Kann ich ein Mehrfamilienhaus mit Mietrückständen in Leipzig verkaufen?
Ja, und es geschieht regelmäßig. Ein Mietrückstand ist die fällige Miete, die ein Mieter zum vereinbarten Termin nicht gezahlt hat. Er gehört in die Mietaufstellung, die jeder Käufer vor dem Angebot sieht, und er wird dort nicht versteckt. Ein Investor findet ihn spätestens beim Abgleich der Kontoauszüge, und ein verschwiegener Rückstand kostet mehr Vertrauen als ein offen genannter.
Diese Seite behandelt den Fall, dass einzelne Mieter nicht zahlen, das Haus aber vermietet bleibt. Was die Mietaufstellung insgesamt wert ist, steht unter vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen. Stehen Wohnungen leer, gilt Mehrfamilienhaus in Leipzig mit Leerstand verkaufen. Drängt bereits die Bank, lesen Sie die Bank drängt auf Verwertung.
Was ändert ein Mietrückstand am Kaufpreis eines Leipziger Hauses?
Der Rückstand ist selten das Problem, sondern die Frage, ob die Miete wiederkommt. Der Gutachterausschuss Leipzig weist für sanierte Mehrfamilienhäuser im Wiederverkauf 2025 eine mittlere Miete von 6,73 Euro je Quadratmeter und einen Rohertragsfaktor von 23,1 aus, ermittelt aus 124 Kauffällen (Tab. 25, S. 30). Für eine Wohnung mit 60 Quadratmetern sind das 403,80 Euro im Monat. Zwei offene Monatsmieten ergeben 807,60 Euro.
Rechnet der Käufer diese Wohnung dagegen ohne Miete, fehlen 4.845,60 Euro Jahresmiete, und beim Faktor 23,1 sind das 111.933 Euro Kaufpreis. Um diesen Betrag geht es in der Verhandlung, nicht um die 807,60 Euro. Deshalb entscheidet nicht die Höhe des Rückstands, sondern ob Sie belegen können, dass die Miete künftig wieder fließt.
| Wohnung mit 60 m² in Leipzig | Betrag (€) | Grundlage |
|---|---|---|
| Monatsmiete bei 6,73 €/m² | 403,80 | Tab. 25, S. 30, Mittel Stadt |
| Rückstand von zwei Monatsmieten | 807,60 | eigene Rechnung |
| Jahresmiete dieser Wohnung | 4.845,60 | eigene Rechnung |
| Kaufpreisanteil bei Faktor 23,1 | 111.933 | eigene Rechnung auf Tab. 25 |
Eigene Rechnung von Saxon Capital als Modellwohnung, kein Einzelfall. Der Faktor ist ein Mittelwert über ganz Leipzig; Kauffälle mit 20 Prozent Leerstand und mehr hat der Ausschuss nicht einbezogen. Was ein Haus in Ihrem Stadtbezirk bringt, steht unter Mehrfamilienhaus verkaufen in Leipzig.
Wem stehen die Mietrückstände nach dem Verkauf zu?
Dem Verkäufer. Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten ein, die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergeben. Was vor dem Eigentumswechsel fällig war, bleibt Ihre Forderung, auch wenn der Mieter danach an den Käufer zahlt. In der Praxis legt der Kaufvertrag einen Stichtag für den Übergang von Nutzen und Lasten fest, ab dem die Mieten dem Käufer zustehen.
Die Kaution geht mit. Nach § 566a BGB tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein; kann der Mieter sie bei Vertragsende vom Käufer nicht erlangen, bleibt der Verkäufer zur Rückgewähr verpflichtet. Ob Sie Rückstände mit der Kaution verrechnen, klären Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Anwalt. Ob der Käufer offene Forderungen oder einen laufenden Räumungsprozess übernimmt, ist eine Frage der Abtretung im Kaufvertrag, die der Notar formuliert.
Welche Rolle spielt das Jobcenter bei Mietrückständen in Leipzig?
Eine größere, als viele Eigentümer annehmen. In Leipzig erhielten von Januar bis September 2025 im Monatsmittel 31.300 Bedarfsgemeinschaften Leistungen nach dem SGB II, und die Stadt wendet für die Kosten der Unterkunft 2025 voraussichtlich rund 150 Millionen Euro auf (Stadt Leipzig, 12. November 2025). In vielen Leipziger Häusern wohnt also mindestens ein Haushalt, dessen Miete aus öffentlichen Mitteln stammt.
Drei Vorschriften sind für Sie als Vermieter wichtig. Nach § 22 Abs. 7 SGB II soll das Grundsicherungsgeld für die Unterkunft direkt an den Vermieter gehen, wenn Mietrückstände bestehen, die zur außerordentlichen Kündigung berechtigen; auf Antrag des Mieters muss es das ohnehin. Nach § 22 Abs. 8 können Mietschulden übernommen werden und sollen es, wenn sonst Wohnungslosigkeit droht, in der Regel als Darlehen. Nach § 22 Abs. 9 teilt das Amtsgericht dem Jobcenter eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs unverzüglich mit. Eine eingerichtete Direktzahlung ist für den Käufer ein Beleg, dass die Miete wieder fließt.
