Was darf die Bank, wenn sie das Darlehen kündigt?
Sie darf die Rückzahlung fällig stellen und aus dem Grundpfandrecht vollstrecken, mehr nicht. § 1147 BGB lässt die Befriedigung aus dem Grundstück ausschließlich im Wege der Zwangsvollstreckung zu, für die übliche Grundschuld über § 1192 Abs. 1 BGB. Die Bank kann Ihr Haus also weder selbst verkaufen noch einen Käufer bestimmen; sich das vorab einräumen zu lassen, verbietet ihr § 1149 BGB.
Die Vorschrift verlangt eine wesentliche Verschlechterung Ihrer Vermögensverhältnisse oder der Werthaltigkeit der Sicherheit, durch die die Rückzahlung gefährdet wird, auch unter Verwertung der Sicherheit. In der Praxis sind das drei Auslöser: eine Anschlussfinanzierung, die zu den heutigen Konditionen nicht mehr trägt, dauerhafter Mietausfall, oder ein Sanierungsstau, der den Beleihungswert unter die Restschuld drückt. Wie groß die Zinslücke ist, zeigt die Bundesbank. Wohnungsbaukredite mit fünf- bis zehnjähriger Zinsbindung kosteten im März 2021 im Mittel 1,02 Prozent effektiv, im Juli 2026 3,78 Prozent. Daneben stützen Banken die Kündigung auf die Rechte aus ihren eigenen Geschäftsbedingungen. Ob sie im Einzelfall wirksam war, beurteilt ein Anwalt, nicht ein Makler.
Solange die Zwangsversteigerung nicht angeordnet ist, verkaufen Sie frei. Danach wirkt die Beschlagnahme nach § 23 Abs. 1 ZVG wie ein Veräußerungsverbot gegenüber dem betreibenden Gläubiger, und ein freihändiger Verkauf geht nur noch mit ihm zusammen. Ausgeschlossen ist er damit nicht. Nach § 30 Abs. 1 ZVG ist das Verfahren einstweilen einzustellen, wenn der Gläubiger es bewilligt, und die dritte Bewilligung gilt als Rücknahme des Versteigerungsantrags. Deshalb ist die Bank der erste Gesprächspartner und nicht der letzte.
Welche Fristen laufen, sobald der Anordnungsbeschluss zugestellt ist?
Zwei Wochen. § 30b Abs. 1 ZVG setzt für den Antrag auf einstweilige Einstellung eine Notfrist von zwei Wochen; sie beginnt mit der Zustellung der Verfügung, in der Sie das Gericht auf dieses Recht, den Fristbeginn und die Folgen hinweist. Wird der Antrag bewilligt, ruht das Verfahren nach § 30a Abs. 1 ZVG höchstens sechs Monate.
Voraussetzung für die Einstellung ist nach dem Wortlaut des Gesetzes, dass Aussicht besteht, die Versteigerung dadurch zu vermeiden. Ein vorbereiteter freihändiger Verkauf ist genau dieser Fall, und deshalb entscheidet sich in diesen zwei Wochen, ob es einen gibt. Unabhängig davon kann der Gläubiger die Einstellung jederzeit selbst bewilligen (§ 30 Abs. 1 ZVG). Ist die Frist verstrichen und die Bank nicht bereit, bleibt der Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO, und der setzt eine Härte voraus, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist.
| Schritt im Verfahren | Frist (Wochen oder Monate) | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Antrag auf einstweilige Einstellung, Notfrist ab Zustellung der Hinweisverfügung | 2 Wochen | § 30b Abs. 1 ZVG |
| Dauer der einstweiligen Einstellung, höchstens | 6 Monate | § 30a Abs. 1 ZVG |
| Bekanntmachung der Terminsbestimmung vor dem Termin, mindestens | 6 Wochen | § 43 Abs. 1 ZVG |
| Zustellung an den Schuldner vor dem Termin, mindestens | 4 Wochen | § 43 Abs. 2 ZVG |
| Abstand zwischen erstem und neu bestimmtem Versteigerungstermin | 3 bis 6 Monate | § 74a Abs. 3 ZVG |
| Einstellung auf Bewilligung des Gläubigers, jederzeit möglich | ohne Frist | § 30 Abs. 1 ZVG |
Gesetzestexte im Wortlaut über das Portal des Bundesministeriums der Justiz, abgerufen am 22. September 2026. Die Tabelle ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall.
