rechnen. 30 Minuten, unverbindlich, Ihr Haus bleibt unsichtbar.