Wie viel Wohnfläche deckt der Leipziger Richtwert bei der Marktmiete?
Weniger, als die Stadt selbst für angemessen hält. Seit 1. Dezember 2025 gilt für einen Einpersonenhaushalt in Leipzig ein Richtwert von 357,62 Euro Bruttokaltmiete bei 45 Quadratmetern angemessener Wohnfläche. Die Stadt rechnet dabei mit 6,00 Euro Grundmiete und 1,95 Euro kalten Betriebskosten je Quadratmeter (Schlüssiges Konzept 2025, Tab. 8). Legt man die Miete aus den Leipziger Kauffällen zugrunde, reicht der Richtwert in keinem Stadtbezirk für 45 Quadratmeter.
| Stadtbezirk | Miete MFH (€/m²) | Gedeckte Fläche 1 Person (m²) |
|---|---|---|
| Süd | 8,01 | 35,9 |
| Mitte | 7,64 | 37,3 |
| Nordwest | 7,02 | 39,9 |
| Altwest | 6,84 | 40,7 |
| Südost | 6,71 | 41,3 |
| Nordost | 6,69 | 41,4 |
| Nord | 6,52 | 42,2 |
| Ost | 6,27 | 43,5 |
| Südwest | 6,22 | 43,8 |
| Leipzig gesamt | 6,73 | 41,2 |
Eigene Rechnung von Saxon Capital: Richtwert 357,62 Euro geteilt durch die Summe aus der mittleren Miete je Stadtbezirk (Marktbericht Leipzig 2026, Tab. 25, S. 30) und den angemessenen kalten Betriebskosten von 1,9471 Euro je Quadratmeter (Schlüssiges Konzept 2025, Tab. 7). Stadtbezirk West ist mit einem Kauffall nicht ausgewiesen. Die Mieten stammen aus verkauften, sanierten Häusern und sind kein Mietspiegelwert.
Für größere Haushalte gilt dasselbe. Bei der mittleren Leipziger Miete deckt der Richtwert für zwei Personen 53,7 statt 60 Quadratmeter, für vier Personen 79,5 statt 85. In den ersten zwölf Monaten des Leistungsbezugs erkennt das Jobcenter nach § 22 Abs. 1 SGB II die tatsächliche Miete an; danach muss der Haushalt die Differenz aus dem Regelbedarf zahlen oder die Kosten senken. Genau an dieser Differenz kann ein Mietkonto zu wackeln beginnen. Der Käufer fragt deshalb bei solchen Wohnungen, wie lange der Bezug schon läuft und ob die Miete über dem Richtwert liegt.
Erst kündigen oder erst verkaufen?
Das hängt am Stand des Rückstands, nicht am Verkaufsplan. Fristlos kündigen dürfen Sie nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) oder über mehr als zwei Termine mit zwei Monatsmieten.
Zahlt der Mieter oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), wenn das nicht schon innerhalb der letzten zwei Jahre einmal geschehen ist.
Eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wird durch diese Nachzahlung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht automatisch unwirksam. Für den Verkauf zählt vor allem, dass der Stand eindeutig ist: Wer eine laufende Räumungsklage, eine Direktzahlung oder eine Ratenvereinbarung schriftlich vorlegen kann, verkauft leichter als jemand, der nur sagt, der Mieter werde schon wieder zahlen. Ob und wie gekündigt wird, entscheidet Ihr Anwalt mit Ihnen.
Wie Saxon Capital ein Leipziger Haus mit Rückständen verkauft?
Mit einer Mietaufstellung, in der jeder Rückstand steht, und einem kleinen Käuferkreis. Wir trennen Sollmiete und Istmiete, weisen jeden Rückstand mit Betrag, Beginn und Stand der Maßnahme aus und legen dazu, was belegt ist: Mahnung, Kündigung, Klage, Zusage des Jobcenters. Ein Investor, der das vorher sieht, rechnet mit der Sollmiete und einem Abschlag für das Risiko. Einer, der es erst in der Prüfung findet, rechnet mit dem Schlimmsten.
Angesprochen werden nur Käufer aus dem Investorenkreis, die Leipziger Bestände mit gemischter Mieterschaft kennen, und zwar mit einem anonymen Kurzprofil ohne Adresse. Weder der säumige Mieter noch die übrigen Hausbewohner erfahren vom Verkauf, bevor der Vertrag beurkundet ist. Wer grundsätzlich kauft, steht unter wer kauft Mehrfamilienhäuser in Leipzig, den Weg ohne Inserat beschreibt Off-Market-Makler in Leipzig.
Mieten eintreiben, Mietern kündigen und zu Mietrecht oder Steuer beraten gehört nicht zu unserer Arbeit. Dafür brauchen Sie einen Anwalt, Ihren Steuerberater und für die Beurkundung einen Notar. Von uns kommen die Zahl, der Käuferkreis und der Termin.
Was Leipziger Eigentümer mit säumigen Mietern am häufigsten fragen?
Muss ich Mietrückstände beim Verkauf angeben?