Was bringt der freihändige Verkauf gegenüber der Versteigerung?
Im ersten Termin schützen Sie zwei Wertgrenzen, danach keine mehr. Bleibt das Meistgebot unter sieben Zehnteln des gerichtlich festgesetzten Verkehrswerts, kann ein Berechtigter die Versagung des Zuschlags beantragen, der bei sieben Zehnteln gedeckt wäre und es jetzt nicht ist (§ 74a Abs. 1 ZVG). Erreicht das Gebot die Hälfte nicht, ist der Zuschlag zu versagen (§ 85a Abs. 1 ZVG).
In dem Termin, den das Gericht nach einer solchen Versagung neu bestimmt, darf der Zuschlag aus keinem der beiden Gründe mehr versagt werden (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 Satz 2 ZVG). Dort gibt es keine gesetzliche Untergrenze. Was das in Leipziger Größenordnung bedeutet, zeigt der Median-Verkehrswert der fünf Leipziger Mehrfamilien- und Geschäftshäuser, die derzeit im Verfahren stehen: 771.000 Euro.
| Grenze im Versteigerungstermin | Anteil am Verkehrswert (%) | Betrag bei 771.000 € (€) | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Erster Termin: Versagung auf Antrag eines Berechtigten möglich unter | 70 | 539.700 | § 74a Abs. 1 ZVG |
| Erster Termin: Zuschlag ist zu versagen unter | 50 | 385.500 | § 85a Abs. 1 ZVG |
| Neu bestimmter Termin nach einer Versagung: keine der beiden Grenzen gilt noch | – | – | § 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 ZVG |
Eigene Rechnung von Saxon Capital auf den Median-Verkehrswert der Leipziger Verfahren, Stand 5. September 2026. Verglichen wird nach dem Gesetzeswortlaut das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte. Der Verkehrswert ist ein gerichtlicher Gutachterwert zum Stichtag des Gutachtens und oft über ein Jahr alt; er ist kein Marktpreis. Was Ihr Haus am freien Markt wert wäre, steht unter Mehrfamilienhaus verkaufen in Leipzig.
Was im Verfahren tatsächlich gezahlt wird, weist der Gutachterausschuss selbst aus. Für 2025 wertete er sieben Zwangsversteigerungen bebauter Wohngrundstücke in Leipzig aus; der Zuschlag lag im Mittel bei 84 Prozent des Verkehrswerts, die Spanne reichte von 50 bis 124 Prozent (Tab. 67, S. 51). Sieben Fälle sind keine Marktaussage, der Ausschuss ordnet sie ausdrücklich nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu. Sie zeigen, wie weit die Spanne im Verfahren auseinandergeht.
Wie viele Leipziger Mehrfamilienhäuser stehen wirklich im Verfahren?
Fünf. Von 177 in Sachsen angekündigten Zwangsversteigerungsterminen entfielen am 5. September 2026 nach eigener Auszählung über das Justizportal 29 auf den Raum Leipzig, und davon betrafen fünf ein Mehrfamilien- oder Wohn- und Geschäftshaus. Das Amtsgericht Leipzig führt insgesamt 45 Termine, weil sein Bezirk auch den Landkreis Leipzig und Nordsachsen umfasst.
Der Gutachterausschuss zählte für Leipzig im Jahr 2025 insgesamt 229 Kauffälle über Mehrfamilienhäuser mit 410,1 Millionen Euro Geldumsatz. Die beiden Zahlen messen nicht dasselbe. Die fünf Termine sind ein Stichtagsbild der angekündigten Termine, die 229 Kauffälle ein volles Jahr. Daraus lässt sich keine Quote bilden, wohl aber die Größenordnung. Der Leipziger Markt läuft freihändig, nicht über das Gericht. Wer dort landet, ist die Ausnahme.
Die laufenden Termine für ganz Sachsen, nach Räumen und Objektarten aufgeschlüsselt, stehen unter Zwangsversteigerungen von Mehrfamilienhäusern in Sachsen.
Was ändert sich, wenn ein Insolvenzverfahren dazukommt?
Die Entscheidung wandert vom Eigentümer zum Verwalter. Nach § 165 InsO kann der Insolvenzverwalter die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung eines Grundstücks der Masse betreiben, auch wenn daran ein Absonderungsrecht besteht. Er kann aber ebenso freihändig verkaufen, und das ist häufig der bessere Weg für alle Beteiligten.
