Was der amtliche Dresdner Faktor über Ihr Haus mit Leerstand nicht sagt?
Der Median-Rohertragsfaktor von 21,2 bezieht sich auf die tatsächlich erzielte Miete der gehandelten Häuser, nicht auf die mögliche. Ein Haus mit drei leeren Wohnungen von zwölf hat 25 Prozent weniger Rohertrag, und der Faktor multipliziert das: Bei 8.000 Euro Jahresmiete je Wohnung und Faktor 21 kostet jede leere Wohnung rechnerisch 168.000 Euro Kaufpreis.
Ob ein Käufer diese Rechnung so macht oder das Potenzial mitbezahlt, hängt davon ab, warum die Wohnung leer steht und was sie nach Vermietung bringt.
Wie viel Leerstand hat Dresden wirklich, und wie lange?
4,1 Prozent aller Wohnungen, 13.218 von 319.553, zum Zensusstichtag 15. Mai 2022. Davon standen 4.176 seit weniger als drei Monaten leer, also normale Fluktuation, und 5.112 seit zwölf Monaten und länger, das ist Strukturleerstand von 1,6 Prozent des Bestands. Als Grund nannten Eigentümer bei 2.975 Wohnungen Baumaßnahmen, bei 357 den Verkauf, bei 340 künftige Selbstnutzung. In Wohngebäuden lag die Quote bei 4,0 Prozent.
| Leerstand in Dresden (Zensus 2022) | Wohnungen (Anzahl) | Anteil (%) |
|---|---|---|
| Leerstehende Wohnungen insgesamt | 13.218 | 4,1 |
| seit weniger als 3 Monaten | 4.176 | 31,6 |
| seit 3 bis unter 6 Monaten | 2.093 | 15,8 |
| seit 6 bis unter 12 Monaten | 1.833 | 13,9 |
| 12 Monate und länger | 5.112 | 38,7 |
| Grund: Baumaßnahmen | 2.975 | 22,5 |
| Grund: Verkauf des Gebäudes oder der Wohnung | 357 | 2,7 |
| Grund: künftige Selbstnutzung | 340 | 2,6 |
Statistisches Landesamt Sachsen, Zensus 2022, Gebäude und Wohnungen am 15. Mai 2022, Gemeinde Dresden, Tabelle 2. Anteile der Dauer und Gründe beziehen sich auf die leerstehenden Wohnungen.
Warum ein Käufer Leerstand ganz anders rechnet als Sie?
Sie sehen entgangene Miete, er sieht drei Fragen. Ist die Wohnung vermietbar, also Zustand und Ausstattung nach Mietspiegel. Was kostet sie bis dahin, also Sanierung plus Leerstandsmonate plus Nebenkosten ohne Umlage. Und was bringt sie danach: In Dresden 7,01 Euro Basismiete je Quadratmeter für 70 Quadratmeter, mit Zuschlägen bis 9 Euro.
Ein Bestandshalter rechnet Leerstand als Kostenposten und zieht ihn vom Preis ab; ein Value-Add-Investor rechnet die Miete nach Sanierung und zahlt für die Differenz einen Teil. Deshalb entscheidet die Käufergruppe über den Preis, nicht der Leerstand selbst.
Was Leerstand in Dresden konkret am Kaufpreis kostet?
Bei einem Bestandshalter den Faktor mal die fehlende Miete plus einen Risikoabschlag; bei drei leeren Wohnungen von zwölf, 8.000 Euro Jahresmiete je Wohnung und Faktor 21 sind das 504.000 Euro weniger als vollvermietet, dazu häufig ein Punkt Faktorabschlag auf den Rest, weil Leerstand die Verwaltung und die Finanzierung belastet. Bei einem Value-Add-Käufer weniger, weil er die Wohnungen nach Sanierung zu 9 Euro rechnet, aber er zieht seine Sanierungskosten und seine Rendite ab.
Der Wertindikator zeigt beide Rechnungen, mit Ist-Miete und mit Potenzialmiete.
Häuser mit 20 Prozent Leerstand und mehr wertet der Gutachterausschuss Leipzig gar nicht mehr in derselben Klasse wie vermietete Häuser aus; Dresden veröffentlicht keine Leerstandsgrenze, folgt aber in der Praxis derselben Logik. Ab dieser Schwelle ist ein Haus kein Bestandsobjekt mehr, sondern ein Projekt, und wird von Projektkäufern bewertet.
Wann Leerstand in Dresden den Preis sogar hebt, statt ihn zu drücken?
Wenn er bewusst hergestellt wurde und dokumentiert ist. Leere Wohnungen ermöglichen dem Käufer die Sanierung ohne Mieter und die Neuvermietung zum Mietspiegel mit allen Zuschlägen, statt Bestandsmieten von 5 oder 6 Euro über Jahre anzupassen. Ein Aufteiler zahlt für leere Wohnungen mehr als für vermietete, weil er sie einzeln verkaufen kann. Voraussetzung ist die Leerstandsliste: Einheit, Fläche, leer seit, Grund, Zustand, mögliche Miete nach Mietspiegel.
