Wie berechnet sich die Rate eines Annuitätendarlehens?
Aus Darlehensbetrag mal der Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung. Bei 1,4 Mio. Euro, 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 81.200 Euro im Jahr oder 6.767 Euro im Monat. Die Rate bleibt über die Zinsbindung gleich; was sich verschiebt, ist ihre Zusammensetzung. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, damit der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt um genau diesen Betrag.
Deshalb heißt die Tilgung „anfänglich“: Nach zehn Jahren liegt sie bei diesem Beispiel schon bei knapp 3 Prozent.
Warum ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung die wichtigste Zahl?
Weil auf sie der neue Zins wirkt, und den kennt heute niemand. Bei 2 Prozent Tilgung sind nach zehn Jahren noch rund 76 Prozent des Darlehens offen. Steigt der Zins von 3,8 auf 5 Prozent, steigt die Rate, mit der die Restschuld in der verbleibenden Laufzeit getilgt wird, um rund 7 Prozent; bei 7 Prozent Anschlusszins um rund ein Viertel, ohne dass sich am Haus etwas geändert hat. Fällt der Zins, sinkt sie.
Die Restschuld ist der Hebel, an dem das Zinsänderungsrisiko ansetzt, und Tilgung ist das einzige Werkzeug, mit dem der Eigentümer diesen Hebel verkürzen kann.
Das Ende der Zinsbindung ist in unserer Erfahrung einer der drei häufigsten Anlässe, aus denen Eigentümer über den Verkauf eines Mehrfamilienhauses nachdenken, neben Erbfall und Sanierungsstau. Wer die neue Rate kennt, bevor die Bank sie nennt, verhandelt aus einer anderen Position, mit der Bank und mit einem Käufer.
Trägt die Jahresnettokaltmiete den Kapitaldienst?
Das zeigt die Kapitaldienstdeckung: Reinertrag nach Bewirtschaftungskosten geteilt durch Zins plus Tilgung. Der Rechner setzt die Bewirtschaftungskosten pauschal mit 21 Prozent der Jahresnettokaltmiete an; das ist der Wert, der sich für ein typisches Haus mit 16 Wohnungen aus den Modellansätzen der ImmoWertV ergibt und im Renditerechner im Einzelnen hergeleitet wird. Liegt die Deckung unter 1,0, zahlt der Eigentümer zu. Banken erwarten bei Wohnimmobilien meist mindestens 1,2.
Für einen Käufer entscheidet diese Zahl, ob er das Haus zu diesem Preis überhaupt finanziert bekommt.
Was hat ein Finanzierungsrechner mit dem Verkauf zu tun?
Zweierlei. Erstens: Der Käufer rechnet mit genau diesem Werkzeug. Was er finanzieren kann, begrenzt, was er bieten kann. Ein Verkäufer, der die Rechnung kennt, versteht, warum ein eigenkapitalstarker Käufer einen höheren Faktor zahlen kann als einer mit 20 Prozent Eigenkapital, und warum Off-Market-Mandate gezielt an solche Käufer gehen. Zweitens: Wer als Eigentümer vor der Anschlussfinanzierung steht, hat zwei Zahlen nebeneinanderzulegen, die neue Rate und den erreichbaren Verkaufspreis. Der Rechner liefert die erste.
Die zweite liefert der Wertindikator, oder direkt eine anonyme Marktindikation aus unserem Investorenkreis.
Was bildet der Finanzierungsrechner nicht ab?
Bereitstellungszinsen, Disagio, Bearbeitungsgebühren, Tilgungssatzwechsel und Zinsstaffeln. Der Effektivzins nach Preisangabenverordnung weicht vom Sollzins ab. Der Anschlusszins ist eine Annahme, keine Prognose. Und Sondertilgungen setzen voraus, dass der Vertrag sie erlaubt; üblich sind 5 Prozent der Darlehenssumme je Jahr, verbindlich ist der Vertragstext.
Welche Fragen kommen zur Finanzierung zuerst?
Wie hoch ist die monatliche Rate bei einem Mehrfamilienhaus-Darlehen?
Darlehensbetrag mal Sollzins plus anfängliche Tilgung, geteilt durch zwölf. Bei 1,4 Mio. Euro, 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 6.767 Euro im Monat. Die Rate bleibt über die Zinsbindung konstant, die Aufteilung in Zins und Tilgung verschiebt sich mit jeder Zahlung zugunsten der Tilgung.
Wie hoch ist die Restschuld nach zehn Jahren?
Bei 2 Prozent anfänglicher Tilgung und 3,8 Prozent Zins sind nach zehn Jahren rund 24 Prozent getilgt, 76 Prozent bleiben offen. Bei 3 Prozent Tilgung sind es rund 36 Prozent getilgt. Der Rechner zeigt den genauen Wert für Ihre Zahlen und den vollständigen Tilgungsplan.
Was ist die Kapitaldienstdeckung?
Reinertrag nach Bewirtschaftungskosten geteilt durch Zins plus Tilgung. Bei 1,0 trägt die Miete die Rate gerade, bei 1,2 mit einem Fünftel Puffer. Banken erwarten bei vermieteten Wohnimmobilien in der Regel mindestens 1,2. Werte darunter bedeuten, dass der Eigentümer zuzahlt oder mehr Eigenkapital einsetzen muss.
Lohnt sich eine Sondertilgung bei einem Mehrfamilienhaus?
Sie verkürzt die Laufzeit und senkt die Restschuld, auf die der Anschlusszins wirkt. Ob sie sich lohnt, hängt davon ab, was das Kapital sonst erwirtschaften würde; bei einem Vertragszins von 3,8 Prozent ist die Sondertilgung eine sichere Anlage zu 3,8 Prozent. Prüfen Sie den Darlehensvertrag: Üblich sind 5 Prozent der Darlehenssumme je Jahr kostenfrei.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Die Bank bietet eine Prolongation zum dann gültigen Zins an, oder Sie wechseln zu einem anderen Institut. Die Restschuld wird zum neuen Zins weiterfinanziert. Bei gestiegenem Zins wächst der Zinsanteil; wer die Restschuld in der ursprünglich geplanten Zeit abzahlen will, zahlt bei 5 statt 3,8 Prozent rund 7 Prozent mehr im Monat, bei 7 Prozent rund ein Viertel mehr. Der Rechner zeigt die neue Rate für einen angenommenen Anschlusszins.
Kann ein Käufer mein Darlehen übernehmen?
Grundsätzlich ja, mit Zustimmung der Bank. Bei günstigem Altzins ist das für den Käufer attraktiv und erspart dem Verkäufer die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank prüft die Bonität des Käufers wie bei einem Neuabschluss.
Woher die Zahlen stammen.
Jeder Wert in diesem Rechner ist einer der folgenden Veröffentlichungen entnommen. Was dort nicht steht, rechnet der Rechner nicht.
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021, Anlage 3 – Modellansätze für Bewirtschaftungskosten, Grundlage der 21-Prozent-Pauschale
- § 489 BGB Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers – Kündigung zehn Jahre nach vollständigem Empfang
- § 6 Preisangabenverordnung – Effektiver Jahreszins bei Krediten
Anschlussfinanzierung oder Verkauf: beide Zahlen nebeneinander.
Die neue Rate kennen Sie jetzt. Was Ihr Haus im Investorenkreis erzielen würde, sagen wir Ihnen diskret und unverbindlich. Dann entscheiden Sie mit beiden Zahlen.