Dafür braucht er nach § 160 Abs. 2 Nr. 1 InsO die Zustimmung des Gläubigerausschusses, bei fehlendem Ausschuss die der Gläubigerversammlung. Ein belastbares Kaufangebot mit prüfbarem Käufer und gesicherter Finanzierung hilft ihm, diese Zustimmung zu bekommen. Ein vages Interesse hilft ihm nicht. Wie die Masse verteilt wird und welche Quote am Ende steht, klärt der Verwalter mit einem Insolvenzrechtler, nicht wir.
Was heißt das für die Mieter in Ihrem Haus?
Der Unterschied zwischen Verkauf und Versteigerung ist für die Mieter erheblich. Verkaufen Sie freihändig, tritt der Erwerber nach § 566 BGB in die bestehenden Mietverhältnisse ein, bei Gewerbeeinheiten über § 578 BGB; die Verträge laufen unverändert weiter. Wird das Haus versteigert, darf der Ersteher nach § 57a ZVG das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen.
Dieses Sonderkündigungsrecht ist ausgeschlossen, wenn er es nicht für den ersten zulässigen Termin ausübt. Den Kündigungsschutz hebt es nicht auf. Bei Wohnraum braucht auch der Ersteher ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB; § 57a ZVG nimmt dem Mietverhältnis nur die vertragliche Bindung. Kommt es zur Zwangsverwaltung, bleiben die vor der Beschlagnahme geschlossenen Mietverträge nach § 152 Abs. 2 ZVG auch gegenüber dem Verwalter wirksam, die Mieten fließen jedoch an ihn. Wer seinen Mietern gegenüber im Wort steht, hat damit ein Argument für den freihändigen Verkauf, das mit Geld nichts zu tun hat.
Wie wir ein Leipziger Haus unter Zeitdruck verkaufen?
In drei Schritten, und der erste gehört der Bank. Wir lassen uns den aktuellen Ablösebetrag und die Bereitschaft zur Pfandfreigabe schriftlich geben; ohne diese beiden Angaben ist jede Preisverhandlung Theater. Dann folgt die Marktindikation nach den Leipziger Ertragsdaten, dann die Ansprache im Investorenkreis.
Angesprochen werden nur Käufer, die ohne Finanzierungsvorbehalt beurkunden können, und sie bekommen ein anonymes Kurzprofil, keine Adresse. Weder Mieter noch Nachbarn erfahren, dass verkauft wird, und die Bank sieht, dass ein Verfahren nicht nötig ist. Wie der Weg grundsätzlich abläuft, steht unter Off-Market-Makler in Leipzig; den Fall einer Erbengemeinschaft behandelt Mehrfamilienhaus aus einer Erbengemeinschaft.
Wir kaufen nicht selbst, wir vermitteln keine Zwischenfinanzierung und wir beurteilen nicht, ob die Darlehenskündigung wirksam war. Dafür brauchen Sie einen Anwalt, Ihren Steuerberater und für die Beurkundung einen Notar. Von uns kommen die Zahl, der Käuferkreis und der Termin.
Was Leipziger Eigentümer unter Verwertungsdruck am häufigsten fragen?
Kann die Bank mein Mehrfamilienhaus einfach selbst verkaufen?
Nein. § 1147 BGB erlaubt die Befriedigung aus dem Grundstück ausschließlich im Wege der Zwangsvollstreckung. Die Bank kann das Darlehen fällig stellen und die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung betreiben, aber sie kann weder selbst verkaufen noch einen Käufer bestimmen. Solange Sie Eigentümer sind, entscheiden Sie über einen freihändigen Verkauf.
Wie lange habe ich Zeit, wenn der Anordnungsbeschluss da ist?
Für den Antrag auf einstweilige Einstellung zwei Wochen ab Zustellung der Verfügung, in der das Gericht Sie auf dieses Recht hinweist (§ 30b Abs. 1 ZVG, Notfrist). Wird er bewilligt, ruht das Verfahren höchstens sechs Monate (§ 30a Abs. 1 ZVG). Unabhängig von der Frist kann der Gläubiger die Einstellung jederzeit selbst bewilligen (§ 30 Abs. 1 ZVG). Ist die Frist verstrichen und die Bank nicht bereit, greift nur noch § 765a ZPO, und der verlangt eine sittenwidrige Härte.
Warum soll ich verkaufen, wenn der Verkehrswert doch feststeht?