Ohne diese Liste ist jeder Leerstand ein Risiko, mit ihr ein Argument.
Wie wir ein Haus mit Leerstand in Dresden anbieten?
Mit zwei Rechnungen und zwei Käuferkreisen. Erst die Leerstandsliste und die Mietspiegelrechnung je leerer Wohnung, dann die Marktindikation bei Bestandshaltern mit Ist-Miete und bei Value-Add-Investoren mit Potenzialmiete. Beide Gruppen bekommen dasselbe anonyme Kurzprofil, aber unterschiedliche Rechenblätter. Wer mehr bietet, ist nicht vorher klar; deshalb fragen wir beide, off-market, ohne dass Mieter oder Nachbarn davon erfahren. Wie das läuft, steht auf der Seite Off-Market-Makler in Dresden.
Was Eigentümer mit Leerstand in Dresden am häufigsten fragen?
Wie hoch ist der Leerstand in Dresden?
4,1 Prozent aller Wohnungen zum Zensus am 15. Mai 2022, 13.218 von 319.553 Wohnungen; in Wohngebäuden 4,0 Prozent. 38,7 Prozent davon standen länger als zwölf Monate leer, 22,5 Prozent wegen Baumaßnahmen. Neuere amtliche Zahlen für die Gesamtstadt gibt es aus dem Zensus nicht.
Soll ich leere Wohnungen vor dem Verkauf vermieten?
Nur, wenn die Miete dem Mietspiegel entspricht und der Käufer ein Bestandshalter ist. Für Value-Add-Investoren und Aufteiler ist eine leere Wohnung mehr wert als eine zu 5 Euro vermietete, weil sie ohne Mieter saniert und neu vermietet oder einzeln verkauft werden kann. Die Entscheidung hängt vom Käuferkreis ab, deshalb erst die Marktindikation.
Wie viel kostet eine leere Wohnung am Kaufpreis?
Bei einem Bestandshalter Faktor mal fehlende Jahresmiete, bei 8.000 Euro und Faktor 21 also 168.000 Euro je Wohnung, plus oft ein Faktorpunkt Abschlag auf das ganze Haus. Bei einem Value-Add-Käufer weniger, weil er die Potenzialmiete rechnet; dafür zieht er Sanierung und Rendite ab.
Was gehört in eine Leerstandsliste?
Je Einheit: Wohnfläche, Zimmer, leer seit, Grund, Zustand, letzte Miete, mögliche Miete nach Mietspiegel 2025 mit Zuschlägen, nötige Maßnahmen mit grober Kostenschätzung. Diese Liste dreht die Lesart des Käufers von Risiko zu Potenzial und gehört in den Datenraum neben die Mietaufstellung.
Ab welchem Leerstand gilt ein Haus als Projekt?
Ab rund 20 Prozent. Der Gutachterausschuss Leipzig schließt Häuser mit 20 Prozent Leerstand und mehr aus der Auswertung sanierter Bestandshäuser aus; Käufer in Dresden ziehen dieselbe Grenze. Darüber rechnen Projektkäufer mit Sanierungsbudget und Bauzeit, nicht mit dem Faktor.
Erfahren die verbliebenen Mieter vom Verkauf?
Beim Off-Market-Verkauf nicht vor der Beurkundung. Es gibt kein Inserat und kein Schild; Käufer sehen anonyme Eckdaten und den Datenraum nach Vertraulichkeitserklärung. Leere Wohnungen lassen sich besichtigen, ohne dass Mieter beteiligt sind.
Woher die Zahlen stammen.
Jeder Wert in diesem Rechner ist einer der folgenden Veröffentlichungen entnommen. Was dort nicht steht, rechnet der Rechner nicht.
- Statistisches Landesamt Sachsen, Zensus 2022, Datenblatt Gemeinde Dresden – Tabelle 2: Leerstand, Dauer, Gründe, Nettokaltmiete, Stichtag 15. Mai 2022
- Landeshauptstadt Dresden, Mietspiegel 2025 – Basismiete und Zuschläge für die Potenzialmiete
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden – Grundstücksmarktbericht 2026, S. 81, Rohertragsfaktor Median 21,21
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leipzig – Marktbericht 2026, Kap. 4.2.1.4: Ausschluss von Kauffällen mit 20 Prozent Leerstand und mehr
Erst der Käufer, dann der Preis.
Eckdaten, Leerstand, Zustand der leeren Wohnungen: Sie bekommen zwei Rechnungen, Bestandshalter und Value-Add, und eine anonyme Marktindikation für beide Kreise. Kostenlos, ohne Mandat, ohne Öffentlichkeit.