Ja. Die Mietaufstellung ist Grundlage jedes Angebots, und ein Investor gleicht sie mit Kontoauszügen und Mietverträgen ab. Ein verschwiegener Rückstand fällt in der Prüfung auf und kostet dann mehr als der Rückstand selbst. Ob darüber hinaus eine Aufklärungspflicht besteht und wie sie im Kaufvertrag behandelt wird, klärt der Notar.
Bekomme ich die offenen Mieten nach dem Verkauf noch?
Die Forderungen aus der Zeit vor dem Eigentumswechsel bleiben nach § 566 Abs. 1 BGB bei Ihnen, der Käufer tritt nur in die Rechte ein, die während seines Eigentums entstehen. Sie können sie also weiter selbst geltend machen oder im Kaufvertrag an den Käufer abtreten, meist gegen einen Abschlag. Die Formulierung übernimmt der Notar.
Was kostet mich ein säumiger Mieter beim Kaufpreis?
Das hängt davon ab, ob der Käufer die Miete dieser Wohnung ansetzt. Beim Leipziger Rohertragsfaktor von 23,1 (Marktbericht 2026, Tab. 25) steht hinter einer 60-Quadratmeter-Wohnung zur mittleren Miete von 6,73 Euro ein Kaufpreisanteil von rund 112.000 Euro. Der Rückstand selbst beträgt bei zwei Monatsmieten 807,60 Euro. Entscheidend ist, dass Sie belegen, wie es mit der Zahlung weitergeht.
Zahlt das Jobcenter die Miete direkt an mich?
Auf Antrag des Mieters muss es das. Bestehen Mietrückstände, die zur außerordentlichen Kündigung berechtigen, soll es das nach § 22 Abs. 7 SGB II auch ohne Antrag, und es unterrichtet den Mieter schriftlich darüber. Mietschulden können nach § 22 Abs. 8 übernommen werden, in der Regel als Darlehen an den Mieter.
Wie hoch ist der Leipziger Richtwert für die Miete?
Seit 1. Dezember 2025 für die Bruttokaltmiete 357,62 Euro bei einer Person, 466,30 Euro bei zwei, 602,60 Euro bei drei und 689,67 Euro bei vier Personen; für jede weitere Person kommen 84,48 Euro dazu. Die Heizkosten werden gesondert geprüft. Quelle ist die Verwaltungsrichtlinie der Stadt Leipzig mit dem Schlüssigen Konzept 2025.
Soll ich vor dem Verkauf kündigen?
Das entscheidet der Stand des Rückstands und Ihr Anwalt, nicht der Verkaufsplan. Für den Käufer zählt, dass die Lage eindeutig belegt ist: eine Kündigung mit Klage, eine Direktzahlung des Jobcenters oder eine schriftliche Ratenvereinbarung. Eine fristlose Kündigung kann nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit unwirksam werden.
Erfahren die anderen Mieter vom Verkauf?
Nicht durch uns. Es gibt kein Inserat und kein Schild, Käufer bekommen ein anonymes Kurzprofil und Unterlagen erst nach Vertraulichkeitserklärung. Nach dem Eigentumswechsel teilen Sie oder der Käufer den Mietern mit, an wen sie künftig zahlen.
Woher die Zahlen stammen.
Jede Zahl auf dieser Seite stammt aus einer der folgenden Veröffentlichungen. Wo keine Quelle existiert, steht das ausdrücklich im Text statt einer Schätzung.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig, Grundstücksmarktbericht 2026 – Tab. 25, S. 30: sanierte Mehrfamilienhäuser im Wiederverkauf 2025, 124 Kauffälle, mittlere Miete 6,73 Euro je m², Rohertragsfaktor 23,1, Mieten je Stadtbezirk; Kauffälle mit 20 Prozent Leerstand und mehr ausgeschlossen
- Stadt Leipzig, Sozialamt, Verwaltungsrichtlinie Kosten der Unterkunft, Schlüssiges Konzept 2025 – Tab. 7: angemessene kalte Betriebskosten 1,9471 Euro je m²; Tab. 8: angemessene Wohnflächen 45, 60, 75, 85 m², Grundmiete je m² und Richtwerte der Bruttokaltmiete
- Stadt Leipzig, Richtwerte für die Kosten der Unterkunft werden angepasst, 12. November 2025 – Richtwerte ab 1. Dezember 2025; 31.300 Bedarfsgemeinschaften im Monatsmittel Januar bis September 2025; rund 150 Millionen Euro Kosten der Unterkunft 2025
- Bundesministerium der Justiz, Bürgerliches Gesetzbuch – § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 566, § 566a, § 569 Abs. 3, § 573 Abs. 2 Nr. 1 im Wortlaut, abgerufen am 25. September 2026
- Bundesministerium der Justiz, Sozialgesetzbuch Zweites Buch – § 22 Abs. 1 (Karenzzeit), Abs. 7 (Zahlung an den Vermieter), Abs. 8 (Übernahme von Mietschulden), Abs. 9 (Mitteilung der Räumungsklage), abgerufen am 25. September 2026
Erst die Zahl, dann die Entscheidung.
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