Weil der Verkehrswert im Verfahren nur im ersten Termin schützt. Unter sieben Zehnteln kann ein Berechtigter die Versagung beantragen, unter der Hälfte ist der Zuschlag zu versagen. In dem nach einer solchen Versagung neu bestimmten Termin gilt keine dieser Grenzen mehr. Außerdem ist der Verkehrswert ein Gutachterwert zum Stichtag, oft über ein Jahr alt. Der Gutachterausschuss Leipzig weist für 2025 sieben versteigerte Wohngrundstücke aus, Zuschlag im Mittel 84 Prozent des Verkehrswerts, Spanne 50 bis 124 Prozent.
Erfährt jemand davon, wenn ich mich bei Ihnen melde?
Nein. Es gibt kein Inserat, kein Schild und keine Mitteilung an die Bank. Käufer aus dem Investorenkreis bekommen ein anonymes Kurzprofil ohne Adresse und Unterlagen erst nach Vertraulichkeitserklärung. Der Versteigerungstermin selbst wird dagegen öffentlich bekannt gemacht, spätestens sechs Wochen vorher (§ 43 Abs. 1 ZVG).
Ich stecke schon im Insolvenzverfahren. Geht dann überhaupt noch ein Verkauf?
Ja, aber nicht mehr durch Sie. Der Insolvenzverwalter kann nach § 165 InsO versteigern lassen oder freihändig verkaufen; für den freihändigen Verkauf eines Grundstücks braucht er nach § 160 Abs. 2 Nr. 1 InsO die Zustimmung des Gläubigerausschusses oder der Gläubigerversammlung. Ein belastbares Angebot mit gesicherter Finanzierung erleichtert ihm diese Zustimmung.
Was passiert mit meinen Mietern?
Beim freihändigen Verkauf tritt der Käufer nach § 566 BGB in die laufenden Mietverträge ein, es ändert sich nur der Vermieter. Nach einem Zuschlag darf der Ersteher nach § 57a ZVG mit gesetzlicher Frist kündigen, allerdings nur zum ersten zulässigen Termin und bei Wohnraum weiterhin nur mit einem berechtigten Interesse nach § 573 BGB. Bei Zwangsverwaltung bleiben die Verträge wirksam, die Miete geht an den Verwalter.
Woher die Zahlen stammen.
Jede Zahl auf dieser Seite stammt aus einer der folgenden Veröffentlichungen. Wo keine Quelle existiert, steht das ausdrücklich im Text statt einer Schätzung.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026 – Tab. 22, S. 28: 229 Kauffälle und 410,1 Mio. Euro Geldumsatz 2025; Tab. 25, S. 30: Rohertragsfaktor 23,1 aus 124 Kauffällen; Tab. 67, S. 51: sieben Zwangsversteigerungen, Zuschlag im Mittel 84 Prozent des Verkehrswerts
- Bundesministerium der Justiz, Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung – § 23, § 30, § 30a, § 30b, § 43, § 57a, § 74a, § 85a, § 152 im Wortlaut, abgerufen am 22. September 2026
- Bundesministerium der Justiz, Bürgerliches Gesetzbuch – § 490 Abs. 1 (außerordentliche Kündigung), § 566 und § 578 (Kauf bricht nicht Miete), § 573 (Kündigungsschutz), § 1147, § 1149 und § 1192 Abs. 1 (Verwertung des Grundpfandrechts)
- Bundesministerium der Justiz, Insolvenzordnung – § 160 Abs. 2 Nr. 1 (Zustimmung zum freihändigen Grundstücksverkauf), § 165 (Verwertung unbeweglicher Gegenstände)
- Zwangsversteigerungstermine der Justiz der Länder – Grundlage der eigenen Auszählung Saxon Capital vom 5. September 2026: 177 Termine in Sachsen, davon 29 im Raum Leipzig
- Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik – Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Zinsbindung über fünf bis zehn Jahre: 1,02 Prozent im März 2021, 3,78 Prozent im Juli 2026
Erst die Zahl, dann die Entscheidung.
Einheiten, ungefähre Jahresmiete, Stand des Verfahrens: Sie bekommen eine Einordnung nach den Leipziger Ertragsdaten und die Antwort, ob der freihändige Verkauf im verbleibenden Zeitfenster noch trägt. Kostenlos, ohne Mandat, ohne dass jemand davon erfährt.
